汇景控股净负债率连续三年超200%   涉多起诉讼子公司股权及银行账户屡遭冻结

    长江商报记者 张璐

    大房企争夺头部排名，小房企争抢市场份额。在大房企与政策环境的双重夹击下，借助IPO打开融资闸门成为了中小房企“求生”的主要路径。

    日前，内地小房企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”)在2019年12月31日开始招股，预期于2020年1月16日开始在联交所买卖。

    长江商报记者注意到，这是一家非常典型的“迷你”型房企，2016年之后才走出东莞，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。2018年，汇景控股连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%至25.62亿元，虽然增速喜人但规模在地产界存在感不强。

    同时，需要注意的是，体量不大的汇景控股，净负债率却不低。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。

    此外，长江商报记者梳理发现，汇景控股涉及多起诉讼，子公司股权和银行账户也屡被冻结。

    1月3日，对于未来业务扩展计划，长江商报记者向汇景控股方面发送采访函，但是截至发稿前对方未回复。

    去年上半年营收净利双降

    日前，汇景控股通过港交所聆讯开始招股，挂牌成功后，其成为东莞首家在香港上市的房企。

    据悉，公司每股发售价1.93至2.39港元，以中位价2.16港元计算，上市集资净额为15.6亿港元。集资用途主要用作完成收购土地或项目，占集资净额55%，另20%作偿还借贷，20%用作开发及建设成本，5%为营运资金。

    资料显示，汇景控股是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省。公司的业务始于东莞的物业项目，并已逐步延伸至河源、长三角城市群(包括安徽省、江苏省及浙江省)及长江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。

    如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么，汇景控股只能称为“微型”房企。2016-2018年及2019年上半年（以下简称“报告期内”），公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。

    据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位，是当年汇景控股体量的两倍，此外，即便是在其大本营东莞，汇景控股的销售额也只能排名第28位，市场占有率0.6%。

    报告期内，公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。其中，2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%。

    不过，汇景控股有一个百亿级的大梦想，公司的土地储备非常丰富，截至2019年9月30日，汇景控股共计拥有17个地产项目，地盘面积约200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米，其中12个位于东莞。

    另外，公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个。报告期内，汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度，大概需要20多年才能消化现在的项目储备。

    不过，从市场格局来看，万科、碧桂园、金地、保利等房企均在东莞进行激烈的角逐，汇景控股在东莞的市场份额遭到进一步挤压。

    数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞。而根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景控股集团于东莞排名第47位，于合肥排名第59位。

    因此，对于东莞本土的中小型房企来说，未来恐怕要面对“无地无货”的窘境，而汇景控股只能夹缝求生存。不过，汇景控股却在招股书中透露出难得的自信，其认为强大的品牌知名度连同自己的土地采购策略及成本控制措施将对增长做出贡献。

    净负债率高达240%

    长江商报记者注意到，体量不大的汇景控股近几年的净负债率却不低。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。

    据华泰证券的研报显示，截至2019年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%，汇景控股的净负债率已进前十。而面对净负债率高企，汇景控股今年上半年经营性现金流却为-3.17亿元，汇景控股同时表示由于公司持续扩张业务，公司不能保证在将来录得正面的经营现金流。

    有业内人士表示，无论是如今从严的行业环境，还是企业自身的负债及业务布局，汇景控股的上市前景均不算乐观，需面对破发、认购不足的风险。

    此外，长江商报记整理发现，汇景控股涉及多起诉讼，其中包括多名供应商及一名物业销售代理针对公司提起的索偿，以及公司针对其他实体提出的索偿。

    天眼查显示，汇景控股间接附属的全资子公司东莞市汇景嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，于2017年9月30日被司法冻结股权500万元，冻结期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除冻结。河源市汇景房地产发展有限公司在过去两年发生三次司法协助，分别冻结股权5000万元。

    此外，据中国裁判文书网披露，2018年上述东莞市汇景嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，因金融借款纠纷被判决冻结其182097.09元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。

    东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司被判决查封、扣押、冻结其477497.37元的财产。2019年，广东南方都市报经营有限公司起诉，提出财产保全申请，最终法院判决冻结汇景控股1742088元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。

    另外，汇景控股间接全资拥有的附属子公司汇景集团也有股权被冻结纪录，大量的子公司账户及股权冻结纪录显然对汇景控股上市后发债融资不利。

责编：ZB