中南建设为子公司融资担保564亿引质疑   三四线存货高企资产负债率超90%

    长江商报记者 江楚雅 上海报道

    上市十周年的中南建设（000961.SZ）迈入发展新阶段，业绩快速增长的同时，债台高筑、存货高企，担保融资项目亏损严重等隐患也显现出来。

    “中南建设的资金链风险一触即发，特别是受当前三四线项目的拖累。”一位业内人士向长江商报记者表示。

    4月23日，中南建设发布了2018年财报。数据显示，该公司去年实现总营收401亿，同比31.28%；归属净利润21.9亿，同比增219%；扣非净利润16.4亿，同比增739.29%。

    三大财务指标皆创该公司历史最高纪录的同时，中南建设负债总额达2161亿，同比增加572亿，增幅达36%，资产负债率91.69%。

    同天，公司公告为西南中南嘉丰等12家城市项目公司提供114.77亿元的融资担保。截至当日，公司及控股子公司实际对外担保总额已达563.63亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股权权益的323.96%。

    长江商报记者梳理发现，中南建设频繁为子公司进行融资担保。截至目前，公司先后发布21次融资担保公告，合计为旗下近80家城市项目公司提供融资担保，融资担保金额接近600亿，其中超过一半城市项目公司位于三四线城市。在这些项目公司中，有不少是新注册的公司，或者尚处于亏损状态。

    对此，长江商报记者联系到中南建设方面，截止到发稿前没有得到回复。

    营收净利创新高

    中南建设是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的企业，1988年起家于江苏省，2016年将总部迁至上海并由此开启高速扩张进程。

    三年前，销售额还只有229亿的规模的中南建设，如今已经完成了从百亿到千亿销售规模的进阶；2016年，公司经营开始大幅改观，销售金额从2015年的225亿元上升到2016年的502亿元、2017年的963亿元，2018年已突破1500亿元，早已经成为一个全国性房企。

    4月23日，中南建设发布了2018年财报。数据显示，该公司去年实现总营收401亿，同比31.28%；归属净利润21.9亿，同比增219%；扣非净利润16.4亿，同比增739.29%。三大财务指标皆创该公司历史最高纪录。

    2018年实现房地产合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比上升52%。平均销售价格12810元/平方米。而该成绩目前排名中国房地产企业排行榜17位。中南建设已经连续进入该榜单top20。

    中南建设地产板块飞速发展。长江商报记者梳理发现，2015年——2018年地产板块的销售额分别是229亿、502亿、963亿、1466亿。每年的增长率是119%、91.8%、52%，4年累计实现增长540%。利润分别是3.15亿、4.4亿、6.03亿、21.9亿。每年的增长率是39%、37%、263%，4年累计实现增长590%。

    利润方面，截至去年底，该公司毛利率为19.56%，较前两年上升超3个百分点；净利率为5.77%，同比上升4个百分点。与此同时，中南建设整体净资产收益率飙升至13.25%，同比上升超8个百分点。

    土储方面，2018年，中南建设新增项目111个，规划建筑面积合计1595万平米，同时其房地产业务首次开进重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市。截止2018年底，该公司共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。不过，在未来合计可竣工的4325万平米项目中，三四线城市面积占比超60%，一二线城市不足40%。

    易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，业绩数据创新高，得益于较好的城市布局，这两年中南建设持续进入三四线城市，投资力度大，本身也具备较好的发展机会，这些城市房价上涨快，同时具有较好的发展态势，这容易创造较好的营收等业绩。

    资产负债率超90%

    加速扩张的同时，债务压力也越来越大。截至去年底，中南建设负债总额达2161亿，同比增加572亿，增幅达36%，资产负债率达到91.69%，创历史新高。同时，其资产总额达2357亿，同比增长33%。而在其资产中，存货资产占比高达56%，这直接导致该公司速冻比率仅为0.44，短期债务压力较为明显。

    对于债务压力，中南建设认为，去年负债率小幅上升，很大程度上是房地产行业对负债的归并口径有关。由于相当一部分未结转的收入也被计入负债中，细分来看，中南建设有息负债数量其实并不大。

    财报显示，截止2018年底，中南建设持有的货币资金为204.2亿元，相对2017年末增加43%。现金能够覆盖短期负债，并且有几十亿的结余。在流动性上，经营活动产生的现金流量净额实现转正，达到194.3亿元。公司全年经营性现金流入971.45亿元，是全部有息负债的1.7倍。此外，到2018年末，其预收账款达到1101.2亿元，同比增长61%。预收账款的增加意味着周转能力和运营效率进一步提升，产品在市场上的影响力不断增加。

    值得注意的是，截止2018年末，中南建设存货1350亿，占总资产56%。严跃进认为，负债数据过大，而三四线城市后续市场降温，这都会给企业带来很多压力，比如各类融资方面可能受到各阻碍。从存货数据看，也说明需要积极消化库存。当前市场有所降温，对于企业来说，确实需要加快资金回笼和确保资金稳健。

    为子公司融资担保564亿

    除了自身债务外，中南建设常用的融资手段就是为项目公司担保。今年以来，中南建设依旧频繁为子公司进行融资担保。

    4月8日，中南建设发布公告称，公司控股股东中南城市建设投资有限公司于4月3日质押24885000股公司股份给财富证券有限责任公司，占其所持股份比例的1.23%，质押日期截至2020年3月28日，本次质押用途是公司融资需要。

    3月份以来，中南控股接连发布担保公告，先是在13号对西安中南嘉丰置业有限公司等37家子公司融资提供额度合计不超过1,390,420万元的担保。接着又在4月4日为泰安城投等8家公司融资提供不超过76.96亿元担保，而这8家子公司内，有超过一半的子公司资产负债率超过85%。

    对此，中南建设解释称，子公司项目开发正常，偿债能力强。但从会计数据来看，在中南建设旗下的30多家子公司中有27家最新报表是亏损的，亏损额度从几十万元到近亿元不等。此外，还有25家子公司的资产负债率在80%以上，更有11家达到或超过100%。

    截至4月23日，公司及控股子公司实际对外担保总额已达563.63亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股权权益的323.96%。

    同时，为了保证融资顺利，中南建设不得不将相关土地和股权质押出去。据悉，目前已有约10家子公司及孙公司的股权被质押，质押比例从49%到100%不等，还包括4家子公司持有的地块使用权。

    严跃进向长江商报记者表示，这说明企业正进入扩张的阶段，但是资金面方面的压力是有所增大的。而担保力度大，也容易引起各类质疑。

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