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红星美凯龙投资性房产占总资产七成   短期债资金缺口25亿

2019-06-05 06:51:58 来源:长江商报

●长江商报记者 江楚雅

上交所向红星美凯龙(601828.SH)下发年报问询函,针对投资性房地产、主营业务经营情况和主要财务信息等方面提出六大问题。

长江商报记者梳理发现,作为家具卖场巨头的红星美凯龙,囤房比一线房企还多,投资房地产的利润接近主业。红星美凯龙2018年年报显示,公司投资性房地产占总资产比重约七成。公司投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元,占利润总额的比例为30.24%。

2016年至2018年末,该公司投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元。

Wind数据显示,截至5月17日,A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产超过500亿元,分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元

财经评论员严跃进向长江商报记者表示,投资性房地产业务实际上是其相关物业租金收益增加的体现,所以总体上和红星美凯龙的业务是匹配的。当然这也侧面说明了重资产的风险,未来还是需要在轻资产方面发力,尤其是在经营、管理和品牌输出等方面。

投资性房地产占总资产比重约七成

上交所关注到,红星美凯龙近三年年报显示,2016年至2018年末,投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元,逐年升值较快;2018年末,投资性房地产占总资产的比重达70.84%,为最主要的长期经营性资产。

6月1日,红星美凯龙对《2018年年度报告的事后审核问询函》的回复公告显示,其在全国共持有68家物业,投资性房地产面积达688.82万平方米。账面价值785.33亿元。而所有这些房产的购置成本为460.45亿元。“公司持有房地产的目的是用于赚取租金用途,因此已投入使用的建成物业采用收益法比较适合。由于以前年度均采用收益法评估,因此本次评估延续之前年度评估方法,未采用市场法评估,而继续采用收益法进行评估。”

投资性房地产主要来源于自营模式。截至2018年,红星美凯龙经营直营店80家,其中自有物业有53家,占比66.3%,租赁或合营联营的有27家。除了将自有物业算入投资性房地产之外,2018年年报显示,红星美凯龙持有公允价值为15.55亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上,并将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。为此,问询函要求其披露该项房产的基本信息,说明将该项房产确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据。

红星美凯龙2018年经营直营店80家,委托管理加盟店228家。居然之家2018年直营商场86家,加盟商场198家。虽然红星美凯龙直营店占比低于居然之家,但其投资性房地产所占总资产比例却高于居然之家。红星美凯龙2018年底资产总计1108.6亿元,其中投资性房地产占比71%;居然之家2017资产总计372亿元,其中投资性房地产占比45%。

资金缺口25亿无法覆盖短期债务

4月15日,标普发布评级公告称,将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”,原因为其流动性弱化与再融资风险上升,这与红星美凯龙的债务上升有关。

红星美凯龙2018年年报披露,2018年短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元,同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元,同比增长32.46%。此外,还有2.03亿元的利息费用资本化。

近年来,红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底,红星美凯龙总负债达到685亿元,较2018年底的656亿增加29亿元,流动负债为239亿元,虽然较2018年底的253亿元有所下降,但是对比其流动资产144亿元,流动负债是流动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例达到57%。

截至2019年3月底,红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元,在手货币资金进一步降低至74.42亿元,缺口为25.16亿元,仍然无法覆盖短期债务。2019年一季报显示,公司财务费用同比剧升54.86%。对此,红星美凯龙表示主要系有息负债规模上升,导致利息支出增加所致。

红星美凯龙回复称,2018年新增借款181.84亿元。截至2018年12月31日,短期借款、长期借款、应付债券等有息负债(含一年内到期的长期借款和应付债券)较上年增加43.97亿元,同比增长17%,财务费用增加4.01亿元,同比增长35%。此外,2016-2018年,经营活动现金流分别为39.83亿元、65.28亿元以及58.58亿元,出租率及租金水平相对平稳,2018年各项业务收入均实现了增长,公司整体经营现金流稳定。

标普表示,红星美凯龙加快扩张步伐将令其资产负债表承压。截至2018年底,公司投资活动产生的现金流量净额为-109.9亿元,可以看出红星美凯龙的扩张势态。标普预计,2019年红星美凯龙的资本支出将保持约为80亿元至90亿元。

视觉中国图

责编:ZB

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