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王健林重回“牌桌”未解万达系整体经营承压   轻资产转型落地风险陡增港股IPO难产

2022-11-14 08:11:32 来源:长江商报

长江商报消息 ●长江商报记者 沈右荣

王健林回来了!他再度成为地方政府的座上宾。

商海沉浮30年,王健林打造了令全球瞩目的大连万达集团(以下简称万达集团),多次登上中国首富、亚洲首富、华人首富宝座。

五年前,王健林摔杯批量甩卖资产的“世纪交易”仍让人记忆犹新。如今,断臂求生的万达集团已经摇身一变,成为多家深陷困境中地产大佬眼中的“白衣骑士”。

香颂资本执行董事沈萌眼中的王健林,对宏观大势敏锐,性格坚毅,具有超强的行动力、执行力,擅长“帮政府做事”。

万达集团轻资产转型虽然基本完成,但落地风险却陡增。万达商管辗转A股、H股,至今仍然候在IPO门口,时间一旦无限期拉长,在资本市场上曾搅动风云现在却不如从前的腾讯、苏宁等投资者可能要求回购。商业模式变换、疫情持续冲击,万达广场的盈利能力势必持续下滑,万达酒店不景气,万达电影再度亏损。

偏爱娱乐电竞的王思聪辞任万达集团董事,年近七旬的王健林四处奔波,依然是最为忙碌的商人之一。

万达这艘巨轮会驶向何方?

第一桶金源自敢干

心有多大,舞台就有多大。这是王健林总结其成为首富的秘籍之一。

1988年,王健林迎来人生的重大转折点。这一年,他辞官经商,来到西岗区住宅开发公司担任总经理,并在1992年改制成立大连万达房地产集团公司。这就是万达集团的前身。

创业是艰难的,王健林也遭遇了种种磨砺。当时,有两个难关困住了他,那就是钱和项目。几经周折,他最终获得了大连市政府旁边的一处老旧房产改造项目。在这里,百多户人家共用一个水龙头、一个厕所。

这个项目曾难倒了当地三家国有公司。当时,大连最好的房子售价仅为1100元/平方米,而项目改造成本就要1200元/平方米。这是一块硬骨头,面对一边倒的反对,王健林态度坚决,“开发公司,只有开才能发,不敢开发怎么能发?”

王健林反复测算,房子卖到1500元/平方米才能赚钱,怎么才能卖出远高于当地的房价呢?创新!房间中间建过道、配卫生间、木头窗户换成铝合金、加一扇防盗门。最终,房子均价1580元/平方米,1000多套房子一月被抢光。

这一单,王健林赚了近千万元,他一炮打响,万达集团也因此成为国内第一家闯入“旧城改造”的公司。

这是王健林赚得的第一桶金,自此,他在大连大举复制这一模式,开始大展拳脚。

万达广场模式利与弊

王健林发家,并非靠旧城改造、住宅地产,而是靠万达广场,是万达广场推动王健林走上财富巅峰。

王健林转战商业地产,源于一件事的刺激。公司两名员工患重病,一年的治疗费接近300万元。王健林突然警醒,如果大量的员工生病,如果大家以后都到了60岁,该怎么办?毕竟,房地产的现金流不稳定。

他想到了一个办法——做商业地产,自持物业,拥有长期现金流。2000年,万达集团正式转向商业地产。

在转型过程中,王健林也曾交过学费。初期,万达建一座商业楼后,将底层商铺全部卖掉,经营业绩不理想的商铺购买者就会找万达。王健林曾公开透露,初期三年,万达当了222次被告,虽然只输两场,但疲于应付,无力经营。

那么,如何解决这一难题?王健林和万达高管们开会研究,找到了一个方法,即做城市综合体,也就是做商业中心,商业中心旁边做写字楼,做城市商业街,旁边建公寓。将公寓、写字楼卖掉,就有了现金流,不用再卖商铺,商铺自己经营。商铺经营好了,带动旁边公寓楼升值,转而带旺商铺,形成良性循环。

这就是万达集团的第一代万达广场。初尝成功的王健林,将万达广场这一模式在全国各地复制。依托万达广场,王健林带领万达集团迈上了高速成长之路。

根据万达集团官网,截至2021年底,万达集团已在全国31个省、自治区、直辖市的216座城市开业418座万达广场,其中,2021年开业50座。

在发展过程中,万达广场不断顺势更新迭代。例如,2006年,王健林力排众议,让万达广场引入院线,进行升级迭代。

如今,万达广场已是中国著名品牌,从2000年至今,万达广场已发展成为集社交、文化、旅游、美食、娱乐、购物于一体的第四代万达广场。正如万达集团广告而言,万达广场就是城市生活中心。

凭借万达集团,王健林的财富迅速增长。2015年,王健林以2600亿财富首超李嘉诚,成为全球华人首富。2016年,王健林以287亿美元财富再超李嘉诚,成为全球最富有华人。

在沈萌看来,王健林的成功主要源自万达广场模式,具有不可复制性。一般地产企业,与地方政府联系并不紧密,在拿地时进行“一锤子”买卖。万达集团与地方经济的联系是持久紧密的,不仅可以持久解决就业、带活经济,甚至有些项目中,地方经济还能分享收益。

当然,万达广场模式也有弊端。万达广场是一个封闭式的产业循环生态,极易出现一损俱损、一荣俱荣的连锁反应。比如,疫情冲击下,万达广场体系的产业都面临煎熬。

王健林的投资败笔

或许全球华人首富光环让王健林过度自信,亦或是10多年的顺风顺水让他野心膨胀,王健林也有不少败笔。

2016年,登上华人首富巅峰的王健林公开接受了媒体采访。当时的王健林,尽管已满62岁,仍然意气风发,爆出的“金句”至今仍让人记忆犹新。“迪士尼不信中国有万达,实在不应该来……我们会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利!”“先完成一个小目标,挣它一个亿”。

在那些年,王健林确实有点狂,在全球范围内大肆并购:4500万欧元入股西甲冠军马竞、10亿欧元收购瑞士盈方体育传媒集团、斥资数十亿澳元在黄金海岸打造主题公园、230亿元并购美国传奇影业、18亿元并购时光网、150亿元与英国IHG合作建立医院……

万达集团还在海外购买了大量地产项目,诸如伦敦ONE60%股权、美国加州比弗利山庄地块、芝加哥的摩天大楼、西班牙大厦等。

据不完全统计,那些年,万达进行了23笔海外投资并购,涉及资金总额约2000亿元。

在国内,王健林也是频出大手笔。在华中武汉,万达集团参与打造了汉街,相传投资超过500亿元,建设了万达嘉华、瑞华“双子星”酒店,高标准修建了万达广场、汉秀剧场、万达电影乐园。汉街的万达广场,是万达广场全国一号旗舰店,是万达集团创新产品模式的辉煌代表作品。

这些投资成效如何?万达电影乐园关停多年,面临改建。汉街的万达广场于2021年8月闭店装修升级,汉秀剧场仍然在正常营业。

有网友爆料称,投资230亿元的长白山万达广场成了空城。

在那些年,王健林也很豪爽。董明珠要造车,王健林甩手就是投资5个亿。这笔钱,好像也打了水漂。

2016年底,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。也是从此时开始,房地产市场深入调整。

风光之后,2017年,万达遭遇股债双杀,一场前所未有的危机不期而遇。万达旗下的影院、体育、地产、商业等项目负债率节节攀高,疯狂的投资并没有得到预期的回报。

王健林果断出手,在全球范围内疯狂甩卖,断臂求生,开启轻资产转型之旅。有消息称,仅在2017年,万达集团抛售资产回血1300亿元,相应的亏损无法统计。

显然,这些疯狂投资,是王健林留下的败笔。

轻资产运营与风险

5年轻资产转型后,身影、声音变小甚至一度消失的王健林,重回公众视野,但消瘦许多。

目前,万达商管的轻资产模式主要是委托管理及租赁运营。委托管理,是指万达商管受委托全权负责管理商业广场,输出品牌和管理;租赁运营,则是从业主处租赁物业,再出租给商户,同时全权负责管理商业广场。两种模式下,万达商管均不拥有商业广场所有权。

截至今年6月底,万达广场有425个,万达集团的商业广场为285个,第三方的商业广场数量为140个。

毫无疑问,轻资产模式之下,万达集团能够规避支付土地成本及资金沉淀带来的财务压力。

正是在这一模式下,今年以来,王健林频频抄底,成为深陷困境中地产大佬的“救星”、“接盘侠”。坊间口碑反转,称王健林有先见之明,把握了政策大势。

公开信息显示,今年以来,王健林在全国多地频频现身。2月,万达全面接管山西忻州田森汇,改名“忻州万达广场”;3月,与鑫苑签约,全面接管多个商业项目;4月,7亿元拿下建业地产旗下多个项目10年运营权,还拿下正荣地产合肥烂尾项目万泓中心;8月,从中融信托手中买回当年合作开发的两个项目股权。

近日,在北京,万达一口气推出了落子北京的三大重点项目——东坝万达广场、五棵松万达广场及蓝色港湾。

频频抄底、接盘,王健林上演王者归来。但是,商业模式变换、疫情持续冲击,轻资产的万达集团风险依然存在。

从港股私有化后,万达商管开始A股IPO,如今,又转战港股IPO。王健林极力推动万达商管IPO上市,源于其背负着赌约。

万达商管港股私有化时,万达集团和外部投资人签订一份对赌协议,约定万达商业在2018年8月底前登陆A股市场,否则,分别以每年12%的单利向海外投资人、每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。2018年,万达集团引入腾讯、苏宁、京东、融创作为战略投资者,四大投资方以340亿元收购了万达商管约14%的私有化股份,覆盖了上述回A的对赌协议。

万达商管招股书显示,2021年7月、8月,大连万达向碧桂园物业、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人转让股份并设有对赌协议,机构投资人的投资额为380亿元。除了业绩承诺,还有IPO方对赌协议,若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份,投资者可要求大连万达回购。

时移世易,风云变幻。曾在资本市场上搅动风云的蚂蚁、腾讯、苏宁、融创等巨鳄的境况已不及从前,若这些投资者要求回购,380亿元的巨资,对于四处接盘的万达集团而言,是不小的压力。

在一位投行人士看来,万达商管此时港股IPO并不是一个好时机,港股市场调整幅度较大,且物管企业估值偏低。即便强行上市成功,万达商管的融资可能也难以达到预期。

此外,万达体系的万达酒店、万达电影经营均承压。

wind数据显示,2022年上半年,万达酒店实现的营业收入、净利润分别为3.06亿元、0.55亿元,同比下降14.54%、33.15%。而在2021年全年,其主营业务利润为0.80亿元,同比下降34.66%。

万达电影仍然处于寒冬中,今年前三季度亏损5.33亿元,同比下降283.47%,年度亏损已成定局。2015年登陆A股市场以来,其已累计亏损64.61亿元。

王健林还在全国各地奔波,万达集团的风险不容忽视。

耗资数亿2014年竣工的武汉万达电影乐园,仅开业数月就停业至今,是王健林的一大遗憾。 长江商报记者 吴薇 摄

责编:ZB

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