●长江商报记者 张璐
“在当下的市场环境下，我们有提升的需要，这个是实实在在的。”江苏房企港龙地产曾透露上市打算。
10月23日，港龙中国地产集团有限公司（下称：港龙地产）向港交所提交招股材料，由华高和昇财务顾问有限公司担任独家保荐人。据悉，公司拟募资用于购地和支付旗下5个项目建筑成本等费用。
根据招股书，2016-2018三年间港龙地产的销售收益分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%。2018年，在克而瑞发布的中国房地产企业TOP100销售榜上，港龙地产以143.6亿元名列全口径销售第89位，而两年前港龙地产未进入TOP200之列。
不过，在2018年收入暴涨的同时，港龙地产多项成本数据也大幅增加，其中一般及行政开支自2017年的2990万元增加201.6%至2018年的9010万元；销售及营销开支自2017年的1830万元增加234.0%至2018年的6100万元。
同时，港龙地产还面临着巨大的债务压力，负债总额从2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元，截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元，资产负债率则从2016年的17%增长至2018年的122.1%。截至2019年6月30日，该指标已高达153.9%，三年激增805%。
此外，作为一家典型的小房企，从开发体量来看，截至今年8月底，港龙地产主要开发项目集中在江苏、浙江、河南、贵州等省份，总土地储备仅为471万平方米；销售规模方面，今年上半年销售收益仅为5.9亿元，甚至比不上一线城市单个项目的销售额。
11月1日，长江商报记者向港龙地产方面发送采访函，但截至发稿前对方未回复。
营销开支同比增234%
招股书显示，公司拟将所得资金用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金；用于支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目及绍兴一个新项目开发的建筑成本。
在招股书中，长江商报记者看到，于往绩记录期间，公司收益来自四个城市9个项目的开发及销售。2016-2018年及2019年前六个月（以下简称“报告期内”），港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元及5.9亿元，经营利润分别为人民币0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元及1.74亿元，毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%和42.9%。
其中，按照物业类型划分，公司的营收是由住宅、零售及商业、停车场及车库/储存设施三部分组成。报告期内，港龙地产住宅物业的销售收益占比总营收的比重很大，分别为77.5%、71.8%、92.0%及97.1%。
此外，记者注意到，在2018年收入暴涨的同时，港龙地产的成本也在大幅增加。其销售及营销开支自2017年的1825万元增加234%至2018年的6097万元；一般及行政开支自2017年的2987万元增加201.5%至2018年的9007万元；融资成本净额由2017年的431.7万元增加702%至3463万元。
企查查数据显示，作为上市主体的港龙中国地产集团有限公司是今年1月23日注册成立的新公司，注册资本10亿元，为港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。而江苏港龙地产集团有限公司则分别由港龙地产持股51%，港龙发展集团持股49%。
据悉，此前港龙地产的总部位于江苏常州市，于今年7月将总部迁至上海，意在为该公司“深耕长三角、布局全中国”的战略规划做全面升级。
在招股书中，记者还看到了港龙地产的“发家史”。
2007年8月，包括吕永怀在内的吕氏家族多名成员共同在常州成立了江苏港龙房地产开发有限公司，并获得两幅地块。2012年，港龙地产扩展至长三角其他城市，多为常熟、盐城、嘉兴这样的三线城市；2018年，港龙地产进军上海，并将版图延伸至河南和贵州。
截至今年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米。值得一提的是，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。在未来，港龙地产拟深耕长江三角洲地区，依托在长江三角洲地区的现有地区覆盖率进入该区域以外的其他新市场，如华中地区。
对此，财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时说道，“港龙地产虽然有56个开发项目，但是今年上半年及之前的销售收入仅来自四个城市的9个项目的开发及销售，这意味着，其实公司大部分项目还未达到预售条件，可能还没有预售证，这属于开发节奏的问题。另一方面，未来如果项目销售数据还是过少，肯定是会对公司业绩产生一定影响。”
资产负债率3年激增8倍
虽然去年港龙地产在收入、利润方面突飞猛进，但是同时，公司也面临着严峻的债务压力，负债总额从2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元。截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元。
此外，2017和2018年，公司的资产负债率也飞速攀升，由2016年的17%增长至98.8%和122.1%。截至2019年6月30日，港龙地产资产负债率高达153.9%。可以看到，3年时间里，港龙地产的资产负债率激增了8倍。另据招股书显示，2017年、2018年以及2019年上半年，港龙地产的净负债权益比率分别为37.7%、2.0%及67.4%。
记者注意到，截至2016年、2017年及2018年12月31日、2019年6月30日以及2019年8月31日，港龙地产未偿还借款总额（包括银行及其他借款）分别为人民币0.504亿元、人民币3.175亿元、人民币8.561亿元、人民币14.363亿元及人民币19.39亿元。
据招股书披露，港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。
此外，从2016年底到2019年8月31日，港龙地产借款加权平均利率上涨74.5%至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月31日，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%。
在现金流方面，记者注意到，2017年底港龙地产的经营性现金流还有7588万元，但是2018年底由正转负，为-6.3亿元，投资性现金流则连续三年为负，2018年底为-5.2亿元，只有融资活动有正流入，为16.1亿元。可以看到，公司整体现金流都靠融资活动来支撑。
事实上，目前市场上贷款紧缩，房地产调控政策和降杠杆等措施也在持续进行，房企融资难度与日俱增。在这样的大环境下，中小房企的生存环境越来越难，在多种因素叠加下，今年以来，已有多家小型房企向港股IPO发起了冲刺，比如三巽集团、奥山控股等等。
不过，据中泰证券最新统计数据，截至2019年10月21日，全国范围内已有378家中小型房企破产，其中广东省占比最高，有60家，其次是浙江、江苏、河南，形势严峻程度可见一斑。
对此，严跃进向长江商报记者表示，“赴港上市本身并无可厚非，无论企业规模大小都可借助上市推动自身更好发展，这也是区域性房企比较好的出路。但是，是否能够通过上市来迅速实现扩张，这一点以目前的环境来说还要打个问号。对于港龙地产来说，业务发展存在过多债务压力是公司未来的发展阻力，这一点也是中小房企需要谨慎注意的。”
责编：ZB
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