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招商蛇口一季度营收锐降54%   负债五连涨高达3264亿

2019-07-01 06:20:59 来源:长江商报

    长江商报记者  宋金  深圳报道

    作为曾经的“招保万金”,招商蛇口(001979.SZ)正渐渐脱离房企第一梯队阵容,其掌门人孙承铭不得不面对主营放缓、营收锐减、负债猛增、转型收效甚微的一连串尴尬局面。

    据招商蛇口披露的一季度财务报告显示,报告期内实现营业收入43.50亿元,同比减少53.71%;实现归属上市公司股东的净利润26.26亿元,同比减少55.03%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.05亿元,同比减少48.79%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。

    业绩下滑的同时,长江商报记者梳理发现,招商蛇口总负债连续5年上涨,资产负债率连续3年上涨。截止2019年3月31日,负债合计3264.48亿元,资产负债率为73.29%,货币资金仅为623.62亿元。

    此外,招商蛇口的主营业务为社区开发与运营,此部分为该公司贡献了88%以上的收入。公司公告显示,招商蛇口的房地产业务收入增速已经连续三年下滑。2016年至2018年,招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%。

    主业增速放缓的同时,投资收益比重加大,近4年投资收益增长超过10倍,Wind数据显示,2015--2018年招商蛇口投资收益分别为5.85亿元、42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元。2018年占归母净利润的42.97%。财务费用也增长较高,2018年财务费用高达24.84亿元,同比增长180.73%。

    “从业绩下滑来说,说明资产重组后企业调整还不到位,一方面是受到行业降温的影响,另一方面也不排除此类企业内部重组后,沟通成本增加,类似费用等压力上升,这都会削弱相应的利润空间。”财经评论员严跃进对长江商报记者表示。

    一季度营收净利双降超50%

    招商蛇口创立于1979年。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市,打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。在2017年冲进“千亿”俱乐部,2018年,招商蛇口房地产销售额为1680亿元,在所有房企中排行第12位。

    日前,招商蛇口业绩公告显示,5月单月,实现签约销售金额102.13亿元,同比增加14.48%;1-5月内,招商蛇口累计实现签约销售金额519.17亿元,同比增加20.01%。中原地产研究中心统计数据显示,截止到6月12日,共有32家房企公布业绩报告,32家销售金额共计19343亿,同比上涨幅度达33%,显然,低于行业增速水平。

    财经评论员肖磊向长江商报记者指出,从整个公司发展的角度看,实际上也是跟招商蛇口的上游资本运作有一定关系,包括设立地产基金,引入投资等等,这些活动会在一个时间段内形成财务上的诸多波动性。另外在转型的过程中,整个成本和项目开发实际上会受到一定影响。

    招商蛇口表示,此次一季度收入下滑是受工程节点铺排影响,报告期内结转面积下降,导致营业收入同比下降。公司2019年竣工面积预计将达1000万平方米,但年度内分布不均衡,竣工以及结转量大多集中在下半年。

    负债攀升现金流骤降

    业绩下滑的同时资金压力渐显。财报显示,今年一季度总负债3264.48亿元,同比增长25.47%。一季度负债率为73.92%,较去年同期有所增长。其中递延所得税负债增长明显,一季度为12.08亿元,较上年度末增加163.61%,增长因为丧失控制权收益形成的递延所得税负债。

    现金流也急剧下滑,财报显示,一季度经营活动产生的现金流量净额-89.65亿元,同比上升2.58%。筹资活动产生的现金流量净额57.19亿元,同比减少44.01%,因为返还少数股东款项增加。一季度投资活动产生的现金流量净额-17.51亿元,同比减少440.1%,主要因为项目整体转让获取的现金净额减少。

    值得注意的是,近年招商蛇口投资收益比重加大,近4年投资收益增长超过10倍,2018年占归母净利42.97%。Wind数据显示,2015年招商蛇口投资收益还只有5.85亿元,但2016年至2018年间,该公司投资收益分别达到了42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。

    肖磊指出,投资收益实际上也是一种转型的结果,目前看由于业务结构的转型,投资收益增长较为明显,但跟房地产业务相比,投资收益实际上存在较大的不可控性,而且很多时候是被动收益,这会给企业增加一些不确定性风险,对风控的要求比较高,整体管理执行成本可能会不降反升。

    此外,变卖公司也成为招商蛇口投资收益的主要来源,关联公司频频闪现在转让资产的接盘方中。2017年,招商蛇口分别以27.64亿元和20.59亿元向胜联投资有限公司(以下简称“胜联投资”)出售了高立企业有限公司和长诚企业有限公司,分别获得了13.86亿元和10.32亿元的投资收益;2018年招商蛇口完成出售上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦3项资产,实现转让收益净额33.11亿元;2019年一季度,招商蛇口子公司深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿元,为利润主要来源。

    或分拆资产上市

    2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市,重组上市后,招商蛇口开始谋求转型。

    与此同时,招商蛇口开始进行资本化运作,今年4月28日,中航善达(000043.SZ)发布《发行股份购买资产暨关联交易预案》透露,中航善达发行股份购买招商局物业管理有限公司100%股权的发行价确定是7.9元/股,为定价基准日前60个交易日股票均价的90%。

    资料显示,中航善达为目前A股市场仅有的两家主业为物业管理的上市公司,招商物业则是招商蛇口旗下的一家物业管理与服务公司。

    招商物业是否借壳中航善达实现上市计划?业内认为,此次股权收购不排除招商物业曲线上市的计划,但若想真正实现借壳上市,仍需时日。

    严跃进向长江商报记者表示,分拆上市总体上值得肯定,物业企业上市,利好专业化发展。同时对于多元化的发展来说,也可以降低相关成本。从实际过程看,招商蛇口在园区物业管理方面其实也是有较大优势的。


责编:ZB

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