亿房2008年上半年武汉房地产数据分析报告显示

　　2008 年的楼市可谓波谲云诡，无论对于开发商还是购房者来说，都是楼市的一个重大转折点，“观望”、“流拍”、“收购”、“降价促销”、“资金压力”等等压得开发商喘不过气，而购房者则在恐慌、急躁中“熬”到了楼市降价的这一天。角色就在这不经意间进行了转换。
　　不过，新出炉的《亿房2008 年上半年武汉房地产数据分析报告》，却让人颇感意外。据这份报告显示，2008 年上半年，武汉全市商品住宅价格为5823.72 元/平方米，与2007 上半年相比涨幅为44.77％；与2007 年下半年相比，涨幅为12.69%。
　　而亿房分析师明晶晶对武汉楼市下的结论是：武汉楼市2008年上半年并未进入到实质的价格下降区间。

　　楼市价格并未整体下降

　　根据这份报告中显示的数据，2008 年上半年，武汉全市商品住宅价格为5823.72 元/平方米，与2007上半年相比涨幅为44.77％；与2007年下半年相比，涨幅为12.69%。整体价格仍保持上涨态势，据对所有成交的在售楼盘数据统计，80%以上楼盘的成交均价不但没有下跌，甚至部分楼盘还出现小幅上涨。
　　2007 年下半年——2008 年的快速上涨超出了过去的平均线轨迹，已经开始脱离整体平均线的轨迹范围，价格上涨幅度过快过高。
　　2008年上半年商品住房每月成交价格情况，根据数据显示，武汉市商品住房成交价格每月平均上涨59元/平方米，月均涨幅1.03%，与去年相比减少2.58%。2007 年12 月以后，商品住房价格上升幅度逐月减缓，至2008 年5 月，价格突破6000元/平方米以后，才出现楼市一年来首次价格单月下跌的行情。不过，楼价的高涨，带来的则是成交猛降的代价。
　　报告显示，上半年武汉住宅共成交了20504套，多与去年同期相比减少了20844套，比去年同期下降了五成多。
　　“其实，排除数据对楼市趋势滞后性的因素，量跌价涨正是上半年人们常说的‘有价无市’的真实写照。”亿房分析师明晶晶解释道，虽然人们看到楼市“折”声一片，但在上半年，如果“权重”楼盘价格仍未下降，部分楼盘的下降则无法反映到整个楼市上来。

　　土地价格下降21%

　　楼市的成交“惨淡”直接传到土地市场。上半年，武汉市中心城区通过拍卖土地18 宗，成交12 宗，成交面积比去年锐减85.77%。平均每亩土地成交单价为465万元，比去年同期也下降21.35%。这显示出开发商的信心已严重下降。
　　“土地市场是房地产市场的晴雨表，上半年土地市场成交面积大幅萎缩，土地单价下跌，直接体现了开发企业对市场冷清的判断。”亿房研究中心分析师明晶晶看着一张数据图表说道，今年成交的地块楼面地价在2300-3000 元/平方米，挂牌土地几乎都以底价成交，比去年下半年减少了87.83%。
　　据了解，2008 年土地市场除土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩，成交率下降外，成交金额也同时大幅减少，土地单价下跌，竞拍冷清。

　　楼市供需发生逆转

　　从前，项目开盘遭“疯抢”、“连夜排队”的情形依然历历在目，楼市表现出“供不应求”的状态。不过，在亿房的报告中，这一态势已经发生逆转。
　　统计数据同时显示，今年1－5月，全市在建房屋施工面积2352.42万平方米，已占去年全年的73.6%，预计今年在建房屋施工面积将有10%以上增幅。明晶晶认为，虽然新增供应量与市场销售量之间还存在着尚未去化的产品，但供求基本面的格局已经改变，即使在上半年新增供应远低于去年下半年水平的情况下，销量依然有下行的趋势。
　　“从2008 年上半年的价格走势来看，下半年价格的搏弈之局仍将展开。”明晶晶认为，商品住宅消费人群发生重大转变，8+1 城市圈题材继续得到消化，同时新特区的批复使武汉经济预期向好。
　　“目前商品住房施工面积继续快速增长，导致片区楼盘的成交价格下降幅度较大，以二七一楼盘为例，去年12 月成交均价达到9000 元/平方米，目前已跌至7000 元/平方米。”各种因素的博弈，区域、结构、楼盘之间的分化，明晶晶认为，楼市将结束“一涨俱涨，一跌俱跌”的时代。

本报记者　胡晓莉