陈启宗：管理层须恪守高端商业地产5个基因

    长江商报记者 蔡静 综合报道

    一如过去20余年百余篇《致股东函》，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗在2019年中期业绩报告中，继续用自己的文字与股东交流。

    在致股东函中，陈启宗洋洋洒洒，从世界格局、全球贸易到所处的市场以及所制定的营商模式阐释了自己的策略。

    “自1992年进军内地市场以来，我们的表现一直优异，本人预期前景会更加美好。”陈启宗对恒隆在内地的发展如是描述。在他看来，恒隆的前景与外围的环境迥然相反，外部形势环境每况愈下，而恒隆的前景则“一片光明”，有些核心业务甚至“非常理想”。

    这个自称“会赚长线的钱”的企业家，对恒隆做了哪些长线布局？从这份信函中或许可以找到答案。

    消费增长依然强劲

    每年恒隆集团董事长陈启宗致股东的信函，或许是香港上市公司定期报告里最有“嚼”劲的一份报告。

    9月11日，香港物业发展商恒隆集团有限公司(恒隆集团，00010.HK)及恒隆地产有限公司(恒隆地产，00101.HK)发布2019年中期业绩。

    业绩显示，截至2019年6月30日的六个月，恒隆集团收入下降17%至港币45.05亿元，因无物业销售收入入账所致。股东应占纯利增加22%至港币37.09亿元，包括出售非核心投资物业所得收益。每股盈利相应上升至港币2.72元。倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利跃升59%至港币23.24亿元。每股基本盈利相应增加至港币1.71元。

    与业绩发布的同时，恒隆集团董事长陈启宗亲笔致股东公开信也如约而至，回顾过去六个月，陈启宗认为，中美贸易摩擦恒隆内地业务亦受到影响，但并非负面。

    根据一项具影响力的研究显示，在中国国民购买的所有高端时尚产品中，仅有略超过四分之一是在国内交易。这个数字在未来六年有望增长至约50%。此外，预计同期的总销售量会翻倍。这几乎是四倍的增长。然而，一位顶级欧洲时装品牌的高层告诉我们，这组数字有些保守。这对恒隆来说是莫大的喜讯，最近的收入增长和顶级时装品牌的近期经验均可引证这一点。

    将恒隆的购物商场过去六个月的业绩表现与去年同期进行比较，上海的恒隆广场的零售额及租金收入都保持两位数增长。已经完成资产优化计划的上海的港汇恒隆广场北座实现相若的增长。当主楼南座明年开业时，预计将会录得同等增长。

    另一座五星级购物商场——无锡的恒隆广场，零售额及租金收入分别增长25%和26%。随着若干高端品牌的进驻，大连的恒隆广场的零售额及租金收入分别跃升27%和30%。往后的几个月会有更多品牌进驻。济南的恒隆广场（预计不久将同样升级至五星级）的零售额及租金收入分别增长11%和12%。次高端物业──沈阳的皇城恒隆广场业绩也非常出色，零售额及租金收入分别增长29%和23%。

    这组业绩数据证实了中国国内消费表现良好，特别是奢侈品消费方面。这与相关报告以及在中国营运的主要时装品牌的业绩表现相符。目前为止，增长势头似乎非常强劲，且连续增长的势头可能会持续一段时间。

    以内地预期租金增幅弥补差距

    展望未来，陈启宗阐释目前所处的市场以及所制定的营商模式：在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。

    中国有121个大都市人口逾百万(相对于美国有9个)，92个城市人口逾300万、78个人口逾500万、13个人口逾1000万。北京、上海、广州和深圳等一线城市的购买力非常强劲，而二线城市的龙头如杭州和武汉等的购买力也增长迅速。陈启宗说，恒隆集团在内地扎根28年，目前只在9个大都市发展。根据现有的策略，估计至少有20个其他的大都市可以考虑发展。

    对于拿地，陈启宗认为，除非该城市位列所有二线城市中的前三分一，甚至前四分一，否则不会考虑。再者，即使该城市符合恒隆集团所有的严格要求，但除非“地块是市内最好的(不仅仅是我们在市内能找到的地块中最好的)，否则我们仍然会不为所动”。

    陈启宗说，要取得成功，管理层必须恪守高端商业(特别是零售)地产业的5个基因，即最佳的位置、充足的土地面积、合理发展大纲、妥善的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐心。必须做好等待的准备，良久地按兵不动，伺机而行。对品质的坚持是必要的，且须随着时间的推移取得经验和知识。尽管犯错在所难免，但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则构成达至成功至关重要的思维方式。这确实很难执行。

    陈启宗表示，内地租务表现应该相当不错。

    上海恒隆广场的租金应持续稳步上升，而上海的港汇恒隆广场的资产优化计划一旦完成，将很快进入快速增长阶段。

    上海以外的物业将保持目前的上升势头，原因如下：第一，奢侈品零售行业发展势头强劲。第二，多个商场的租户组合正在进一步向高端市场发展，有许多世界顶级时装品牌新加入。该集团与这些品牌最近已签订或不久会签订近60份租赁合约，其中约70%与上海以外的购物商场签订。第三，开业数年后，营运开支应稳定下来，使更多收入转化为利润增长。最后，恒隆集团将在未来12个月为物业组合增建大量空间。

    昆明恒隆广场及其摩天办公楼都将开业，待所有奢侈品牌均已进驻，正式开幕典礼将于明年第二季度举行。

    今年9月，恒隆集团在内地的首家酒店——位于沈阳的市府恒隆广场的五星级沈阳康莱德酒店。

    无锡恒隆广场的第二座办公楼将很快开业，在悉数租出之前，预计租金不会大幅上升。

    从2022年上半年开始，恒隆集团在上海以外的第一座住宅大楼——武汉的恒隆广场——预计将会开售。无锡恒隆广场的首两座住宅大楼将于随后的一年之内开售，之后便是沈阳市府恒隆广场和昆明恒隆广场的住宅大楼。

    “在2019至2025年的7年时间，预期新建成的总楼面面积共266万平方米，即每年接近38万平方米。这相比上一个的7年期要多出40%。”

    陈启宗说，总而言之，本人预期前景可期，唯一令人失望的是香港。我们会竭尽所能，以内地预期租金的增幅弥补差距。

    恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗。视觉中国图

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