金融街半年营收净利双增经营性现金流回正   土储收紧投资额59亿同比降三成

    长江商报记者 金洪

    今年上半年，地产前20强金融街（000402.SZ）交出了一份表现不错的成绩单。

    半年报显示，金融街上半年实现合同销售额178.4亿元，同比增长94%；实现营收95.2亿元，同比增长43.4%；归属于上市公司股东净利润10.52亿元，同比增长21.7%。无论是销售增长还是财务指标，金融街在上半年的表现均比较亮眼。

    然而，金融街面临去化率低，存货高的问题。一方面，金融街控股2018年存货周转率只有0.17，创近五年历史新低，且处于行业较低水平。另一方面，金融街运营效率低，销售去化率已降至37.7%，只达到行业平均水平的一半。同时，其土储收紧，土地投资额同比减少32.15%。

    这直接影响其现金流状况。长江商报记者梳理发现，2017-2018年，金融街经营活动现金流净额分别为-72.54亿元、-90.29亿元。不过，2019年上半年，其经营性现金流回正至70.19亿元，投资性现金流亦有所回升。同时，其筹资性现金流大幅减少至-26.17亿元。

    一位业内研究人士对长江商报记者表示，拿地速度降低，很大程度上说明相关地产企业实际上也开始落实稳健运营的导向。类似周转率等数据，说明受行业降温等影响，确实也会影响项目的销售和去化。三季度预计类似企业节奏上会慢一点，而到了第四季度预计会有调整。

    上半年营收净利双增

    近日，金融街发布2019年上半年财报，报告期内，金融街实现营业收入95.2亿元，同比增长43.6%;实现归母净利润10.5亿元，同比增长21.7%;毛利率较去年同期，也提高了2个百分点至47.46%。

    对于业绩的提升，金融街方面表示，业绩增长首先得益于公司开发销售和工程的有序推进。其次，是由于公司资产管理业务经营效能的持续提升。

    从主营业务来看，上半年公司房产开发业务实现营业收入82.6亿元，在总营收中占比达86.78%，较去年同期增长51.7%。毛利率为42.3%，较上年同期增加3.86个百分点。其中，住宅产品实现收入68.2亿元，毛利率为45.9%，商务产品收入14.4亿元，毛利率为42.8%。

    不过，2019年上半年，金融街毛利率虽然出现增长，但各地区间毛利率差异也十分明显，例如金融街北京区域的毛利率高达76.5%，但在天津、惠州的毛利率仅为34.3%和27.4%。

    现金流方面，2019年上半年，金融街经营性现金流回正至70.19亿元，投资性现金流亦有所回升。同时，其筹资性现金流大幅减少至-26.17亿元。

    虽然上半年业绩增速明显，但近5年来，金融街控股的营业收入和净利润几乎原地不动，增长陷入停滞，2018年甚至出现了营业收入和净利润双双下滑的现象。根据年报，金融街控股2018年实现营业收入约221.13亿元，同比下滑13.35%，净利润约40.37亿元，同比下滑1.61%。

    克而瑞发布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，在权益金额排行榜上，金融街位列第84位，2017年和2016年分别排名第71名和第49位。3年时间，行业排名下跌35名。

    与此同时，负债也有所攀升，2019年上半年，金融街有息负债总额656.3亿元，较去年同期增长4.4%;一年到期的非流动负债为121.5亿元，同比增长69.11%；短期借款为5.08亿元，同比下降85.26%。

    同时，2019年上半年，金融街净负债率由年初的184.26%下降9.4个百分点至178.2%，短债覆盖比率由去年同期1.2提升至1.3，偿债能力得以提升；但其资产负债率却由2018年年末的74.94%升至76.06%。

    上半年仅新增项目储备5个

    作为老牌京派房企，在行业加速扩张规模的当下，金融街近年扩张规模速度有些缓慢，今年以来，其拿地力度明显下降。

    业绩报告显示，截至8月9日，金融街今年分别在重庆、佛山、苏州、无锡新增项目储备5个，新增计容建筑面积56.0万平方米，实现权益投资额59.1亿元。去年同期新增12个项目，投资87.1亿元，土地投资额同比减少32.15%。

    其中，7月26日，金融街以总价31.13亿元获得的苏州市吴中区一地块成交楼面价达18136元/平方米，而苏州市吴中区2019年供应的9宗住宅土地楼面均价仅为12325元/平方米。

    另一方面，金融街近年来全球化布局进展缓慢，固守北京大本营，直到2014年才开始战略性地进入上海、广州，扩大一线城市布局。然而，随着一线城市的调控趋严，2017年下半年开始，金融街控股只能再次启动扩张，布局区域进一步下沉，进入武汉、成都、苏州、廊坊、佛山。

    年报显示， 2018年其新增项目20个，已布局全国15个城市，不过对比同是京企的首创置业，与其29个城市的布局进度相比，金融街动作明显滞后。

    一位业内人士向长江商报记者表示，对于此类企业的发展来说，过去几年其实是因为发展节奏没有迈开，没有大规模扩张。而这两年随着房屋销售业绩的增加，其全国市场的投资节奏明显加快，这或也说明其对于产品的定位也在提高。从劣势的角度看，此类企业在住宅等领域的开发经验还欠缺，所以往往资金规模做大方面也比较欠缺。所以建议其积极研究除商务地产以外的投资机会，这样才可以形成更大的发展态势。

    存货周转率创近五年新低

    金融街还面临去化率低，存货高的问题。年报显示，2016年至2018年，金融街存货不断上升，两年增加了211.86亿元。2018年其存货达776.38亿元，占总资产的52.30%。2019年6月底，存货仍有744.74亿元。

    2014年至2018年，金融街的存货周转次数分别为0.33、0.19、0.23、0.3和0.17。克而瑞数据统计显示，2018年171家房企存货周转次数平均值为0.35。金融街控股2018年存货周转率只有0.17，创近五年历史新低，且处于行业较低水平。

    业内认为，存货周转率0.17对应的库存消化周期大概是五六年，标杆性企业去化周期一般在两年之内，对比之下，金融街周转速度明显较慢。对企业而言，存货积压的成本比较高，去库存的压力较大，可能整个项目销售节奏较慢，会导致其出现资金回笼速度慢的风险。

    存货周转率进一步降低，尤其销售去化率已经降至37.7%。具体来看，北京、广州、上海、重庆为金融街上半年销售重点城市，销售额金额比例分别为34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。尽管把握金融街表示抓住区域中心城市销售回暖的市场窗口期，加快销售去化，但在北京、广州、重庆的销售面积与可售面积比例均未超过40%，分别为29.4%、36.1%以及33.3%。

    易居企业集团CEO丁祖昱在解读2019年上半年房企业绩榜单时表示，2019年主流房企整体预期货值去化率大约60%左右，相较而言，金融街的销售去化率远低于主流房企的平均水平，只达到行业平均水平的一半。

    上述研究人士对长江商报记者表示，类似存货周转率和具体销售策略有关，不过金融街本身可售项目不多，所以单个项目的营销也很容易影响此类周转速度。比如说2018年其部分可售项目的销售状况不错，那个时候会有较好的周转速度。而今年本身可售项目减少和行情本身降温，这都会影响销售节奏。

    对于房企的营业成本等，或说明一些经营的速度在放缓，相关的经营压力也略有增加。这和企业面临降温的时候出现的市场困难等有关。类似营业收入压力增加，也会对此类企业的盈利空间等形成影响。

    视觉中国图

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