首创置业货值超3000亿发力三大核心圈 剥离奥特莱斯业务转轻资产运营降杠杆

长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

北京老牌房企首创置业积极外扩发力核心城市圈，促进多元化产业发展。

近日，首创置业(02868.HK)与武汉城建集团战略合作，涉足武汉城市更新、医疗养老产业。

长江商报记者注意到，近两年，以北京为中心的首创置业积极外扩，重点发展京津冀、长三角和粤港澳大湾区的市场。年报显示，2020年三大核心城市圈签约量达到563.4亿元，占总销售规模的80%。去年在京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心城市圈总投资额达到138.9亿元，占总投资规模的73.2%。

从业绩来看，2020年公司营业收入212.48亿元，同比上升2.22%；净利润12.72亿元，归属母公司股东净利润9.81亿元，每股收益0.01元。

在房地产金融持续调控下，首创置业对降负债率、回款等资金要求进一步趋严。截至2020年末，首创置业净资本负债率是127%，较去年的同期161%下降了34%。

同时，公司过去一年加强对现金和流动性管理，重点抢抓销售回款，最终实现全年并表销售回款294.6亿元，回款比例接近85%，同比增长11.8%。截至期末，公司现金余额372.48亿元，同比上年同期超过百亿。

发力三大核心城市圈货值达3000亿

2020年，首创置业离全年目标只差一步之遥，年报显示，全年签约销售量708.6亿元，虽未完成预计的800亿元目标，但仍创下规模新高。其中操盘项目签约占比为564亿元，同比上升20%。

首创置业公司是北京市属国有企业，近两年，北京重点发展京津冀、长三角和粤港澳大湾区的市场。年报显示，2020年三大核心城市圈签约量达到563.4亿元，占总销售规模的80%。其中长三角签约额同比上升12%，粤港澳大湾区同比上升21%。

昆明、厦门、郑州北新乡等强二线单核城市共计签约额145.1亿元，占比约20%，较上年同期提升约10个百分点。

与此同时，进一步在重点城市加码土地储备，去年在京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心城市圈总投资额达到138.9亿元，占总投资规模的73.2%。在北京、武汉、天津、昆明等单核城市的土地储备面积占比，分别达到16%、14%、13%、13%，重点城市的储备得以提升。

土地储备方面，首创置业新获得北京、南京、重庆等地的10个二级开发项目，土地投资总额达到189.9亿元，总建筑面积达到419.6万平方米。

管理层表示，通过强化非竞争性资源获取，通过产业协同、战略合作和一二级联动等方式，大幅降低招拍挂拿地比例，降低土地获取成本，平均楼面地价人民币6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢价率仅为2.6%，其中9个为底价获取。

年报显示，截至去年年末，公司土地储备总建筑面积达到1683.2万平方米，其中公司权益面积1095.9万平方米，其中88%为发展物业，12%为投资性物业，总货值超过3000亿元，至少可以满足公司未来3年的业务发展需要。

剥离奥特莱斯轻资产运营降杠杆

2009年，首创置业向商业地产转型，打造奥特莱斯商业地产，相继在北京、浙江、武汉、海南等17城开了13家奥特莱斯，带动周边住宅价值。

由于发展的局限性，首创置业决定剥离奥特莱斯转向轻资产运营。3月29，该公司公布了对首创奥莱的重组意向书，计划将全部奥特莱斯业务转让给首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业的首创矩大，以及首创置业其他的奥特莱斯项目。

公告显示，未来奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业，首创矩大则在首创集团的直接管理下，继续专注综合奥特莱斯物业项目。

数据显示，到2020年末，首创奥特莱斯已开业数量13家，全年实现营业额约74亿元，客流量为3810万人次。

首创置业股份有限公司总裁钟北辰表示，奥莱业务在集团内尚在培育期，首创置业将奥莱业务出让给集团，可以有效盘活存量资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于降低杠杆，增强公司抗风险能力。

转向轻资产运营对首创置业降杠杆起到了积极作用。

财务数据显示，首创置业踩中两道红线，2020年公司剔除预收款后的资产负债率71.3%，净负债率127%，现金短债比为1.13。

在“三道红线”的重压下，降杠杆已是不得不为。首创方面表示，公司已启动减债计划，全力降低杠杆水平。具体措施包括坚决降负债，强抓回款，降税增效，以经营现金流覆盖土地投资等，以期尽快达标。

过去一年，公司加强对现金和流动性管理，实现并表销售回款294.6亿元，创历史新高，回款比例接近85%，同比增长11.8%。截至2020年末，首创置业净资本负债率是127%，较去年的同期161%下降了34%。

首创曾多次进行融资和借新还旧，以缓解债务压力。2020年，公司相继以14亿元出售北京市石景山区西黄村地块的股权、引入控股股东共同开发北京大瓦窑地块而获得13.8亿元增资等。

值得一提的是，国企背景为首创置业提供了更为多元通畅的融资渠道，去年发行的多笔3年期以上的公司债及定向融资工具，发行利率均低于4%，两笔非公开发行的2年期共计8亿元规模的公司债，利率均不超过5.5%，两笔美元票据也均低于5%的融资水平。截至期末，首创置业的存量债务融资成本为5.14%，在房企中属于较低成本。

为进一步拓宽融资渠道，首创置业在年内启动H股全流通申请，目前处于中国证监会审批过程中。

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