时代邻里资产负债率连续三年超95%   人工成本攀升占销售成本总额6成

    长江商报记者 江楚雅

    房企分拆物业上市成为潮流。日前，时代中国控股旗下物业企业——时代邻里控股有限公司披露上市申请资料，拟在港交所上市。

    依靠母公司时代中国实现的规模扩张，近年时代邻里发展迅速。从营收来看，收入从2016年的3.73亿元人民币增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。

    2016年至2018年，时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年公司净利润达到4180万元，同比增长50.7%。

    不过，近几年来，时代中国控股大举扩张，高溢价拿地导致负债大幅增长。截止今年中报，时代中国控股有息负债501.21亿元，比2018年末增长23.52%，其中，短期债务100.3亿元，比2018年底增长37.17%。今年前8个月，公司实现销售金额431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%。

    与此同时，时代邻里的资产负债率高于同行，2016年至2019年上半年，分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外，公司面临较大的人工成本压力。招股书数据显示，2016-2018年以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。

    针对公司的财务状况及上市规划，长江商报记者发送采访函至时代邻里，截至发稿前没有得到回复。

    分拆物业上市

    9月9日，时代中国公告称，建议将公司附属公司时代邻里分拆，并于联交所主板独立上市。本次完成建议分拆及上市后，时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益，而时代邻里将不再为时代中国附属公司。

    据介绍，时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。公司成立于1998年，于2016年收购万宁物业，2019年收购东康物业。

    根据中指院《2019物业百强报告》，广州时代物业位于中国百强物业的第13位，紧随佳兆业美好、新城悦服务之后。

    时代中国本次公告并未披露时代邻里的规模情况。不过据时代中国业绩报显示，2019年上半年，时代中国为210个项目阶段提供了物业管理服务，营业收入3.33亿元，同比增长74.7%。时代中国表示，建议分拆将促使保留集团及分拆集团就其各自的业务更集中于发展、战略规划及更佳的资源分配。

    近年，时代邻里业绩增长迅速，收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%，2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。2016年至2018年，时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，2019年上半年公司净利润达到4180万元，同比增长50.7%。

    财经评论员严跃进向长江商报记者表示，分拆上市是一个大的主流，这和港交所这两年相对便利的上市机会有关。通过上市，也可以形成较好的物业发展模式，同时也有助于此类企业未来借上市来加快规模扩张。

    超3成收入来自母公司

    报告期内，时代邻里的各项指标均处于行业居中水平。但从长远发展来看，公司社区增值服务占比在2018年微降，未来想象空间还是集中在依靠母公司时代中国实现的规模扩张。

    近年，房企将物业资产分拆上市成为热潮，时代邻里同样依附于母公司。时代邻里的最大客户为时代中国集团，公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。

    数据显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，来自向时代中国集团提供服务之收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元，分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。

    2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元，分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。其中，同期来自物业管理服务项目的收入分别为2.22亿元、3.31亿元、4.04亿元和2.96亿元，分别占比公司总收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

    公司管理面积持续扩张，2016年至2019年上半年，公司在管物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和4270万平方米（包括市政环卫服务）。

    2019年上半年，公司获得15份物业管理合同，包括学校、住宅、政府办公楼、商业项目等物业管理项目，管理面积增加仍然有限。对公司贡献最大的物业管理服务业务，一度推升人工成本上扬，公司的人工成本从2016年的1.69亿元增至2019年上半年的2.26亿元，占比从59.1%增至67.7%，进一步压缩利润空间。

    时代邻里正试图减少对母公司的依赖，向外拓展新业务。报告期内时代邻里的外拓项目增速较快，占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日，公司管理151项外拓的物业管理在管项目，较2018年12月31日增加235.6%。

    至2019年上半年，来自第三方物业开发商的管理面积为1.94万平方米，该项收入从2016年的0.42亿元增至2018年的1.08亿元，今年上半年为1.04亿元。2019年上半年，公司获得15份物业管理合同，包括学校、住宅、政府办公楼、商业项目等物业管理项目，管理面积增加仍然有限。

    财经评论员严跃进认为，扩大规模等做法，有助于实现规模效应。而且部分在管物业项目实际上也充分体现了其对于非住宅类的物业项目有较好的经营优势。

    资产负债率连续三年超95%

    近日，一则全员卖房消息将时代中国推向了舆论漩涡的中心。时代中国称，对于网传的爆料截图并不知情。跟其他开发商一样，卖房是真，全民营销一直在做，这是正常的营销推广手段；裁员信息不实，内部并无下发相关文件。

    虽然时代中国否认裁员，不过其面临着业绩压力是事实。在2018年的业绩会上，时代中国将2019年的销售目标定为750亿元。数据显示，2019年上半年，公司合同销售额312.3亿元，同比增长20%，仅完成全年销售目标的41.6%，较上年同期的46%下降5.4个百分点。

    为快速进入千亿阵型，今年上半年时代中国积极拿地，新增土储与拿地金额已超去年全年。不过，早在几年前就提出全国化布局的战略规划有些失衡，超过90%的项目仍重仓在广东省。

    “全员卖房”的时代中国大举扩张，高溢价拿地导致负债大幅增长。截止今年中报，时代中国控股有息负债501.21亿元，比2018年末增长23.52%，其中，短期债务100.3亿元，比2018年底增长37.17%。今年前8个月，公司实现销售金额431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%。另据万德数据，时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数，今年上半年为-27.75亿。

    与此同时，时代邻里的资产负债率也高于同行，2016年至2019年上半年，分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。统计发现，截至2018年年底，前十名上市物业公司无一家资产负债率高于80%，其中澳元健康资产负债率最高为75%。2019年上半年，上市前十家物业企业资产负债率普遍维持在80%以内。

    财经评论员严跃进对长江商报记者表示，理论上说物业或服务企业资产负债数据不会太高，因为本身不涉及大规模的项目收购和经营。类似高负债的情况，或和其收购相关项目、对外有各类融资等有关。

    现金流方面，时代邻里2016年经营活动所用现金流量净额为438.3万元，2017年为净流入2330.7万元，2018年迎来经营活动现金净流入11.15亿元，但公司投资活动所用现金流量净额也达到了15.43亿元。

    截至2019年上半年末，公司投资活动所得现金流量净额达到1.09亿元，但经营活动所用的现金流量净额为8.47亿元，再加上公司融资活动所用现金流量净额为1.39亿元。时代邻里2019年上半年末的现金及现金等价物大幅减少至3.04亿元。

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