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融创中国扩张警钟:5年并购耗资2000多亿   总负债或达7000亿负债率超90%居行业第一

2019-06-17 06:25:38 来源:长江商报

    长江商报记者 宋金 天津报道

    “手拿巨资,疯狂并购”是融创中国(01918.HK,以下简称“融创”)董事长孙宏斌近年的显著标签,不差钱的豪赌背后,也承受着巨大的资金压力。

    长江商报记者统计发现,2014年至今,融创中国少则数亿、多则百亿的并购,耗资已逾2000亿元。截至目前,融创市值1633亿元,融创总资产7167亿元。

    一边大举收购,一边攻城掠地。长江商报记者统计发现,2019年前4个月,融创已经斥资800亿拿地。

    巨资并购、快速拿地、快速开发的融创模式同时带来高杠杆,高负债的隐患。

    长江商报记者梳理财报发现,2018年融创总负债金额达到6435.53亿元,负债率89.80%,居行业第一。此外,融创中国净负债率自2014年以来,连续4年大幅攀升,2017年公司净负债率已经超过200%。

    长江商报记者粗略计算,截至目前,融创总负债或超7000亿,负债率超过90%。

    针对上述财务问题,长江商报记者向融创中国发去采访函,但截至发稿时止,仍未获得具体回复。

    收购商业项目被疑变住宅

    6月5日,一篇题为《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》的文章,将融创、孙宏斌、泛海国际推到了舆论的风口浪尖,其中关键词甚至成为了微博热搜话题。

    文章指出,融创在接手泛海国际项目后,通过“神”操作更改了泛海国际部分地块用途,将商业配套用地更改为住宅用地,增加了200亿住宅货值,将“身家普遍几千万的泛海业主”逼成了维权者。随后,融创做出回应,予以否认。

    事实上,融创并不差钱。2018年,融创中国实现合同销售金额4608.3亿元,同比增长27.3%,居行业第四,实现营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%,这是该公司上市以来营业收入首次突破千亿大关;净利润为165.7亿元,同比上涨50.6%;毛利润311.4亿,同比增长128.5,毛利率为25%,较2017年的20.7%提高4.3个百分点。

    从业绩增速来看,2015年,融创中国的营收下降8.22%,此后在2016-2018年,增速分别为53.59%、86.38%及89.37%。在净利方面,增速并不稳定,2015年为2.35%,2016年为-24.85%,而2017年,融创净利润同比暴增344.00%,2018年增速回落至50.55%。

    2019年,融创预计全年有超过400个项目进行销售,预计总可售资源超7800亿元。在此前的业绩发布会上,孙宏斌表示,2019年的销售目标是5500亿元,增幅约为20%,对比往年业绩,这个幅度并不算太高。他表示,“2019年融创将会慢下来,对于市场不太乐观,必须要小心。”

    今年1-5月,融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元,同比增长12%;累计合同销售面积约1124.5万平方米,合同销售均价约14530元/平方米。据克而瑞发布的榜单显示,融创前5月的权益销售额为1119亿元,在业内排第6。

    5月单月,融创的合同销售金额约人民币443.8亿元,合同销售面积约304.7万平米,合同销售均价约人民币14570元/平米。这是融创2019年单月销售的最高点,同比增长16%,环比亦增长13%。不过,若要达成5500亿元的销售目标,融创接下来月平均销售额需达到552亿元。

    财经评论员严跃进对长江商报记者表示,对于融创来说,业绩成长具有较好的导向,继续体现了其在房地产领域的行业领袖地位。净利润等数据也充分体现了融创较好的盈利能力。尤其是通过收购项目,能够在很大程度上降低成本,这是利好相关费用成本的节约和盈利空间的扩大的。

    一季度新增借款占上年末净资产48%

    融创的扩张之路,从2014年收购绿城股权开始。

    2014年,绿城遭遇资金链危机,孙宏斌以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权;2015年,融资实施了4起并购,其中两起是与中渝置地进行,分别以4.5亿元获得成都国嘉志得置业、27.56亿元取得妙领所有悦景,另两起分别是绿城中国出售的上海融绿等7项交易以及武汉美联地产出售的。

    2016是并购大年。5月,融创斥资42.25亿元,收购莱蒙国际6个项目所有股权;9月再花137.88亿元收购联想的地产业务,又用40亿盘下金科16.96%的股权;11月,再斥资8亿元在二级市场增持金科,以36.62亿元的价格,收购时代城项目。

    2017年继续加码。当年1月,融创26亿把链家6.25%股权收入囊中;5月,102亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目,21亿收购华城富丽60%股权;6月,32.32亿收购大连润德乾城的全部股权及债权;7月,斥资438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权,随后150亿元收购乐视股权,2017年半年时间,融创累计花掉超750亿扩张资本,简直就是“豪气冲天”。

    2018年3月,融创再花10亿增资乐视,斥资19.33亿接手海航海南两家公司;10月,62.81亿全盘拿下万达文旅;2019年2月,125亿收入泛海京沪项目。

    长江商报记者粗略统计发现,2014年至今,融创中国少则数亿,多则百亿的并购耗资已逾2000亿元。

    融创大肆并购,市场最为关注的是哪来那么多钱?在收购万达项目的时候,孙宏斌称,收购万达的资金全部来自于融创,公司账面上还有900多亿现金。

    事实上,这些钱是“借”来的。2016年融创中国借贷总额为1128.44亿,仅利息支出41.62亿元。当年净利润为29.4亿,负债率高达121%。

    截至2018年末,融创净资产为705.90亿元,上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月,融创借款金额达2269.64亿元,较上年末新增342.12亿元,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。今年4月8日,融创发布的未经审计的数据显示,一季度借款新增342亿元,新增借款占上年末净资产的48%。

    今年前4月已斥资800亿拿地

    一边大举收购,一边攻城掠地。

    今年3月刚刚表示“拿地要非常小心”的孙宏斌,4月就在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场上砸下152.38亿元收获了4宗地块。

    长江商报记者粗略统计发现,除了5月表示“暂停公开拿地”。今年前4个月,融创已经斥资800亿拿地。

    在市场分布上,孙宏斌表达出对一二线市场的看好,并认为从去年底到今年一季度出现一波窗口期。从3、4月间融创的新增项目来看,二线城市是发力的重点,从早前的分布配比上来看,融创85%的土地储备都在一二线市场。

    对此,严跃进认为,融创土地储备规模较为集中,过去来看,一二线城市房地产管控的力度太大了,这往往会有各类新的问题。但是现在来看,此类城市到了2019年会有较好的反弹机会,所以实际上土地储备结构是合理到位的。

    事实上,2018年,融创在市场偏谨慎的情况也放缓了拿地节奏,当年新增土地储备约4820万平方米,相较于2017年的6764.2万平方米下降28.74%,权益土地面积约2631万平方米,平均土地成本3723元/平方米。据克而瑞发布的2018年1-12月中国房企新增土地货值TOP100,融创中国以8782亿元高居第二。

    截至2019年3月28日,包括旧改等协议状态的土地,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元。

    中原地产数据显示,截至5月20日,融创中国拿下88宗土地,权益规划建筑面积为1037.38万平方米,权益拿地总价为642.82亿元,楼面均价为6197元/平方米。克而瑞数据显示,截至5月,融创中国今年的拿地金额居行业第二。

    总负债或超7000亿元

    连续多年大规模的收并购,导致融创的高负债经营如同是在站在刀尖上跳舞。

    长江商报记者梳理发现,2018年总负债金额达到6435.53亿元,负债率89.8%,居行业第一。融创中国净负债率自2014年以来,连续4年大幅攀升,2017年公司净负债率已经超过200%,高于行业3/4分位数。长江商报记者粗略计算,截至目前,融创总负债或超7000亿,负债率超过90%。

    在房地产行业,70%已经是资产负债率的警戒线了。长江商报记者梳理前2018年前30家上市房企的负债率发现,基本都才超过了70%,整体踏足在警戒线之外。2017年上市房企的整体资产负债率是78.76%,有近6成的房企负债率超过去年的平均值。

    2018年,融创中国严控拿地速度,加速去杠杆的策略确实有了不少的成绩,资产增厚至7166.60亿元,相比上年末增长了15%。与此同时,融创中国的账上现金余额为1201.98亿元,高于市场预期。现金充裕的同时,融创的负债也在逐步降低。融创的净负债率水平继续保持稳步下降的趋势,截至2018年底的净负债率为149%,同比大幅下降了53个百分点,降杠杆取得明显成效。

    有业内预测,未来两年随着利润的释放,现金与净资产会稳步提升,净负债率会持续下降至100%以内。

    严跃进向长江商报记者表示,由于房地产行业的特殊性,目前整个行业都面临着高负债的情况。融创作为行业的领头羊,高速扩张的同时也需警惕债务偿还高峰期时给企业带来的资金压力。企业长期处于高负债率,必然会出现极其危险信号。快速扩张市场版图和大笔收并购,对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。


责编:ZB

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