TOD模式2.0时代武汉样本   267公里在建地铁沿线商业规模待起

    编者按

    有“轨交上地产”之称的TOD项目，今年再次成为投资热点。

    长江商报记者统计，仅今年上半年，万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等企业集体投向TOD项目，累计交易额超420亿元。

    所谓TOD模式，即以公共交通站点为中心，在一定步行范围内建设高密度功能复合型的社区，是以公共交通为导向的开发模式。TOD模式的出现，能够缓解大城市交通出行的压力，居住在这里的人，在步行5-10分钟的范围内就可以满足衣食住行的需求。

    事实上，TOD项目也不是新鲜事物。经过多年发展，伴随着全国各地城市轨道交通的建设和运营，中国TOD项目发展格局已悄然发生变化，并呈现出不同的区域特征。

    过去两周，长江商报记者实地走访，以武汉近年TOD项目发展为切点，透视当下TOD项目的发展。

    ●长江商报记者 吴婷

    今年武汉TOD项目似乎按下了加速键。

    7月底，武汉地铁集团连签两家大型地产集团共同打造TOD项目。此外，今年上半年，武汉TOD项目交易金额占全国四成。

    在过去两周时间里，长江商报记者相继走访了位于武汉常青城地铁站的“常青城”、位于金潭路地铁站的“云上城”、以及位于汉阳客运站附近的“地铁盛观尚城”，它们被视为武汉TOD项目从无到有的见证。

    在武汉地铁地产联合置业有限公司总经理赵元看来，武汉TOD项目经过几年的实践探索，已经从1.0走向了2.0，并逐步确定了武汉地铁上盖的行业建设标准，为武汉未来上盖建设和发展奠定了坚实的基础。

    武汉TOD项目进入2.0时代

    8月11日，正午的武汉烈日当空。长江商报记者来到云上城建筑工地，三层空间清晰地立于地铁交会站点上。

    在赵元眼中，这是武汉TOD第二代产品。该项目位于轨道交通8号线金潭路站C出口，出地铁站即可看到商业街，坐电梯可直达住宅小区。该项目总建面积约109万平方米，打造以TOD模式为导向的地铁上盖城市综合体。

    据介绍，云上城是在地铁线路交会处之上加一层“盖子”，在其上开发住宅和商业。透过尚未竣工的“盖子”，长江商报记者可以清晰看到地下铺设的铁轨。

    而在常青城项目中，出地铁站步行不到2分钟即可直达小区大门。地铁盛观尚城也与常青城项目类似，紧靠地铁升官渡停车场。武汉地铁汉正街置业有限公司总经理黄浩向长江商报记者介绍，该TOD项目紧邻地铁3号线和汉阳客运中心，社区内还预设有千个公共停车位，可实现停车换乘P+R无缝对接，满足车站、公交微循环交通需求。

    赵元介绍，当下TOD项目目前有三种产品，一是地铁车辆段上盖项目，地下为地铁车辆维修厂，地上则是商业以及住宅，如常青城项目；第二是，地铁线路交汇处上盖项目，盖子底下是地铁线路，但地铁线路被埋在盖下无法看见，如云上城项目；第三种是地铁线路上盖项目，即地铁线路完全在建筑之下，盖上建筑基础和地铁基础融为一起，如香港的TOD项目，该项目将会是未来中心城区TOD发展的方向。

    赵元表示，香港作为世界人口最密集的城市之一，交通却十分通畅，这其中TOD功不可没。武汉TOD2.0即向香港TOD学习，试图将交通、园林、商业、教育等不同生活要素串联在一起，实现在400—800米范围内，步行可直达全维配套。

    在赵元看来，TOD分三步走：1.0是地铁先建好，地铁上盖开发再通过连廊连接；2.0时代是地铁与商业完美结合；3.0时代是除了地铁外，城市所有交通系统融进整体项目开发里，将城市很多功能结合在一起。这意味着，项目不再是一家开发，需要多个部门共同完成。目前，武汉TOD项目已实现了2.0，正在朝3.0迈进。

    行业标准即将出台

    “没有哪一个城市TOD项目可以完全复制。”这是采访中多位业内人士共识。

    武汉TOD项目从无到有，从摸着石头过河，到制定行业标准，一路走来，也是全国TOD项目开发的一个缩影。

    赵元向长江商报记者介绍，不同于普通住宅开发建设，地铁上盖具有其特殊性。首先，因地铁上盖与地铁紧密相连，其安全性放在了首位。其次，开发成本高，不同于TOD1.0，TOD2.0需建设地铁时，对应的盖上开发同步进行，甚至在地铁项目尚未报批之前，设计图纸中要就要考虑盖上开发的统一性。这就要求物业前期介入、统一整体规划，以便更好实现地铁站与盖上建筑无缝对接。

    在赵元看来，常青城是武汉第一个TOD上盖项目。在建设初期，地铁上盖并没有统一的行业标准，包括消防、设计、审批、报批规范等。

    “比如地铁上建设的盖子消防验收标准是什么？我们当初设计的是烧3小时，盖子不会垮。”赵元再举例说，还有产权归属问题。地铁上盖不同于其他商业体，盖下是城市公共交通，盖上属于商业开发，作为一个典型的竖向产权商业体，该如何划分产权？地下两层算不算容积率等问题。

    通过“常青城”和“云上城”的建设，这些标准都逐步确定，也为武汉后期上盖建设和发展奠定了坚实的基础。

    就在7月10日，国内首个TOD项目两项团体标准征求意见向公众公示。中国城市公告交通协会发布公告称，由业内龙头企业发起编制的两项团体标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》现已完成征求意见稿的编制工作。中国城市公共交通协会和中国房地产业协会将以这两个标准为基础，持续推进完善标准本身的同时，从行业协会的角度，对市场进行引导，共同推动城市TOD在中国良好有序发展。

    这意味着，TOD项目发展又向前迈了一步。

    267公里在建线路商业规模待起

    值得注意的是，在今年上半年全国TOD项目交易额中，武汉项目就占近四成，累计涉及金额155.34亿元。而就在7月底，武汉地铁集团又连续与两家大型地产集团签署战略合作框架协议。

    为何今年武汉TOD项目如此密集？

    对此，武汉地铁集团综合开发事业总部相关负责人在接受长江商报记者采访时表示，今年全国的TOD项目都在加码推进，武汉被青睐有政策引导的优势；同时，武汉已经拥有339公里地铁运营总里程，国家发改委审批里程数为606公里，还有267公里在建线路规模。

    该人士表示，地铁里程数是城市空间变化的基础，在建线路越多，可建TOD项目就越多。

    资料显示，2018年10月，武汉市出台《综合交通体系三年攻坚实施方案(2018-2020)》，提出打造长江新城TOD换乘中心，以公共交通为导向，以公交站点为中心，以400米至800米为半径，建立中心广场或城市中心，方便选用轨道交通、公汽、单车、步行等多种公共低碳出行方式。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时认为，武汉具有非常好的优势，整个商业体比较均衡，没有特别明显的市中心等。这反而是一个好的事，沿途一些商业设施相应的具有比较大的商业潜能，做TOD项目开发相应的开发收益也比较高。

    赵元认为，未来武汉TOD项目的发展一定是实现3.0模式的开发，即除地铁外，还要把公交、城市交通，甚至城际交通联合起来，实现各部门联合开发。与此同时，武汉拥有多元化的产业集群，有利于形成以产业集群为核心的TOD地铁小镇模式。

    超20家房企涉足TOD项目

    上半年交易额超420亿

    ●长江商报记者 吴婷

    武汉TOD项目突增，更像各大房企抢夺优质土储的一个缩影。

    长江商报记者粗略统计，全国已涉足或正在涉足TOD项目的房企超过20家，包括龙湖、万科、绿地、招商蛇口、碧桂园、保利等。其中，越秀、万科已与轨交公司达成深度合作，开启全国化战略布局。

    房企与国企联姻获取优质土储

    长江商报记者统计，今年上半年万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目，累计交易额超420亿元。

    显然，与地方国资平台合作已然成为地产商重要的增储方式。

    2019年，越秀地产就引入广州地铁成第二股东。2020年5月28日，越秀集团与广州交通投资集团举行战略合作框架协议签约仪式，双方计划打造“交通+地产”模式；6月5日，越秀地产与广州地铁订立了期权契约，计划再收购广州两个轨交项目；6月14日，广州越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，在房地产、金融、大交通等方面进行深度合作。这意味着，今年越秀地产的“轨交+物业”全国化战略布局踏出了第一步。

    年报显示，2019年越秀地产土地储备中有13.2%来自TOD项目，这些项目贡献了50.8亿元的合约销售额。

    此外，深圳地铁也于2017年成为了万科的第一大股东。今年万科又再次联合成都轨交，在TOD领域持续发力。

    天眼查APP显示，今年7月13日，万科物业新注册成立一家子公司：成都轨道万科物业有限公司，该公司由万科物业与成都轨道城市发展集团有限公司联合发起设立，双方分别占股51%、49%。万科物业为控股股东。成都轨道城市发展集团为成都轨道交通集团的全资子公司。此次新公司成立，标志着万科正式牵手成都轨交。

    在今年万科股东会上，万科董事长郁亮表示，未来万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD，虽然在业绩上还没有充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。截至目前，万科已在上海、杭州、重庆、武汉、长沙等多个国内一二线城市完成TOD项目布局。

    打造不同TOD模式

    从合作上看，不同地产商优势不同，打造的TOD项目也不同。如龙湖地产打造商业街为特色；大悦城背靠母公司中粮集团，具备完整的产业链，TOD项目以产业地铁小镇为主。

    武汉地铁集团综合开发事业总部相关负责人在接受长江商报记者采访时分析，今年签约的龙湖、大悦城、万科三家企业都具有自己非常著名的TOD产品。

    龙湖地产开发的重庆龙湖光年项目，该项目选址在重庆沙坪坝高铁站，属于全国首个商圈高铁TOD项目。整个站点地下分7层，市民可实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具的零换乘。该项目不同在于，过去TOD项目都是在地铁轨道交通站周边开发，该项目把所有交通全部融进综合商业体的地下室里面，形成一个完整的从下至上的垂直交通体系。

    万科集团的天空之城项目是地铁车辆段厂盖上开发。过去盖板只是作为简单的厂房维护作用，现在盖板之上做住宅、商业等综合配套服务措施，将各种业态串联，成为了真正意义上的城市功能空间。

    中粮集团拥有从一产到三产完整的大健康产业链体系，打造的柏林地铁小镇定位为国际营养健康城，更有利于增加城市功能服务。据悉，该项目将融入营养健康衍生服务，发展教育科普、休闲旅游等业态，营造健康文化生活圈，形成“一链一圈”营养健康产业体系。

    武汉地铁地产联合置业有限公司总经理赵元分析认为，未来城市型TOD和区域型TOD将会形成有力的补充，但总体上小区物业形态会结合的更加紧密。

    或成土地复合利用一剂“良药”

    随着城市土地资源日益稀缺，TOD项目这种土地复合利用成为一剂“良药”。

    业内人士表示，对于企业来说，TOD是片蓝海，未来也会带来持续稳定的收益，但从目前交易看，主要以合作开发为主。武汉地铁集团相关工作人员介绍，武汉地铁集团与房企合作股权比例多为51：49。

    企业在拿地上也是相互合作。如万科从TOD项目多从土拍市场竞得，有从其他公司收购得来，也有在合作方土拍拿地之后，万科入股项目公司以实现合作开发。如联合深地铁拿下佛山万科天空之城项目，从重庆瑞安天地房地产公司手中收购获得重庆天地项目，入股申通地铁旗下项目公司拿到上海万科天空之城项目等。

    武汉地铁集团综合开发事业总部相关负责人表示，以地铁集团主导开发TOD模式，将城市商业、文化、教育、住宅各种功能进行串接，交通上会更便捷；从城市骨架来看，由地铁站形成的聚集效应，使人民生活的社区半径服务越来越紧凑，长距离交通通过地铁公共交通解决，对于城市大气环境，对城市交通会有极大的帮助。

    地铁时代·云上城项目。长江商报记者 吴薇 摄

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