股市托高地价　抑或地价抬高股市

一份最新的研究报告称，迄今为止全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。这份由北京师范大学金融研究中心推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》指出，截至去年底，沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，每年“囤地”所需承受的资金成本约2000亿元。

开发商囤地也是罪魁祸首？

2007年一年，地产巨头们在全国上演堪称狂热的“圈地运动”。　

从2007年初开始，上市公司的土地储备出现自“8·31”大限以来的进一步高速激增。　　

目前在香港股市，在内地企业土地储备中位列第一的是碧桂园集团，其截至8月15日土地储备量为5400万平方米,比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%。　

其次为新世界中国，其最新土地储备超过2400万平方米。而富力地产和雅居乐地产的土地储备均超过2300万平方米。中国海外及合生创展的土地储备也均超过1800万平方米。　

在内地股市，房产龙头万科也同样在走相似的扩张道路。2007年上半年，万科新增土地储备562万平方米，土地储备量已经达到2157万平方米。其中，万科通过收购7个区域性公司的股权，获得400万平方米的土地，同时又以数十亿元的代价，在拍卖市场上创造了不少地王，获得介入一、二线城市市中心的机会。今年上半年万科的购地开支超过100亿元，而且按这一发展速度，年内万科可以轻易积累土地储备3000万平方米。　

今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，在如此短时间内融得如此多资金。“上海地王”“广州地王”“天津地王”“武汉地王”……地价狂飙，“地王”频出，开发商们正在饕餮一场地产盛宴。一边“跑马圈地”，一边凭借土地储备从股市迅速融得逾千亿巨资。　

房企“圈地风”意在股市

2007年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，一举成为国内单价最贵的“地王”。　

仅一个月前，北辰实业(13.04,-0.45,-3.34%)以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。　

7月12日，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全拾地王”纪录，更高出当地现售商品房均价1倍，开“面粉贵过面包”之先河。　

而房地产上市公司中期业绩报告中膨胀的“土地储备”量，更是凸显了当下囤地风之盛。　

长江证券分析师指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下，购地不再单纯是为企业未来发展作储备，更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。

依托庞大的土地储备，为投资者描绘美好蓝图从而进行再融资，使他们可以更容易的方式获得比银行贷款更低的融资成本，从而确保市场地位，正是这一游戏的魅力所在。　

由此，一幅房、地、股联动图日益显现：“土储”愈多，从股市圈钱就愈多；低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。结果，地价越拍越高，土地囤积越来越多。　

证券市场超大规模低成本融资

与“跑马圈地”相呼应，上市房地产企业频繁增发，从证券市场超大规模圈钱融资。8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿A股，募得近45亿元。　

8月29日，万科公告，宣布增发31715万A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。　

巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了坚实的后盾。仅仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。　

“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”一位信贷经理说，而从股市融资成本非常低廉，无须还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”　

而需要相应的业绩来维持高股价的压力，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。至此，被开发商们在业绩报告中包装成“开发规模加速→多元化资金渠道下的资金获取量增加→财务绩效提高→市值扩张的良性循环”，实质上已异化成“高地价→高股价→更高地价”的互动。　

本报记者　　常竞