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泛海控股30.66亿再售武汉CBD减压   转型金融7年贡献95%营收但净利反亏6亿

2021-01-11 07:30:31 来源:长江商报

    

    ●长江商报记者 赵洁

    逐步撕掉地产标签的泛海控股抛售旗下核心地产项目——武汉CBD项目。

    1月5日,泛海控股(000046.SZ)宣布公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟30.66亿元出售武汉中央商务区地块。经初步测算,本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元。

    这是继去年出售北京、上海项目及美国旧金山资产后,泛海控股再度出售旗下地产项目,表明其“去地产化”的决心已很明显。

    2014年初,泛海控股宣布向金融、地产综合性控股公司转型,经过六年时间调整,转型效果已初步显现,金融业务也逐步替代房地产成为泛海控股核心业务,占比近95%。

    然而,转型金融并没有让泛海控股的发展进入“快车道”,目前,公司还面临业绩疲软、盈利能力下降、负债压力,融资碰壁等难题。

    最新三季度业绩公告称,2020年前三季度公司营业总收入约92.29亿元,同比增长11.01%;净亏损约6.12亿元,同比下降124.55%。

    截至2020年三季度末,泛海控股总资产1827亿元,总负债1445亿元,面临400多亿元短期债务,而其账面资金仅188.7亿元,经营性现金流大幅下降89.7%至2.8亿。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者分析称,债务压力主要还在于销售回款比较缓慢,经营利润下降过快,债务雪球越滚越大,其次是跟公司的整体的营业收入下降有直接关系,转型业务增长非常缓慢。

    针对上述相关问题,长江商报发送采访函至泛海控股方面,截至发稿前仍没有得到回复。

    地产项目开发周期缓慢

    占地总建面达到414.29万方,号称要投资千亿的武汉中央商务区,曾是泛海控股的核心地产项目。

    武汉中央商务项目于2001年立项,隔年,为开发上述项目,泛海控股等五家企业组建武汉中央商务区股份有限公司。

    拿下武汉中央商务区,泛海控股一度引来外界羡慕的眼光。

    然而,经过十余年发展,武汉中央商务区项目至今仍未全部完工。据泛海控股2020年中报显示,该项目总建筑面积为414.29万平方米,截至二季度末,项目剩余可开发建筑面积达到287.4万平方米,占比接近七成。

    项目投入大、开发周期长、进展缓慢,是泛海出售该核心地产项目的关键因素,其他地产项目也面临同样问题。

    在拿下武汉中央商务区开发权的同一年,泛海控股还拿下了上海的董家渡项目,借旧区改造,以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域,共计约12万平方米。由于泛海当时获得的是“毛地”,而非“净地”,因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

    而位于上海董家渡10号地块的泛海国际住区一期则是在拿地13年后的2015年11月才开盘。从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今,泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近18年,并且有相当一部分土地还在拆迁中。

    2019年,上海外滩董家渡项目闲置17年后易主融创,收购价达125.53亿元,由于该项目地处黄浦江边,周边在售一手房均价普遍超过每平方米10万元,堪称上海绝版豪宅地块,“囤地”17年后,资产增值空间大幅上升。

    随后2020年3月,泛海控股再度转让美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产,交易金额12亿美元。

    谢逸枫分析称,泛海控股出售子公司的项目,主要原因是债务压力非常大,现金告急,短期债务又到期,在没有充足现金流的情况下,只能通过转让手里的一些项目来偿还这些债务,也可以减少一些不良资产。

    “泛海控股不断出售旗下土地项目资产加速去地产化,主要在于没有成功的房产开发模式和成熟的经营管理体系,没有形成自己的房产开发系统。”谢逸枫认为,现在房产开发竞争压力非常大,不仅仅在于拿地能力,融资能力,成熟的经验也是非常重要的,转向金融或战略投资这种轻资产方向对以后规划有益。

    加速“去地产化”债务压力凸显

    相继处置多项地产资产,其 “传统主业”地产业务收入也呈现逐年下滑趋势。数据显示,2017年至2019年,泛海控股地产业务收入占公司营业总收入的比重分别为48.92%、39.13%、22.44%,比重逐年下降。

    2020年上半年,金融板块实现营业收入51.60亿元,同比增长25.55%,在公司营业收入中的比重接近95%,同期,该公司房地产业务的收入仅为2.91亿元,同比下降72.25%,占总营收的比例仅为5.33%。

    在土地储备上也多年颗粒无收,2015年至2019年,泛海控股已连续五年在国内无新增土地储备。据泛海控股年报显示,截至2019年末,泛海控股累计土地储备总占地面积521.95万平方米,其中国内151.55万平方米,占比29.04%,仅有武汉中央商务区、北京泛海国际居住区二期以及沈阳泛海国际居住区。

    随着武汉中央商务区的出售,泛海控股的土储近一步减少,地产营收比重更轻。

    泛海控股董事长在展望2020年时曾表示,公司将以现有土地储备和在建工程为基础,持续推进房地产业务转型升级,继续把“促销售、抓回款”作为核心任务,加速在售项目和新增可售资源的销售去化及回款。

    在外界看来,历经多年发展,泛海控股“去地产化”已经基本实现,但资金压力愈发凸显。2020年半年财报显示,截至6月30日,泛海控股的货币资金为204.6亿元,与2019年底相比,货币资金有所增加。另外,泛海控股的债务主要以流动负债为主。

    截至2020年三季度末,泛海控股总资产1827亿元,总负债1445亿元,同比降低2.38%。其中短期借款157.7亿元,一年内到期的非流动负债250.4亿元,短期应付账款为55.5亿元,短期债项合计463.6亿元。

    资产负债率多年踩红线超过80%,高于65%的行业平均水平。数据显示,2017-2019年公司的资产负债率分别为85.36%、86.60%、81.39%。到2020年6月30日,泛海控股的资产负债率仍高达80.11%。

    “不能改善债务结构提振业绩的话,往后有可能把整个武汉CBD项目都出售。”谢逸枫认为,泛海既然已经转向金融和战略投资这两大板块,出售一些地块,对本身发展来说是有好处的,因为土地积压不仅仅会影响到资金的流动,还会造成债务的压力,及时出售反而能盘活更多资产。

    债务压力下,泛海控股曾多次通过发债、融资以及卖地缓解债务危机,不过,发债融资过程并不顺畅,其债券多次未能获得市场足额认购。

    2020年12月25日,泛海控股拟公开发行公司债券不超过22亿元,最终实际发行数量为5亿元;1月23日,拟公开发行债券不超过17亿元,最终实际发行数量为12亿元;2月26日,拟公开发行公司债券不超过5亿元,最终实际发行数量为4亿元。

    此外,泛海控股开始寻求通过转让子公司股权的方式疏解资金压力。2020年8月,泛海控股发布公告称,公司将以42.29亿元的总价格,向上海张江集团、上海张江高科等22家投资者转让民生证券共31.07亿股股份(约占民生证券目前总股本的27.12%)。

    泛海控股在年报中表示:将坚决贯彻落实“去杠杆”、“降负债”目标,力保公司财务安全稳健、风险整体可控。

    谢逸枫指出,降杠杆可以通过卖手里一些土地项目回笼资金,引入新的战略投资者,采取这个合作开发的模式来迅速回笼资金等方式进行降杠杆。

    转型金融业务占比增超9成

    泛海控股原本以地产起家,主打一二线热点城市黄金地段商业地产。2014年初,泛海控股就做出了企业战略转型发展的决策,由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。

    这一年,公司通过内部整合与外部收购方式涉足证券、信托等多个金融领域,并逐一拿下金融牌照。

    据公开资料显示,2015年,泛海控股斥资20亿元,发起设立亚太保险公司;斥资41亿元投资民金所、泛海融资担保、泛海基金、泛海资管等四家公司;持有郑州银行0.17%股份,广西北部湾银行6.32%股份,大连银行4.41%股份。2016年,“泛海系”斥资27亿美元收购美国大型综合金融保险集团Genworth。

    自2020年1月13日,经中国证监会核准,行业分类由房地产业门类更新为金融业门类后,泛海真正由单一房地产上市公司,转型为“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司。

    如今,随着房地产业务相关收入持续收缩,金融收入占比不断增长。

    财报数据显示,2016年,公司金融业务合计实现营业收入60.49亿元,占公司营业收入的24.52%;2017年,金融业务实现营业收入84.92亿元,占公司营业收入的50.31%;2018年,金融业务合计实现营业收入73.97亿元,占公司营业收入的59.63%;2019年,金融业务占公司营业收入的77.03%;2020年上半年,金融板块实现营业收入51.60亿元,同比增长25.55%,在公司营业收入中的比重接近95%。

    但从整体来看,转型金融业务并未带领泛海控股进入高速发展“快车道”。近年整体业绩反而呈现疲软状态,2017年和2018年,泛海控股分别实现营收168.96亿元和124.04亿元,分别较上年同期下滑31.59%和26.50%。

    2019年营收125.02亿元,较上年增长0.79%;净利润为10.95亿元,较上年同比增长17.62%,但扣非净利润4.92亿元,剔除2018年亏损年份,为自2012年以来新低。

    2020上半年,泛海控股实现营业总收入54.62亿元,较上年同期增长5.64%;同期内,实现归属于上市公司股东的净利润亏损4.08亿元,较上年同期大幅下降123.50%。

    最新三季度业绩公告称,2020年前三季度营业总收入约92.29亿元,同比增长11.01%;净亏损约6.12亿元,同比下降124.55%;基本每股收益-0.1178元,同比下降124.55%。

    斥重金布局的金融业务,带来的利润贡献也十分有限。金融业务板块上,仅信托业务毛利率能比肩地产,2019年为54.4%。同期,证券业务毛利率为20.08%,保险业务毛利率仅1.59%。

    2020上半年,泛海控股信托业务板块、保险业务板块毛利率均下降,信托下降至41.22%,保险仅有0.72%,只证券业务升至32.13%。而自2017年以来,泛海控股的信托业务收入并不可观,连续两年出现下滑,3年来累计下滑29.17%。

    视觉中国图


责编:ZB

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