天保集团天保新城项目售价两连降   地产业务发展缓慢收益仅4亿

    长江商报记者 江楚雅

    在楼市调控政策趋严、融资环境变窄、市场趋冷的大环境下，越来越多的中小房企不进就会被时代的浪潮淹没。

    近日，从河北涿州走出的开发商中国天保集团发展有限公司（下称天保集团）拟赴港IPO。天保集团计划发行共2亿股，募集资额最多达6.2亿港元，股份于10月30日起在香港公开发售，预计11月11日在主板正式挂牌，股票代号1427。

    天保集团重仓环京市场，截止2019年3月31日，天保集团85.4%的土储位于张家口，剩下14.6%的土储位于涿州。

    不过，位于张家口的天保新城项目售价已是两连降，2017年一期均价为4604元/平方米，2018年一期均价降低至4521元/平方米，2018年二期均价更是仅有3399元/平方米。

    业内认为，天保集团重仓布局的环京，作为这轮楼市调控最严区域，其中回款的难题必然得通过其他方式，比如IPO上市取得融资。

    地产业务发展缓慢

    天保集团是一家位于河北省涿州市的房地产开发商，是京津冀区域龙头房企，以建筑承包业务起家，后来业务扩展至房地产开发。

    此次赴港IPO，天保集团募集资额最多达6.2亿港元。其中，约2.28亿港元将用于增加土地储备，约0.91亿港元用于在建房地产项目建设与未完成合同金额中的建筑项目，约0.46亿港元将用作营运资金及一般企业用途。

    事实上，虽然从2001年就已经涉足房地产，但天保集团的房地产业务规模并不突出，2018年仅实现4亿元的收益。在此前递交的招股书中显示，近三年，天保集团业务总收益为8亿元、12亿元、16亿元，年增长率达41.5%；其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。

    可以看到，从2001年涉足房地产至今仅4亿元的规模，与同区域房企隆基泰和比较，天保集团甚至可以说原地踏步。从招股书来看，天保集团的建筑承包业务三年收益分别为7.92亿元、12.58亿元和16.51亿元，分别占总收益的91.1%、82.1%及80.5%，是公司收益的主要来源。

    但是根据弗若斯特沙利文的资料，于2017年就建筑合同收益而言，天保集团仅占河北省的市场份额的0.24%。据招股书，2018年天保集团实现总收益16亿元，同比上涨33.3%。与此同时，其净负债率也由2017年1.8%骤升至2018年的41.4%，激涨39.6%，超过收益增速。就天保集团的体量来看，其杠杆水平还算处于安全线，不过也要强化融资的成本和回款的速度。

    此外，2018年天保集团同期银行借款更是同比增长315.45%。截至2019年4月30日，公司的资产净值也由去年年底的16亿元大幅减少至3.9亿元。

    天保集团招股书中称，公司的竞争优势主要在于“京津冀协同发展、雄安新区战略机遇及2022年冬奥会发展机遇，公司拥有良好的区位优势”和“房地产开发业务及建筑承包业务的协同效应”。

    超八成土储来自张家口

    招股书显示，截止2019年3月31日，天保集团85.4%的土储位于张家口，剩下14.6%的土储位于涿州。

    天保集团也将重仓环京市场的业务布局视为企业发展的最大优势。然而，据了解，位于张家口的天保新城项目售价已是两连降，2017年一期均价为4604元/平方米，2018年一期均价降低至4521元/平方米，2018年二期均价更是仅有3399元/平方米。天保集团总部所在的涿州区域，市场情况也不乐观。拿其开发的天保绿城项目来说，最近3年中，房价最高时超过1.9万元/平方米，最低是刚刚1万元/平方米出头，回调接近50%。

    在现金流方面，2017-2018年连续两年，天保集团的经营活动产生的现金流量净额为负，分别为-1.95亿元和-6.66亿元。

    2016-2018年由于“去杠杆”和“环保高压”的约束，京津冀需求释放不及预期，不过在近期政策回暖支持下，京津冀建设资金环境逐步改善。2019年6月10日，中办、国办发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，允许将专项债作为部分重大项目资本金，并进行市场化融资，随着政策支撑力度的逐步加强，京津冀建设的资金环境得到显着改善。

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