华夏幸福提速拿地8个月投资254亿   多元化发债融资负债率杠杆率下降

●长江商报记者 吴婷

一口气设立5家子公司，对7家子公司增资，半年斥资逾240亿拿地，2个月融资166亿……今年以来华夏幸福（600340.SH）一路高歌猛进，积极拿地，开拓新业务。

长江商报记者统计发现，截至目前，华夏幸福新增土地面积229.03万平方米，交易金额达254.44亿元，相当于2019年全年拿地311亿元交易金额的81.81%。

与此同时，多元化融资下，永续债成为了华夏幸福融资的重点。仅5月至7月，永续债融资累计涉及融资额166亿元。

中金公司分析认为，今年以来华夏幸福拿地端持续提速，新业务取地积极，受益于超2000亿元未落地园区投资额的陆续结算，产发收入有望录得增长。此外，杠杆率料延续下行趋势，融资渠道多元畅通，预计至年末净负债率有望控制在200%以下。

拿地金额相当去年全年八成

2020年华夏幸福扩充土地储备明显加快。

8月12日，华夏幸福于近期设立了5家子公司，另对7家子公司进行了增资，合计投资金额达64.23亿元。

同日，发布土地使用权公告称，近期该公司下属公司在河北、湖南新获6宗产业新城及相关业务用地，土地总面积约为14.07万平方米，合计成交额12.92亿元。

根据地块信息显示，这6宗土地中分别位于廊坊市大厂回族自治县以及湖南湘潭市。包含3宗城镇住宅用地、1宗商服用地、1宗公用设施用地以及1宗公路用地。其中，3宗住宅用地均位于大厂，容积率均>1.3且≤2.0。

这是继上半年华夏幸福南方总部连续拿地后，其产业新城集团在近期拿下的多幅地块。从市场动作看，今年华夏幸福明显加快了投资节奏。这也应证了2019年业绩会上，华夏幸福董事、联席总裁孟惊表示要全面储备土地。

根据公告显示，今年2月，华夏幸福获得4宗地块，土地面积20.4万平方米，成交金额12.11亿元；3月获得3宗地块，土地面积16.54万平方米，成交金额15.17亿元；4月获得土地面积58.25万平方米，成交金额82.26亿元；5月获得11宗地块，土地面积37.07万平方米，累计成交金额27.37亿元；6月累计获得土地面积82.7万平方米，累计交易金额104.61亿元。

不难看出，今年以来，华夏幸福土地交易面积和金额均呈现明显增长趋势。长江商报记者统计发现，仅今年上半年华夏幸福新增土地面积214.96万平方米，累计交易金额达241.52亿元。加上上述交易的6宗土地，截至目前，今年华夏幸福新增土地面积229.03万平方米，交易金额达254.44亿元，相当于2019年全年拿地311亿元交易金额的81.81%。

而在华夏幸福董事会及股东会上，华夏幸福同意今年第三季度，通过股权并购或股权合作方式、参加土地管理部门组织的土地招标拍卖挂牌方式及法律法规允许的其他国有土地出让方式，获取土地使用权或进行土地相关投资，成交总额不超过260亿元。

中金公司研报表示，今年上半年华夏幸福新增土储面积、金额分别同比增长13%、96%，平均楼面价同比增长74%至5128元/平方米，主要因公司于核心城市新增商办项目，拿地能级明显提升。其中，上半年一二线城市拿地金额占比大幅提升至75%，去年同期占比仅为24%。

中金公司认为，上半年华夏幸福取得南京大校场、武汉中北路、哈尔滨松北新区、广州白鹅潭产业金融服务创新区等多个商办项目，北京丽泽平安幸福中心A座主体结构完成封顶，新业务拓展和开发积极推进。

负债率杠杆率同比降低

大举拿地的背后是华夏幸福频繁发债融资。除了传统的银行贷款和信托贷款外，今年华夏幸福融资渠道更多元，充分利用境外债、ABS、中期票据、可换股债券以及永续债等融资方式。

据粗略统计，今年上半年，华夏幸福融资总额已达718亿元，同比增长116%。

1月3日，公告显示，华夏幸福间接全资子公司拟在中国境外发行不超过15亿美元（含15亿美元）（等值）境外债券获得国家发改委备案登记；1月14日，据新交所文件显示，上述公司于1月13日在新交所发行两笔美元票据，合计发行规模12亿美元。两笔票据期限分别为3年和5年，票面利率分别为6.9%和8.05%；3月12日，通过ABS融资19.1亿元获通过；3月17日，拟发行44亿元中期票据。

值得注意的是，永续债成为了今年华夏幸福融资的重点。仅5月至7月，华夏幸福连续发布了5次永续债融资公告，累计涉及融资额166亿元。其中，6月19日向陕西国际信托和中融信托融资30亿元；6月28日向平安养老保险融资50亿元，利率为8.5%，并拟在境外发行不超过20.5亿美元的债券补充资金；7月10日向平安资管融资60亿元，利率为8%；7月24日，向中融国际信托进行永续债融资不超过15亿元，利率8.5%。

尽管融资规模较大，但从融资成本看，较2019年有所降低。今年华夏幸福年初至今公司发行两笔中期票据融资15亿元，其中2+3年期和3+2年期票面利率分别为5.17%和5.50%。截至目前，今年华夏幸福平均融资成本为7.16%。而年报显示，2019年华夏幸福融资成本为7.86%，其中债券及债务融资工具平均成本为7.25%。

从债务看，截至目前，华夏幸福杠杆率也有所下降。财报显示，一季度末公司资产负债率为83.6%，同比降低3.7个百分点，较2019年末降低0.3个百分点；净负债率为194.8%，同比降低6.5个百分点，杠杆水平同比小幅下降。

根据7月份华夏幸福公布的新增借款情况显示，截至7月底，华夏幸福累计新增借款金额304.54亿元，占2019年末净资产的比例41.33%，借款余额为2096.69亿元。去年末，华夏幸福净资产金额为736.86亿元，借款余额1792.15亿元。

其中，新增借款中银行贷款有19.32亿元，占2019年末经审计净资产比例为2.62%；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具104.93亿元；海外债券15亿美元，占2019年末经审计净资产比例为14.24%；其他借款180.3亿元，占2019年末经审计净资产比例为24.47%。

中金公司分析认为，华夏幸福杠杆率延续下行趋势，融资渠道多元畅通，预计至年末净负债率有望控制在200%以下。

视觉中国图

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