旭辉控股前七月销售超千亿   改善拿地结构权益比超70%

    ●长江商报记者 江楚雅

    在业内有“黑马”之称的闽系房企旭辉控股（00884.HK，下称“旭辉”）在去年迈入2000亿阵营后，通过多元化拿地模式保持增长率、负债率和利润率的平衡。

    8月6日，旭辉发布2020年前7个月的销售业绩。今年前7个月，该集团累计实现合同销售金额约1027.2亿元。2019年，该集团合约销售金额首次突破2000亿元。2020年，旭辉集团将销售目标定为2300亿元。据此计算，今年前7个月，该集团完成年度目标约44.66%。是上半年为数不多销售超千亿的房企。

    规模扩张的同时保持债务平衡。国际三大评级机构之一惠誉出具信贷特别分析报告指出，自2014年以来，旭辉年均复合增长率达57%，且在扩张过程中净负债/净存货杠杆率一直稳定在45%左右的较低水平。

    此外， 旭辉不再激进拿地，多元拿地渠道全面开花，通过公开市场、合作并购、旧改和商业勾地四轮驱动，降低拿地成本、提高权益占比来谋求有质量的增长。华菁证券在研报中表示，旭辉2019年新增土地权益占比较2018年同期提升7个百分点至65%。1-5月新增土储382万平方米，权益比达74%，较去年全年增长9.5个百分点。

    业绩保持高增长

    作为近年冲规模最快的中型房企之一，旭辉业绩保持高增长。2012年到2019年，销售额从95亿增长到2006亿，七年间，销售额增长21倍，年复合增长率高达54.6%。其中，2017年的销售额增速96.2%，为上市以来最高，并且2017年销售额突破千亿大关。

    2019年，该集团合约销售金额首次突破2000亿元，实现合约销售2006亿元，同比增长32%，超额完成年初制定的1,900亿元销售目标，完成率达106%。同时坚持“有回款的销售”，2019年全年签约回款率高达92%，同比增长5个百分点，销售回款较去年仍实现逆势上升。

    从城市看，旭辉合约销售来源于一二线及准二线城市的占88%；从地域来看，长三角占比48%，环渤海、中西部和华南分别为25%、18%和9%；从销售均价看，同比增长5%至16,700元/平米。

    旭辉控股CEO林峰表示：“2020年，公司将继续保持谨慎、乐观的心态，全年推出的可售货值为3800亿元，合约销售目标2300亿元，同比增长15%。“

    今年前7个月，该集团累计实现合同销售金额约1027.2亿元。据此计算，今年前7个月，该集团完成年度目标约44.66%，是上半年为数不多销售超千亿的房企。

    业内认为，相比2019年已完成的2006亿来说，旭辉对销售目标的制定还是很稳健的。随着近期疫情防控态势向好和推盘节奏逐步恢复，2300亿最终实现并不难。

    规模扩张下，旭辉始终维持稳定的盈利增长和较高的利润水平，核心归母净利润7年复合增长率达33%。2019年，旭辉实现毛利率25.1%，同比增长0.1个百分点，调整后毛利率为30%；公司核心净利润率为12.6%；总利润90亿元，同比增长27%；股东应占核心净利润同比增长25%，2019年达到69亿元，创历史新高。

    同时，2019年旭辉实现核心ROE（净资产收益率）24.8%，同比增长1个百分点。上市以来核心ROE平均超过21%。

    今年6月，永升生活服务集团有限公司(01995.HK)与大股东旭辉财务并表形成共同体，实行“旭辉+永升”新品牌。旭辉并表永升生活服务在于提升该公司收入，提升该公司毛利率水平，降低该公司负债率，提升该公司现金流状况，有助于改善该公司报表。旭辉业绩会迎来新一轮增长。

    多元化拿地提升土储权益比

    在跨过2000亿的规模门槛后，旭辉扩储不再激进，大幅提升拿地权益比。在拿地上采取了“以收定支，严控负债”的策略，探索拿地方式多元化，地块低溢价、高权益。

    2019年全年新增土储权益比为65%，新增货值并表比例为76%，今年其拿地权益比的上升趋势更加明显了。今年前4个月，旭辉一共花了142亿元拿了16幅土地，拿地权益比提高至近九成。

    旭辉要求2020年-2022年拿地权益比例达到65%-70%，到2022年存量土储权益比例要达到65%左右；合约销售权益比未来三年内要从55%升至65%。

    国际知名机构野村证券表示，旭辉持有大量一线及二线核心区域的土地储备，在高销售现金回流与稳健的土地收购之下，公司可维持高资产周转模式。富瑞也认为，旭辉在今年前5月储备了大量优质的高权益土地，将有助于强化公司中期盈利前景。

    在拿地上进一步提升自我话语权的同时开拓多元化拿地模式。旭辉集团董事长林中林中表示，旭辉未来一半的新增货值都要来自于多元化拿地。

    2019年新增货值中，旭辉通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%。得益于此，公司新增土储的平均楼板价由2018年的6199元/平降至5425元/平。未来逐步提升至50%，多元化拿地是有效提升土储的权益比重、降低土地成本的方式之一，确保公司未来几年毛利率、净利率的稳定。

    2020年旭辉在“多元化拿地”的落实上更进一步。前4个月，旭辉多元化拿地项目多达7个，分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳，拿地权益货值占比超过七成，合计新增货值158亿元。其中青岛即墨和洛阳的新增地块为一二级联动项目，长沙及重庆的项目则通过收并购获取。

    截至2019年期末，旭辉的总土储面积是6540万平方米，总货值9880亿，权益占比为65%，土储规模适当，能够支撑未来2-3年的发展；2020年可售货值3800亿元，其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市。

    稳扩张降负债调整组织架构变革

    稳健的债务结构是房企健康发展的基石。快速开疆拓土的旭辉始终关注规模与利润之间的平衡，坚守“财务铁三角”的策略。

    从2015年到2019年，旭辉经过五年的增长，成功迈进2000亿元房企大营，期间公司资产负债率始终维持稳定，净负债率一直维持在70%以下。2019年末，旭辉总资产3227.0亿，总负债2554.8亿，资产负债率79.2%，较2018年末下降0.3个百分点。

    同时，公司降低融资、拿地成本。2019年全年，公司净负债率68.5%，加权平均融资成本仅6.0%，在同规模房企中表现出色。净负债率较低归功于持续暴涨的少数股东权益。2014年到2019年，少数股东权益增长42倍，年复合增长率111.3%，远高于同期归母股东权益25.8%的增长率。

    旭辉以多种方式持续优化财务结构。5月27日，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，利率最低3.8%。该笔债券利率不仅创下了旭辉公司债发行历史利率新低，更标志着公司今年进一步降低融资成本、优化债务结构的重要一步。

    旭辉控股CFO杨欣表示，今年开年以来，旭辉相继以较低利率完成数笔融资，相信年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示，旭辉将继续严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展“高筑墙、广积粮”。

    今年来，12家房企大手笔调整组织架构，旭辉适应行业变化趋势，持续推进组织变革、区域深耕。2019年先后成立西南、江苏区域集团，又在今年初成立华北区域集团，并推动太原城市公司并入西北区域。2019年，旭辉7大区域集团贡献销售均超百亿元，江苏、浙江区域集团销售更突破300亿元。同时，区域深耕有效提升了管控效率，节约了管理成本，区域集团的未来增长值得期待。

    从目前看，旭辉的人才和组织架构并非是为了转型需要，而依然是为做强地产主业服务。“旭辉未来几年的地产主业要保持一定比例的增长速度。随着主业扩大之后，会沿着纵向的产业链和横向的价值链发展房地产+，旭辉至少还要再过十年才会思考第二主业。”在旭辉集团董事长林中的设想里，第二主业至少要有1000亿元以上的营收规模。

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