佳兆业率先复牌总债务超2000亿流动承压   旗下不乏优质资产旧改项目有望盘活突围

长江商报消息 ●长江商报记者 李立

被称为行业“不死鸟”的老牌粤系房企佳兆业（01638.HK），在停牌近一年后重启复牌。

3月9日，佳兆业正式宣布公司于3月10日起在港交所复牌，并连续发布2021年经审核年度业绩、2022年未经审核中期业绩。

作为年内首家复牌的出险房企，佳兆业业绩不容乐观，2021年及2022年上半年，一年半累计净亏损超200亿元，超出此前4年的盈利总和。

亏损的同时，债务加剧。截至2022年上半年底，佳兆业净资产负债率高达313.2%，流动负债总额达2102.44亿元，其中一年内须偿还债务达1065.37亿元，而其手中现金仅为108.84亿元。

不过，尽管现金流紧张，但有“旧改之王”之称的佳兆业，旗下有位于大湾区的优质资产，其也将拓展与国央企合作，作为城市更新投资和转化的重要路径。

对于佳兆业而言，本次复牌的信号意义大于实际意义，财经评论员严跃进认为，“本次复牌是佳兆业在化解危机过程中的阶段性成果，下一步重点应该是境内外债务重组”。

近十年遇两次重大危机

近十年时间，老牌房企佳兆业遇两次大型危机。

2014年10月，因佳兆业2000多套房源被深圳房管局“锁定停售”，佳兆业创始人郭英成本人亦被怀疑涉嫌贪腐案，最终导致佳兆业触发连环债务违约，各地项目随即被债权人申请冻结，债务危机愈演愈烈。

此后，郭英成通过生命人寿的借款、股票投资、基金及债券等多种方式援助佳兆业超百亿元，除此之外，平安、中信、信达也纷纷援驰佳兆业，总共为佳兆业输血800亿元，才完成债务重组。

2017年，停牌2年零1个月的佳兆业正式复牌，郭英成还为佳兆业定下了“2017年突破400亿、3年突破千亿”的销售目标。

业绩目标还未完成，佳兆业再次陷入危机。

2021年11月，因合作理财平台锦恒财富兑付逾期，佳兆业的债务危机开始爆发，加之此后佳兆业美元债未偿还、境内债违约及交叉违约等一系列事件，再叠加难产的2021年年报，2022年4月1日，佳兆业在港交所正式停牌。

停牌343天后，3月9日，佳兆业回来了，成功守住“退市”前的防线。

“本次复牌是佳兆业在化解危机过程中的阶段性成果，下一步重点应该是境内外债务重组。”财经评论员严跃进认为，对于佳兆业而言，本次复牌的信号意义大于实际意义，在对外披露详细账目后，有利于消除不确定性，或有助于推动债务重组的进展。此外，因停牌被“套住”的佳兆业股东也迎来了解套的机会。

亏损加剧总债务超两千亿

复牌当日，佳兆业连续发布2021年经审核年度业绩、2022年未经审核中期业绩。

2021年全年，佳兆业营收355.44亿元，同比下滑36.3%，归属母公司净亏损127.27亿元；2022年上半年颓势延续，佳兆业实现的营业额为134.31亿元，较2021年同期减少55.3%，归属股东净亏损76.72亿元，一年半亏超200亿元，超出此前4年的盈利总和。

对于持续亏损的原因，佳兆业解释称，主要源于降价销售导致毛利率下降、减持发展中或已落成物业的减值拨备增加以及预期信贷亏损、金融资产公平值亏损等。

由于自身出险，直接影响项目端的销售。2022年上半年佳兆业仅销售105亿元，同比减少83.6%。克而瑞数据显示，佳兆业2022年全年销售也仅有270.8亿元，不及2020年的1435亿元的零头，今年前两个月全口径销售数据仅为43.4亿元。

业绩承压外，佳兆业自2021年末出现的流动性问题依然存在。2022年中报显示，截至2022年6月，佳兆业的流动负债（含已违约或交叉违约及包含提前要求偿还条款的流动负债）达到2102.44亿元。其中，总有息负债高达1314.91亿元，而一年内到期借款更是超千亿至1065.37亿元，而其手中现金为108.84亿元，仅能覆盖短期负债的一成。

目前已有部分债务违约，截至2022年6月30日，佳兆业未按预定还款日期偿还约231.58亿元的若干银行及其他借款。因部分债务逾期，已导致其本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款违约或交叉违约。

此外，公司公告称，自去年6月至今还在持续违约，按照每年约百亿的利息支出，预计截至目前各类违约或已接近千亿。

杠杆率也在逆势被动走高，截至2022年年中，佳兆业剔除预收款后资产负债率为83.4%，净负债率313.2%，现金短债比（剔除受限资金）为0.03，转绿后又再度重新全部踩中三条红线。

对于佳兆业集团来说，一方面自身多年来经营相当激进，横跨多个业务领域并同时涉足庞大的旧改项目，导致债务风险敞口原本就较高。截至2021年年底，佳兆业旗下已有7家上市平台，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、文体科技、物业管理、航海运输等20多个产业领域。

佳兆业表示，进入2023年，其境内已完成多笔融资展期。对于境外债，佳兆业表示，公司和财务顾问持续与境外债权人进行具有建设性的对话，以期尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。

寄望旧改项目盘活资产

尽管目前现金流依旧紧张，但佳兆业土储大部分都是位于大湾区的优质资产，业内认为，未来随着时间进一步推移，其风险有望逐步被化解。

佳兆业在业内称为“旧改之王”，截至2022年上半年，佳兆业在全国51个城市合共拥有220个房地产项目，总土地储备约为2740万平方米，60%位于大湾区，其中38%位于广深。而且，佳兆业还有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约为5394万平方米，足够应付集团未来五年的发展所需。

旧改项目通常存在周期长、前期资金压力大的问题，佳兆业还需要为这些旧改项目找到合适的买家。佳兆业表示，未来拓展与国央企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。

目前，公司已经成功引入了中信、招商蛇口、长城资产等央企和AMC，探索出多条切实有效的纾困路径，有效盘活资产，经营基本面持续回归良性轨道。

截至2022年9月，佳兆业与招商蛇口、中信、中化等达成合作，合计转让了8处资产，项目转让用地面积约363公顷。

佳兆业表示，集团将继续寻求新的融资来源或加快资产出售，以应对即将到期的财务责任及未来经营现金流需求，将继续寻求合适机会出售若干项目开发公司股权，以产生额外现金流入。

开源的同时节流，控制各类经营成本和资本开支降本增效，佳兆业的总薪酬明显下降。2022年上半年员工成本（含董事薪酬）总计8.35亿元，同比下滑28%，而在2021年全年的薪酬总额为24.12亿元，预计2022年全年总薪酬降幅在30%左右。

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