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招商蛇口三季度扣非仅1.7亿锐降逾八成   短期借款29亿多元发展举步维艰

2019-11-18 07:22:23 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅 深圳报道

    在房地产“黄金时代”,招商蛇口(001979.SZ)曾与保利、万科、金地并称为“招保万金”。如今,招商蛇口却渐渐脱离房企第一梯队,新任掌门人许永军不得不面对业绩增速放缓、盈利能力减弱、负债猛增、转型阵痛等挑战。

    日前,招商蛇口公布其三季报,数据显示,2019年第三季度,招商蛇口实现营收88.56亿元,同比减少30.77%;归属于上市公司股东净利润1.95亿元,与上年同期相比下滑83.21%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元,同比下滑80.55个百分点。2019年前三季度,其实现营业收入255.4亿元,比去年同期减少24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,比去年同期减少38.46%。

    因融资规模扩大负债有所攀升,长江商报记者梳理发现,前三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度相比上涨7.0%,净资产收益率为6.89%,而去年同期为11.77%。三季报显示,短期借款同比增加71%,至28.62亿元;长期借款增加24.88%,为76.99亿元。

    现金流量方面,受益于销售回款增加,招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元,同比增长255.78%,这也是近五年的三季报中,经营现金流净额首次为正。

    三季度扣非净利下滑超8成

    招商蛇口创立于1979年。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市,打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。公司在2017年冲进“千亿”俱乐部,2018年,招商蛇口房地产销售额为1680亿元,在所有房企中排行第12位。

    近日,招商蛇口公布2019年第三季度业绩报告,数据显示,报告期内,其营收、利润双双下滑。

    数据显示,2019年第三季度,招商蛇口实现营收88.56亿元,同比减少30.77%;归属于上市公司股东净利润1.95亿元,与上年同期相比下滑83.21%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元,同比下滑80.55个百分点。

    据同花顺监测,当期招商蛇口的毛利率为36%,去年同期为41.17%,显示其主营获利能力有较大削弱;净利率亦从去年同期的28.79%降至22.83%,显示企业经营效益大幅下降。与此同时,其总资产收益能力明显下降,回报股东能力趋弱。

    与去年同期相比,其前三季度的业绩也在下滑。2019年1-9月,招商蛇口实现营业收入255.43亿元,比上年同期减少24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,比上年同期减少38.46%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润50.06亿元,比上年同期减少28.94%。

    公告显示,业绩的下滑,主要由于本报告期结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少。2019年,招商蛇口房地产项目竣工及结转面积预计保持增长,根据公司生产经营计划,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度。

    据克而瑞统计数据显示,2019年前三季度,招商蛇口实现销售额1134.1亿元,仅实现全年销售目标2000亿元的56.705%。

    长江商报记者梳理发现,招商蛇口今年以来业绩呈现持续下滑趋势。招商蛇口2019半年报显示,三大核心财务数据营收、净利润和毛利率也均同比下滑:其中,营收总额166.87亿元,同比减少20.49%;实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.17%;实现毛利润为63.2亿元,同比减少29.5%。

    短期借款增7成

    招商蛇口业绩增速放缓,盈利能力减弱的同时,财务状况也不容乐观。

    招商蛇口2019年上半年财务报告数据显示,截至报告期末,招商蛇口资产总额约5024.53亿元,较2018年上半年末资产总额4078.54亿元增长23.19%。其中,流动资产总额约4167.95亿元,非流动资产总额约856.58亿元。

    截至报告期末,招商蛇口负债总额约3854.92亿元,较2018年上半年末负债总额3145.31亿元增长22.56%。其中,流动负债总额约2853.83亿元,非流动负债约1001.09亿元。截止6月30日止,招商蛇口资产负债率为76.72%,较2018年上半年77.12%的资产负债率同期下降。

    因融资规模扩大,三季度招商蛇口短期借款同比增加71%,至28.62亿元;长期借款增加24.88%,为76.99亿元。前三季度招商蛇口的净资产收益率为6.89%,而去年同期为11.77%。

    值得注意的是,三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度相比上涨7.0%,前三季度有息负债率为28.1%,与二季度相比提升了0.6个百分点;净负债率为62.4%,与二季度相比提升了9.4个百分点。

    方正证券认为,杠杆增加的主要原因是三季度拿地增加较多,单季新增项目建面为447.6万平方米,同比增长314.5%;新增土地总价为226.9亿元,同比增长129%;不过公司拿地时机适当,楼面均价大幅减少至5071元/平方米,同比下降44.7%。剔除预收款项后的资产负债率为50.1%,与二季度相比下降了4.5个百分点。前三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度相比上涨7.0%。

    现金流量方面,受益于销售回款增加,招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元,同比增长255.78%,这也是近五年的三季报中,经营现金流净额首次为正。

    此外,因对联合营公司投资增加及长期股权转让收益同比减少,投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元,同比下降171.58%;因合作方往来净流出同比增加,筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元,同比下降8.63%。

    加速去地产多元化发展

    值得注意的是,招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式,指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发,从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

    自2015年重组以来,招商蛇口一直希望“去地产化”,不再局限于房地产业务,而是三大主要业务齐头并进。此前许永军曾设想,招商蛇口要在2018-2020年之间,把房地产收入从85%左右降到60%,园区比重从目前的15%提升到30%- 40%,邮轮产业从轻资产战略的角度出发,收入持续增长。

    据不完全统计,从2018年至今,招商蛇口出售资产超过15起,其中多为房地产相关项目。今年以来,招商蛇口又陆续披露了6项已出售或计划出售的资产,除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外,还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。从转让方式上来看,今年出售的6项住宅资产中,有4项通过增资扩股,引入股权比例均为50%左右。

    不过,从现实发展情况来看,距离实现业务营收比重调整目标,招商蛇口还有很长的路要走。

    招商蛇口2018年年报显示,传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。具体来看,房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元,占总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外,邮轮产业未如预期般实现收入持续增长,其营收增长较2017年下降了4.31个百分点。

    不过,今年以来多元化发展板块业绩有所上升。截至2019年6月30日,招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元,同比增长31.26%;毛利率为36.52%,同比增加6.51个百分点。值得注意的是,招商蛇口园区板块业务的营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。这也意味着招商蛇口上市时提出的转型成果开始呈现。

    而在邮轮板块,报告显示,招商蛇口邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市,并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。报告期内,招商系布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮257艘次,占全国的71%;累计客流量142万人次,占全国总客流的81%,总体经营情况较为稳健。

    对于业界质疑其陷入转型困境,招商蛇口方面此前坦言,目前在招商蛇口稳步推进综合发展的过程中,确实存在着不均衡、存在着转型的阵痛,但坚信公司明确了战略,立足长远,才能保持持续发展。

    2019年10月,广东深圳,建设中的招商蛇口太子湾地产项目和蛇口邮轮中心码头。视觉中国图


责编:ZB

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