粤泰股份归母净利预亏超6亿   出售资产“盈利”70亿缓解流动性风险

    ●长江商报记者 赵洁

    曾与“华南五虎”之首富力地产齐名的广东老牌房地产企业——粤泰股份(600393.SH)面临债务、资金流动性危机，不得不卖项目“断臂求生”。

    粤泰股份债务危机可追溯至2018年，随着房地产调控政策出台，楼市遇冷项目去化困难，让本就资金紧张的粤泰股份流动性迅速恶化。截至2020年9月30日，粤泰股份负债合计741,116万元。

    为了回笼资金，公司不得不出售大量资产。长江商报记者粗略统计发现，粤泰股份从2017年至今通过出售项目股权、资产转让等方式合计盈利超过70亿元。

    然而，整体业绩起色并不大。2020年年度业绩预告显示，粤泰股份2020年预计亏损6.86亿-8.24亿，同比由盈转亏。

    此外，自2018年以来，受到各方面因素综合影响，粤泰股份融资渠道受阻，现金一度流转困难，并出现借款逾期及债务诉讼，公司陆续出现资产被查封、冻结等情况。据天眼查显示，2019年粤泰股份曾被20次列入被执行人名单，一同被纳入该名单的还有杨树坪旗下多家“城启系”公司。

    以资抵债化解资金占用问题

    近日，粤泰股份发布盈警，预计2020年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润约-8.24亿元到约-6.86亿元。

    公告获悉，本期业绩预亏主要因新冠疫情影响及部分项目尚处于开发阶段，粤泰集团房地产销售收入比上年同期预计下降约14.75亿元。

    此外，业绩预亏还受到土地增值税清算、计提减值损失、诉讼等影响。其中，本期广州、海南部分房地产项目清算预计应补土地增值税合计4.4亿元。另外2020年预计计提坏账准备2.47亿元，计提损失及资产减值准备合计15300.08万元。

    业绩亏损与其资不抵债的现状密不可分，2月7日，粤泰股份发布关于控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易公告。公告指出，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其关联方存在非经营性资金占用的情况。截至2020年12月31日，资金占用余额合计为16,820.84万元。

    为解决上述资金占用问题，公司初步拟以全资下属公司海南粤泰投资有限公司受让粤泰控股的关联方海南亿城房地产开发有限公司所持有的海南瀚城房地产开发有限责任公司15.4%的股权。

    粤泰股份还多次因违规售房被罚。去年5月6日，广州市住房和城乡建设局发布一则行政处罚决定书（穗房监管法〔2020〕55号），上市公司广州粤泰集团股份有限公司因存在未取得商品房预售许可证销售房屋、收取预付款的违规行为，被罚6.7万元。

    陷债务危机大幅出售旗下资产

    自2018年以来，粤泰股份接连爆出债务违约情况。2018年10月，粤泰股份发布公告称，公司全资子公司广州旭城实业有限公司与银行签订的房地产借款合同项下，金额为3亿元的授信业务现已逾期，逾期金额为2.56亿元。

    同年11月，粤泰股份又发布公告称，因卷入借款纠纷，公司部分项目资产被查封，该部分项目资产当时的账面价值合计约23.62亿元。此外，粤泰股份及其下属公司11个银行账户被冻结，实际冻结金额约为442.37万元。

    受到债务违约、借款纠纷等因素影响，粤泰股份的控股股东粤泰控股及其多名一致行动人的股权相继被冻结。

    为了回笼资金，公司不得不出售大量资产。2017年粤泰股份转让淮南天鹅湾（中校区）项目，曾在当年获得8.311亿元的收益；同年，粤泰股份转让了在广州开发的房地产项目天鹅湾二期中住宅部分共计约2979平方米，总价值为1.74亿元。最终，该笔交易在粤泰股份2017年度确认营业收入1.53亿元，净利润2495.45万元。

    进入2018年，粤泰股份先是转让沈阳安泰房地产开发有限公司的合同权利义务及出售债权以及终止收购沈阳市的沈阳万盈置业有限公司100%股权，获得约12.58亿元的收益。粤泰股份还发布公告称，公司拟以现金合计22.8亿元收购江门市乐活企业策划有限公司、广州市誉坤投资有限公司等交易方持有的碧海银湖公司合计60%股权。

    2019年6月，粤泰股份连续发布多条公告，将旗下五个项目转让给世茂房地产，交易对价总计63.97亿元。在扣除工程款、税费、目标项目已收房款意向金等后，粤泰股份可实际获得49.85亿元资金。

    大幅出售旗下资产，对粤泰股份的债务压力虽然有所缓解，但其背后的压力仍然巨大。据中国裁判文书网显示，2019年度粤泰股份和借款相关的信息高达17条，其中有不少发生在粤泰股份转让资产之后。

    2020年半年报报告显示，粤泰股份短期借款为7.49亿元，长期借款为27.68亿元。因借款纠纷，粤泰股份共计27个账户被冻结，司法冻结金额1.15亿元，实际被冻结的金额为1358.88万元，8处资产被查封。

    粤泰股份表示，由于受到国家对房地产调控政策及“去杠杆”政策的影响，使得公司项目开发及销售进度，以及融资渠道受到影响，导致公司自2018年开始出现流动性风险。对于这一风险，公司采取措施促进经营活动回笼资金并且通过出售部分子公司股权和旗下项目加速变现资金偿还逾期短期债务。

    债务重组完成后融资成本有望下降

    部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封，进一步影响了其融资能力。

    在此情况下，粤泰股份借力外部力量化解债务风险。2019年6月粤泰股份与世茂集团合作，通过出售部分地产项目，有效降低债务杠杆。据公司公告显示，截至目前，世茂集团已与公司结清合同项下其应支付的全部对价款项。

    在此期间，信达资产也积极为粤泰股份解难纾困，对公司化解逾期债务、盘活出售资产和完成交易提供支持和帮助。去年4月，粤泰股份获悉，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司已与粤泰股份及其下属公司达成《债务重组合同》，信达资产收购粤泰股份及其部分下属公司的债务合计为8.93亿元。

    业内认为，本次债务重组完成后，困扰粤泰股份已久的流动性风险将得到有效缓解，未来融资成本有望下降，融资功能也将开始逐渐恢复。

    同时，作为一家具有一级开发资质的上市房企，粤泰股份在广州、深圳、海口、江门、郴州、三门峡、柬埔寨金边等地均有土地和项目储备，且多为位于粤港澳大湾区和海南区域内的优质项目。公开资料显示，截至2019年9月，公司账面存货达120亿元。

    粤泰股份总裁梁文才表示，粤泰股份未来仍会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复投融资能力，聚焦于高周转、高毛利、高估值的项目和业务，在适度关注其它区域发展机会的同时，深耕粤港澳大湾区和海南，培育公司区域优势，实现公司稳健发展。

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