新大正物业毛利率两连降至21.2% 扩张乏力在管面积九成在西南区域

长江商报讯（记者 江楚雅）12月3日，重庆新大正物业集团股份有限公司（002968，SZ；下称新大正物业）正式在深圳证券交易所上市，成为继南都物业之后第二只登陆A股的物业服务企业。至此，在A股和港股上市的物业服务企业已达17家。
据上市公告书显示，新大正物业本次公开发行约1791万股，采用网上定价发行的方式，发行价格为26.76元/股，对应的发行市盈率为22.99。
新大正物业本次发行股票募集资金总额约为 4.79亿元，扣除发行费用之后，募集资金净额约为4.35亿元，募集资金将用于企业信息化建设、物业业务拓展、市政环卫业务拓展、停车场改造及投资建设、偿还银行贷款等。
新大正物业作为国内独立第三方物业公司，将成为第二个A股物业新星。不过，长江商报记者发现，作为区域物业新大正扩张乏力，超过80%的营收来自重庆地区，除去重庆地区，只有贵州地区的营收超过了2000万元。从业务范围来看，近两年公司才开始积极扩张。
此外，由于业务模式单一，毛利趋势下降。随着人工成本的逐年上涨，公司物业管理服务的毛利率由2016年的21%下降到2018年的19%，这导致主营业务毛利率也由2016年23.4%下降到2018年21.3%。
中指研究院认为，上市对新大正物业的未来发展有非常积极的意义。非住宅物业市场潜力巨大，但格局较为分散，目前上市企业中主要服务非住宅物业的企业较少，新大正物业抢先上市可以获得发展的先发优势。一则，增加品牌效应；另一面，可以借助上市获取的资金进行基础建设及扩张，为后续市场竞争打下坚实基础。西南地区也是物业发展的潜力之地，新大正物业也带着多年积淀的服务经验逐步走向全国。
超过80%营收来自重庆地区
招股书显示，2016-2018年度，新大正在重庆市的主营业务收入分别为5.45亿元、6.53亿元和7.31亿元，占整个主营业务收入的比例分别分别达到了87.77%、85.09%和82.52%。
新大正物业2017年的前5大客户分别是重庆机场集团、重庆大学、重庆邮电大学、重庆悦来投资集团、重庆师范大学，这5大客户的营收合计为8054.4548万元，占当年总营收的比例为10.49%。
中指院数据显示，截至2019年6月30日，新大正物业在管面积5838万平方米。其中，西南区域（渝川黔滇桂）在管面积为5261万平方米，占比达90.1%。
在其他地区，新大正物业的发展较为缓慢。从营业收入来看，除去重庆地区，只有贵州地区的营收超过了2000万元。从业务范围来看，近两年公司才开始积极扩张。陕西、河南、江苏三个地区是公司在2017年开拓，福建、浙江、江西、北京四个地区是公司在2018年开拓。从盈利来看，截至2018年末，北京、江西、湖南、湖北四地还是亏损状态。
同时，招股书显示，新大正物业为第三方独立运行的物业公司，未与房企关联，具备较大的营销压力。
业内认为，国内大多物业管理公司都是依托于房地产开发企业，为房地产开发企业提供物业管理服务。从新大正的角度看，其物管收入中有近一半是来自公共物业，约20%来自住宅，不像许多大开发商自持的物业公司。而根据公开信息，新大正近几年基本没有对外并购，可以说错过了物业管理行业对外扩张的较好时机。未来随着重庆本地竞争的加剧，以及人力成本的提高，公司上市后的业绩增长堪忧。
盈利主要来源于压缩人工成本
物业行业最大的特点是劳动密集型，当人工成本不断上升也进一步压缩企业的利润。
根据新大正物业披露的数据，2016-2018年公司平均物业费保持稳定，分别为1.22元/㎡/月、1.29元/㎡/月、1.44元/㎡/月。同期，人工成本占营业收入的比例在不断上涨，分别为86%、87%、88%。
随着人工成本的逐年上涨，公司物业管理服务的毛利率由2016年的21%下降到2018年的19%，这导致主营业务毛利率也由2016年23.4%下降到2018年21.22%。
此外。相比营收的增长，其毛利率整体却呈现下降的状态。招股书显示，2016年度至2019年上半年，其主营业务毛利率分别为23.17%、21.38%、21.22%、21.3%。新正大物业将其解释为公司有较多公共、学校、园区等专项物业项目，所以溢价处于劣势。
根据公司的解释，这主要是由于2016年5月营改增的期间影响、公司不断提高社保和公积金缴纳的覆盖比例等因素带来人员成本上升所致。但从实际来看，公司住房公积金的缴纳比例并不高。在10510名应缴人员中，已缴人数仅为4411人，缴纳率仅40%。
新大正物业的社保缴纳率不高，返聘退休员工的比例也在增大、员工平均工资低于当地水平。
2016年新大正物业未缴纳社保人数占比为35%，到2018年下降为15%。同期退休返聘人员占比在不断加大，由24%上升到36%。而员工月平均工资近三年均低于2900元，约为重庆市在岗职工工资的三分之一。远低于重庆市平均工资水平。易居研究院研究总监严跃进对长江商报基因表示，物业行业属于劳动密集型，压缩人工成本可以节约下了大量利润，但从长远来看，容易与员工产生纠纷。
此前，新大正多次陷于官司之中，绝大部分是与业主的物业服务纠纷以及与员工的劳动合同纠纷，在这次的招股书中对进行的主要诉讼、仲裁情况也做了披露。若在上市以后，公司采取措施对员工薪体系进行规范和提升，那么净利润水平将很有可能受到影响。

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