华润置地分拆物业上市寻找新增长点   物业收入31亿在管面积超1亿平方米

长江商报讯（记者 江楚雅 实习生 徐若冰）近日，华润置地（01109.HK）发布了2020年中期业绩报告，并公布其分拆物业服务赴港上市的计划。

8月31日，华润万象生活有限公司正式向港交所递交上市申请书。华润万象生活是华润置地将物业管理服务业务及商业营运服务业务同时装入的上市平台。

截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

明源地产研究院研究员王源认为，房企分拆物业独立上市可以母公司拓宽融资渠道，更好地满足项目投资需求，进行产能扩张或新项目培育。还可有效盘活公司资产，改善企业资产流动性，为公司长期发展创造有利条件。

物业收入31亿毛利率24.1%

“公司认为应搭建一个完整的、具有华润置地特色的物业管理和商业管理的轻资产管理平台，并依托华润置地现有的业务优势，做大做强轻资产管理平台，一方面提高重资产的价值创造，另一方面也能成为华润置地新的利润增亮点。”8月26日，华润置地执行董事兼总裁李欣在业绩会上表示。

时隔5天，8月31日，华润置地有限公司公告表示，建议将公司附属公司华润万象生活有限公司分拆并且将分拆公司股份另行在港交所主板上市。分拆公司集团主要业务是在中国提供住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。

在近两年物业行业迎来上市潮的背景下，华润从2017年开始就对物业公司的管理架构进行了调整，并重新确定物业公司的战略目标。

物业公司也有成为母公司新利润增长点的潜力。据招股书披露，2017年、2018年及2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元，同期利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元。2020年上半年，华润万象生活实现收入31.34亿元，利润3.38亿元。

同时，华润万象生活为商业物业提供商业运营与物业管理服务，包括购物中心及写字楼。其分别向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为400万平方米；向73栋写字楼项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为510万平方米。

发展至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。

此外，2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，华润万象生活的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、18.0%及24.1%。毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。

独立第三方扩张增速

华润置地分拆物业管理及商业运营服务业务上市的目的，也是为了释放过去十几年来华润置地“双轮驱动”的整体价值。

2005年，华润置地就进行了第一次转型，启动“住宅+商业”的双轮驱动战略，从单一的房地产开发商转型为综合性发展商。2016年，华润置地确定“十三五”期间“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。

经过多年的转型，投资物业的租金收入已经成为华润置地重要的利润来源。2019年华润置地营业额为1477.4亿元，其中投资物业租金收入达到120.3亿元，成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。

中期报告显示，截至上半年底，华润置地的物业管理规模为1.12亿平方米，比去年底增长5.4%。其中，住宅物业管理面积为0.98亿平方米，商业物业管理面积为0.14亿平方米。

值得注意的是，物管项目的快速扩张，除了来自华润集团及华润置地的，来自独立第三方的也在逐渐增长。

独立第三方为华润万象生活在住宅物业管理服务分部贡献的收入从2017年的5.01亿元升至2019年的8.18亿元，至2020年6月30日的3.3亿元；在商业运营及物业管理服务分部的收入从2017年的5.54亿元，升至2019年的13.19亿元，至2020年6月30日的6.52亿元。

责编：ZB