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弘阳地产负债540亿四年增156%   频繁高息发债融资成本增13%

2019-07-15 07:27:15 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    2017年首次跻身销售金额百强榜的弘阳地产(01996.HK) 曾喊出“千亿梦”,表示要在2018年实现500亿元销售额,2020年完成千亿目标。

    然而,2018年弘阳地产实现合约销售金额473.4亿元,未达到500亿销售目标。

    长江商报记者注意到,弘阳地产正在逐步向“长三角”以及全国主要都市圈布局,截至目前,弘阳地产在常州、温州、武汉、苏州等城市拿下多宗地块,需要支付的土地出让金总额超过76亿元。中指研究院发布的排行榜显示,今年上半年弘阳地产的拿地金额为103亿元,位列第44位。

    加速扩张的同时,公司负债也在不断攀升。长江商报记者梳理发现,弘阳地产近年负债不断攀升,四年增长156%,2015年-2018年总负债分别为:210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元;资产负债率徘徊在80%上下,分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。

    资金紧张导致连续发债“补血”。长江商报记者梳理发现,自去年底以来的大半年时间内,弘阳地产已多次发行美元票据。今年近半年时间弘阳地产已发行四次美元票据,总额已达12.3亿美元,且票面利率处于高位,介于9.95%-11.5%之间。财报显示,2018年起该公司实际融资成本为4.99亿元,同比增长12.8%。业内人士预计2019年其融资成本或将进一步上升。

    业绩不及预期净利下滑

    弘阳地产起步于江苏,2017年向全国扩张,当年完成销售收入256.94亿元,同比增长147.53%,为近5年来增长最快的年份。2018年,弘阳地产实现合约销售金额473.4亿元,同比增长84.2%,但是未能兑现500亿目标。

    弘阳地产当前位列中房研协“2019年房地产开发企业500强”第52位,较前一年劲升25个位次,同时位列“2019中国房地产开发企业成长速度10强”第3位。

    快速成长的同时,公司的盈利水平却明显下降。数据显示,弘阳地产2015年-2017年的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元,营收最高的2016年,净利润反而为三年最低,仅9.31亿元,较2015年下降了29.95%。此外,弘阳地产2015年-2018年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%、31.25%,净利率从2017年的19.47%降至2018年的14.32%。

    销售收入增速也逐年放缓。2019年,公司将销售收入增速调低至26.85%。2019年,弘阳地产将年度销售目标定在了600亿元,同比增长26.85%。2019年1-6月,弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币302.53亿元;累计销售面积为229.23万平方米;平均销售价格为1.29万元/平方米。

    不过,弘阳地产仍在大手笔拿地。目前,弘阳地产在常州、温州、武汉、苏州等城市拿下多宗地块,需要支付的土地出让金总额超过76亿元。中指研究院发布的排行榜显示,今年上半年弘阳地产的拿地金额为103亿。

    值得注意的是,截至2018年底,弘阳地产拥有的近百个项目中,有超过一半为在建状态,甚至有多个周期为10年或10年以上的项目。业内认为,剩余项目的开发对资金也将是一种考验。而开发周期过长对企业的资金回笼也会造成影响。

    融资成本同比增长12.8%

    长江商报记者梳理发现,弘阳地产近年负债不断攀升,2015年-2018年总负债分别为:210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元,四年增长了156%;资产负债率徘徊在80%上下,分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。 截至2018年末,弘阳地产有息负债明显增加,从2017年的116亿元涨至219亿元。

    值得注意的是,其在手现金无法覆盖其短期借款。弘阳地产2018年末银行贷款与其他借款总额为193.27亿元,短期借款为82.34亿元,同比大增77.5%,其中,82.34亿元需在一年内偿还;42.59亿元需一年后但于两年内需偿还;57.53亿元需两年后但于五年内偿还。而弘阳地产目前手头的现金仅为124.56亿元。

    2018年末,公司负债总额和借款总额分别为540.72亿元、219.2亿元,分别同比增长64.51%和88.48%。

    负债压力下,弘阳地产频繁高息发债“补血”。长江商报记者梳理发现,自去年底以来的大半年时间内,弘阳地产已多次发行美元票据。具体来看,其在2018年11月和12月陆续发行了票面利率13.5%合计3.8亿美元优先票据。2019年2月公告称,计划发行于2021年到期、金额为3亿美元的11.5%优先票据;3月4日,弘阳地产发行于2021年到期的3亿美元优先票据,年利率为11.5%;4月9日公告称,计划发行于2022年到期金额为3亿美元、年利率9.95%的优先票据;6月26日公告称,公司及附属公司担保人计划发行于2022年到期、金额为2.5亿美元的优先票据,票面利率为10.5%。

    值得关注的是,这是近半年时间弘阳地产第四次发行美元票据,总额已达12.3亿美元,且票面利率处于高位,介于9.95%-11.5%之间融资成本进一步上升。财报显示,2018年起该公司实际融资成本为4.99亿元,同比增长12.8%。业内人士预计2019年其融资成本或将进一步上升。

    高周转下频发违规维权事件

    在行业加速扩规模,纷纷加码高周转的当下,弘阳地产也不例外。

    但在高速扩张下,弘阳地产项目的质量问题也日益突出。长江商报记者梳理发现,近年来,弘阳地产项目频繁爆发违规维权现象。据媒体公开报道,2015年,因开发商兜售旭日华庭小区地下储藏室,以及将人防工程用作车位销售引发众多业主不满维权;同年12月,贵公司开发的弘阳广场再次遭到业主维权,在售房时隐瞒小区内要建110KV变电站的事实;2016年8月,有记者在弘阳旭日上城小区已完工楼房发现,数栋高层东墙面不同程度地开裂、鼓包,有的墙面是局部段,有的几乎是大面积无规则的鼓包,就像没有吹破的“泡泡楼”一样,质量令人担忧;今年8月,弘阳地产开发的弘阳春上西江在未交付前,就出现墙体空鼓、脱落、地下车库渗水以及水管断裂等诸多质量问题。

    此外,弘阳地产频繁违法建设、无证施工等违法行为登上监管黑榜,仅2018年就被罚三次。


责编:ZB

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