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30家物业企业上半年营收395亿   发展增值业务寻找新利润增长点

2020-09-14 13:41:28 来源:长江商报

    

    ●长江商报记者 江楚雅 实习生 徐若冰

    在房企加速多元化发展的当下,分拆上市成为扩大规模、增强影响力和谋求增长的新路径。

    自2014年中国海外发展分拆旗下物业管理公司——中海物业在港股独立上市之后,房企巨头拆分物业公司上市已经成为一种趋势。

    截至9月12日,已有近35家上市物企陆续发布中期业绩披露。克而瑞物管统计数据显示,上半年,30家上市物企整体收入达到395亿元,30家物企上半年整体净利润达到74亿元,平均净利率为14.89%,超过4成物企净利润率超行业平均。

    长江商报记者注意到,这30家上市物企基本都是房企分拆的物业板块,当前已有超过30家房企分拆物业上市,上半年营收超过400亿元。

    从业绩表现来看,物业板块为母公司带来了良好收益,这种趋势是否可持续?诸葛找房研究员王小嫱对长江商报记者表示,今年在疫情冲击下,物业管理显得尤为重要,居民对物业管理的关注度升高,物业管理的地位也进一步提升。物业管理属于存量房运营,收益较为稳定,只要企业稳步运营,物业板块将会持续给公司带来良好的收益。

    值得注意的是,除热门的物业商业版块成为房企标配,代建、园林、文旅也被推向资本市场,以再造融资平台、减轻资金压力。

    2030年物管行业规模或达3.2万亿

    自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后,2018年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮,并且受到资本市场热捧。今年房企分拆物业上市热度进一步延续,并且出现多个龙头房企的身影。

    在行业发展前景被看好的背景下,具备稳定现金流和抗风险能力的物业服务企业受到资本市场的青睐。长江商报记者梳理发现,目前前30强房企基本都逐步分拆物业上市。

    从业绩来看,分拆物业版块上市确实为母公司带来良好的收益。克而瑞物管统计数据显示,上半年,30家上市物企整体收入达到395亿元,30家物企上半年整体净利润达到74亿元,平均净利率为14.89%,超过4成物企净利润率超行业平均。

    近期,在多数房企预计上半年净利润大幅下降的背景下,多家物业企业则发布盈利预告称净利润同比增长超过50%。而物业企业获得高估值的关键在于物业管理规模、盈利增长能力及增值服务增长空间。

    值得注意的是,不管是从业绩还是发展规模来看,行业分化逐渐扩大。克而瑞物管统计数据显示,截至2020年6月末,30家上市物管企业合计在管面积达26.54亿平方米,较2019年增加3.66亿平方米。其中,在管面积超过3亿平方米的公司有碧桂园服务、雅生活服务、保利物业和彩生活。同时,有研究机构预计,2030年物业管理行业规模有望达到3.2万亿元。

    资本市场的表现也十分抢眼,克而瑞物管统计数据显示,2020年上半年,物业股整体水平上涨达47.29%,以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%。加之国家对房地产的持续调控,更多资金流入股市,物业股成为各类投资者的关注重点。

    房企为何热衷分拆物业板块上市,物管企业有哪些独特优势?王小嫱认为,近两年,随着楼市的黄金时代逝去,房企积极去地产化寻求多元化发展。房企分拆物业上市,一方面利用旗下物业公司上市,加强公司的资金实力,提高集团的估值,在资本市场有更高的地位;另一方面,分拆上市物业,借助上市所募集的资金扩大物业的规模,在物业市场上,规模比毛利率更加重要,只有具备一定的规模,物业市场才会获得长远的发展。

    有研究机构预计,2030年物业管理行业规模有望达到3.2万亿元。

    分拆多元化业务上市

    据统计,2020年以来,已有至少14家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交IPO申请,涵盖商业地产、物业管理、产业地产和长租公寓等多个业务板块。

    除了大热的物业商业股,文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。去年7月,作为绿城旗下分拆出来的轻资产板块,绿城管理已于7月成功登陆资本市场,成为“代建第一股”。据半年报,期内绿城管理持续经营收入8.15亿元;毛利3.4亿元,持续经营业务毛利率41.72%。

    截至2020年6月30日,绿城代建管理项目合共268个,商业代建和政府代建六四开,总合约项目总建筑面积约7331万平米,同比增长6.9%,在建面积3882万平米,同比增长26.2%。

    4月17日,奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书,其招股书显示,2017年至2019年期间,中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元,净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。

    6月24日,雅居乐发布公告,建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前,雅居乐集团拥有两家上市企业,包括雅居乐控股与雅生活,如果雅城成功上市,将是该集团第三家上市公司。

    中指研究院认为,对在资本市场估值较低的房地产行业来说,分拆旗下成熟业务上市,可以较高估值获得可观的融资额;同时将子业务进行独立运营,有利于该业务的潜在价值显性化,为企业带来更多发展机会。

    对于代建、园林、文旅也被推向资本市场。王小嫱指出,目前,房企寻求多元化发展降低企业风险已是必然,目前集团分拆多个板块上市,目的是再融资手段筹集资金,为公司创造更多的资金,为公司的长期发展创造条件。至于这类公司上市之后的前景,还需要看公司具体的运营策略,上市公司发展的充分条件,并不是必要条件,业务的发展前景还需要靠自身运营的手段。

    发展增值业务

    大型房企带来的管理面积优势,成为物企业绩的重要支撑。碧桂园服务、绿城服务(2869.HK)、雅生活服务(3319.HK)、招商积余(001914.SZ)、保利物业(6049.HK)、中海物业(2669.HK)、彩生活(1778.HK)、永升生活服务(1995.HK)7家公司高于行业营收均值。

    在此背景下,虽然分拆发展成熟板块为母公司带来了良好收益,但是大部分业务还是依赖于母公司。例如,远洋服务从2017年至今年上半年,由远洋集团及其主要股东提供的在管面积分别为2553万平方米、2778万平方米、2938万平方米和3030万平方米,占比分别为86.5%、74.5%、72.5%和71.6%。同期,来自第三方的在管面积则从397万平方米增至952万平方米,到去年才终于破千亿,占比分别为13.5%、25.5%、27.5%和28.4%。

    不少物管公司明确表示,将继续调整业务模式,减少房地产母公司业务在营收中的占比,降低对母公司的依赖性。世茂服务等物业企业表示,将大力发展为住宅物业业主及用户提供额外的社区增值服务,如房产销售及出租协助服务、家居服务、订票服务及经营社区医疗保健服务等多方面。

    今年疫情期间,不少物业企业通过增值服务寻找新的利润增长点。自建小程序、APP,并开设了社区集市、体验中心、社区直播间、拼团购、图书馆、健身房以及多种社群活动和服务。

    未来如何逐步摆脱母公司依赖,实现独立可持续发展?王小嫱认为,对于物管业务来说,规模是重中之重,物业板块还需要逐渐降低对母公司的依赖度。首先,可以寻求上市的途径加大自身品牌的影响力,对规模的扩张也起到一定的促进作用;其次,可通过收并购的形式扩大规模,收并购过程中也需要警惕资金压力。


责编:ZB

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