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30家物业企业上半年营收395亿   发展增值业务寻找新利润增长点

2020-09-14 08:12:48 来源:长江商报

长江商报记者 江楚雅 实习生 徐若冰

在房企加速多元化发展的当下,分拆上市成为扩大规模、增强影响力和谋求增长的新路径。

自2014 年中国海外发展分拆旗下物业管理公司——中海物业在港股独立上市之后,房企巨头拆分物业公司上市已经成为一种趋势。

截至9 月12 日,已有近35 家上市物企陆续发布中期业绩披露。克而瑞物管统计数据显示,上半年,30 家上市物企整体收入达到395 亿元,30 家物企上半年整体净利润达到74 亿元,平均净利率为 14.89%,超过 4 成物企净利润率超行业平均。

长江商报记者注意到,这30 家上市物企基本都是房企分拆的物业板块,当前已有超过30 家房企分拆物业上市,上半年营收超过400 亿元。

从业绩表现来看,物业板块为母公司带来了良好收益,这种趋势是否可持续?诸葛找房研究员王小嫱对长江商报记者表示,今年在疫情冲击下, 物业管理显得尤为重要,居民对物业管理的关注度升高,物业管理的地位也进一步提升。物业管理属于存量房运营,收益较为稳定,只要企业稳步运营,物业板块将会持续给公司带来良好的收益。

值得注意的是,除热门的物业商业版块成为房企标配,代建、园林、文旅也被推向资本市场,以再造融资平台、减轻资金压力。

2030年物管行业规模或达3.2万亿

自2014 年房企分拆物业赴港上市第一股出现后,2018 年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮,并且受到资本市场热捧。今年房企分拆物业上市热度进一步延续,并且出现多个龙头房企的身影。

在行业发展前景被看好的背景下,具备稳定现金流和抗风险能力的物业服务企业受到资本市场的青睐。

长江商报记者梳理发现,目前前30 强房企基本都逐步分拆物业上市。

从业绩来看,分拆物业版块上市确实为母公司带来良好的收益。克而瑞物管统计数据显示,上半年,30 家上市物企整体收入达到395 亿元,30 家物企上半年整体净利润达到74 亿元,平均净利率为 14.89%,超过 4 成物企净利润率超行业平均。

近期,在多数房企预计上半年净利润大幅下降的背景下,多家物业企业则发布盈利预告称净利润同比增长超过50%。而物业企业获得高估值的关键在于物业管理规模、盈利增长能力及增值服务增长空间。

值得注意的是,不管是从业绩还是发展规模来看,行业分化逐渐扩大。克而瑞物管统计数据显示,截至2020 年 6 月末,30 家上市物管企业合计在管面积达 26.54 亿平方米,较2019 年增加 3.66 亿平方米。其中,在管面积超过 3 亿平方米的公司有碧桂园服务、雅生活服务、保利物业和彩生活。同时,有研究机构预计, 2030 年物业管理行业规模有望达到3.2 万亿元。

资本市场的表现也十分抢眼,克而瑞物管统计数据显示,2020 年上半年,物业股整体水平上涨达47.29%,以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%。加之国家对房地产的持续调控,更多资金流入股市,物业股成为各类投资者的关注重点。

房企为何热衷分拆物业板块上市,物管企业有哪些独特优势?王小嫱认为,近两年,随着楼市的黄金时代逝去,房企积极去地产化寻求多元化发展。房企分拆物业上市,一方面利用旗下物业公司上市,加强公司的资金实力,提高集团的估值,在资本市场有更高的地位;另一方面,分拆上市物业,借助上市所募集的资金扩大物业的规模,在物业市场上,规模比毛利率更加重要,只有具备一定的规模,物业市场才会获得长远的发展。

有研究机构预计,2030 年物业管理行业规模有望达到3.2 万亿元。

分拆多元化业务上市

据统计,2020 年以来,已有至少14家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交 IPO 申请,涵盖商业地产、物业管理、产业地产和长租公寓等多个业务板块。

除了大热的物业商业股,文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。去年7 月,作为绿城旗下分拆出来的轻资产板块,绿城管理已于7 月成功登陆资本市场,成为“ 代建第一股”。据半年报,期内绿城管理持续经营收入 8.15 亿元;毛利 3.4 亿元,持续经营业务毛利率41.72%。

截至 2020 年 6 月 30 日,绿城代建管理项目合共268 个,商业代建和政府代建六四开,总合约项目总建筑面积约 7331 万平米,同比增长 6.9%,在建面积3882 万平米,同比增长26.2%。

4 月17 日,奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书,其招股书显示,2017 年至2019 年期间,中国文旅集团分别收入1.86 亿元、3.35 亿元、7.36 亿元,净利润分别为4454.7 万元、7260.5 万元、1.04 亿元。

6 月24 日,雅居乐发布公告,建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前,雅居乐集团拥有两家上市企业,包括雅居乐控股与雅生活,如果雅城成功上市,将是该集团第三家上市公司。

中指研究院认为,对在资本市场估值较低的房地产行业来说,分拆旗下成熟业务上市,可以较高估值获得可观的融资额;同时将子业务进行独立运营,有利于该业务的潜在价值显性化,为企业带来更多发展机会。

对于代建、园林、文旅也被推向资本市场。王小嫱指出,目前,房企寻求多元化发展降低企业风险已是必然,目前集团分拆多个板块上市,目的是再融资手段筹集资金,为公司创造更多的资金,为公司的长期发展创造条件。至于这类公司上市之后的前景,还需要看公司具体的运营策略,上市公司发展的充分条件,并不是必要条件,业务的发展前景还需要靠自身运营的手段。

发展增值业务

大型房企带来的管理面积优势,成为物企业绩的重要支撑。碧桂园服务、绿城服务(2869.HK)、雅生活服务(3319. HK)、招商积余(001914.SZ)、保利物业(6049.HK)、中海物业(2669.HK)、彩生活(1778.HK)、永升生活服务(1995.HK) 7家公司高于行业营收均值。

在此背景下,虽然分拆发展成熟板块为母公司带来了良好收益,但是大部分业务还是依赖于母公司。例如,远洋服务从 2017 年至今年上半年,由远洋集团及其主要股东提供的在管面积分别为2553 万平方米、2778 万平方米、2938 万平方米和3030 万平方米,占比分别为 86.5% 、74.5% 、72.5%和 71.6%。同期,来自第三方的在管面积则从 397 万平方米增至 952 万平方米,到去年才终于破千亿,占比分别为13.5%、25.5%、27.5%和28.4%。

不少物管公司明确表示,将继续调整业务模式,减少房地产母公司业务在营收中的占比,降低对母公司的依赖性。世茂服务等物业企业表示,将大力发展为住宅物业业主及用户提供额外的社区增值服务,如房产销售及出租协助服务、家居服务、订票服务及经营社区医疗保健服务等多方面。

今年疫情期间,不少物业企业通过增值服务寻找新的利润增长点。自建小程序、APP,并开设了社区集市、体验中心、社区直播间、拼团购、图书馆、健身房以及多种社群活动和服务。

未来如何逐步摆脱母公司依赖,实现独立可持续发展?王小嫱认为,对于物管业务来说,规模是重中之重,物业板块还需要逐渐降低对母公司的依赖度。首先,可以寻求上市的途径加大自身品牌的影响力,对规模的扩张也起到一定的促进作用;其次,可通过收并购的形式扩大规模,收并购过程中也需要警惕资金压力。

责编:ZB

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