上坤地产营收年复合增长率150% 深耕长三角毛利率高于行业

长江商报消息 ●长江商报记者 张璐

作为一家正在崛起的物业开发商，上坤地产（6900.HK）成为了继金辉控股之后，在“三道红线”监管新规后第二家完成IPO的房地产开发企业，也是年内上市房企中最年轻的一家。

资料显示，上坤地产创始于2010年，是一家立足上海、深耕长三角经济区，同时向珠三角经济区及中部核心经济区逐步拓展的物业企业。

数据显示，上坤地产今年4月底实现营业收入11.49亿元，实现毛利5.93亿元，较去年同期增长3.5%。近三年，上坤地产一直保持较快增长速度，2019年和2017年分别实现营业收入75.35亿元和12.01亿元，三年复合增长率达150.5%。

此外，值得一提的是，“三道红线”背景下，上坤地产已经提前实现降杠杆。截至2020年4月末，公司净负债比率为73.8%、现金短债比为1.37倍，均满足“三道红线”监管要求。

目前，港交所大门外聚集了不少IPO的内地房企。据Wind数据显示，截至11月16日，港交所门外目前排队等待上市的房企及相关企业有36家。上坤地产突出重围，顺利拿到上市门票。

地产分析师严跃进在接受长江商报记者采访时说道，“上市公司关键还是看它的一个成长性，上坤地产这两年增长表现还是比较明显的，包括经营业务收入、规模、土地资产的结构与分布等等，可成长性是决定了后续上市能够通过的一个很重要因素。”

前4月毛利率高达51.6%

上市首日，上坤地产以2.28港元的发行价格平开，当日盘中最高至2.34港元每股，当日收盘价每股2.30港元，较发行价上涨0.88%。

值得关注的是，上坤地产是今年上市房企中最年轻的企业。资料显示，上坤地产于2010年在上海起步，专注于长三角经济区，2016年确立全国化战略布局，专注于房地产住宅和商用资产开发和运营，现已战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区。

根据招股说明书显示，上坤地产营收主要来自于物业销售、物业租赁收入和咨询服务三部分，2017-2019年，公司营收分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，复合年增长率为150.5％；相对营收高增长，公司净利润增速更为罕见。上述三个年度，上坤地产分别实现净利润0.35亿元、6.73亿元、6.78亿元，复合年增长率为342.3%。

与此同时，上坤地产的销售排行挺进百强之列。根据克而瑞数据，公司2017年至2019年的操盘销售额分别为5.15亿元、229.5亿元及220.7亿元。今年前十月销售额为187.8亿元，排名92。

今年一季度，受疫情影响，百强房企各梯队销售金额，均同比降低。上坤地产前4个月实现收入11.49亿元、实现净利润1.58亿元，同比也有所放缓，不过幅度在百强内较为平缓，体现出一定抗风险力。

此外，长江商报记者注意到，上坤地产在2017年到2020年前四个月的毛利率均高于行业平均水平，2017-2019年，公司毛利分别为3.07亿元、3.53亿元、3.71亿元，对应的毛利率为30.9%、51.5%和40.8%。仅以2019年为例，上坤地产的毛利率较当年上市房企平均30.3%的毛利率高出10.5%。

今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6％，同比增长3.5%。对于业绩期内整体毛利率水平比较高，公司管理层表示，“结转主要是来源于上海越山项目，这个项目是一个收并购方式取得的项目，所以毛利率水平相对较高。”而剔除这些特殊性之后，上坤地产认为公司整体毛利率水平还是会维持在行业平均水平。

降杠杆效果显著

值得一提的是，在保持成长性同时，上坤地产亦十分重视财务的稳健性。在“三条红线”的规定之下，上坤地产积极顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，严格监控财务指标，降低负债水平，债务结构得到进一步优化。

招股书显示，在2017年-2019年之间，上坤地产净负债率从684.9%降到325.9%，再到118.8%。截至今年4月末，虽然受到疫情影响，上坤地产继续降低净负债率至73.8%，较2019年末下降接近45%，现金及银行结余除以计息银行及其他即可即期部分比率为1.4，短期偿债能力明显提高。除资产负债率略高外，其余两个指标已经符合“三条红线”相关标准要求。

在规模上，上坤地产是典型的中小房企。截至2020年7月31日，上坤地产在中国八个省份及直辖市的14个城市拥有49个物业项目组合，涉及应占土储储备412.93万平方米。其中，已竣工面积（含可供出售及可租赁）35.68万平方米、开发中面积328.75万平米及持作未来开发面积48.50万平方米。

从地域分布来看，长三角依旧是上坤地产的主要战场，截止2020年7月末，上坤地产在长三角的土地储备占比已超过70%，而上海、杭州、宁波更是上坤深度布局的区域，三者土储占比均在10%以上。

不过，值得注意的是，一直深耕长三角经济区的上坤地产，在过去两三年已启动全国化扩张，积极布局珠三角、长江中游等热门区域。2019年7月，上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略”，确定了下一个五年的发展战略和规划。上坤地产采用“3+X”的投资策略，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。

其中，“大湾区”是其近两年来布局的重点。2018年12月上坤地产以入股东莞一个项目首进大湾区，2019年8月在佛山独立拿下了一宗宅地地王，2020年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权获取了佛山、顺德两个项目，今年5月以底价1.48亿元拿下佛山一宗商住地。

至于未来业务的规划，上坤集团创始人兼CEO朱静曾在接受媒体采访时提到，存量是未来的市场，所以一方面做增量，另一方面做存量，每年会拿出10%-15%的资源做存量资产。但在达到千亿规模之前，上坤还不会涉及地产以外的多元化业务。

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