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远洋集团2000亿杠杆扩张预警 多元发展受限八成营收依靠物业开发

2019-01-02 07:03:30 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    老牌房企远洋集团控股有限公司(03377HK,下称“远洋集团”)提出“三年冲刺2000亿规模”。

    长江商报记者梳理发现,为了增加规模,远洋集团开始增加财务杠杆。截至2018年6月30日,远洋集团资产达到2192亿元,较去年同期上涨14.22%,其负债达到1571亿元,较去年同期上涨17.94%,净负债率约为76%,较2017年12月31日的62%增长了14个百分点。今年总负债接近两千亿。

    此外,在去地产化浪潮下,2016年,“远洋地产”正式更名为“远洋集团”。与此同时,该集团宣布要走多元化发展道路。不过从各业务对营业总额的贡献占比来看,物业开发业务依然保持着最大的贡献,占比为84%。

    易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,远洋净负债率较2017年有所升高,但仍明显低于行业水平均值125%。对远洋来说未来均衡布局一二线城市以及进入三线城市,是规模发展和平衡的保障。

    投资活动现金连续三年净流出

    远洋集团公告显示,2018年1月到11月,远洋集团的累积协议销售额已达927.9亿元,比去年同期上升48%;累积协议销售楼面面积约436.1万平方米,比去年同期增长32%;累积协议销售均价为每平方米约2.13万元,比去年同期增长12%。

    为了增加规模,远洋也开始增加财务杠杆。截至6月30日,远洋集团资产达到2192亿元,较2017年同期上涨14.22%,其负债达到1571亿元,较2017年同期上涨17.94%,长江商报记者粗略计算,远洋集团2018年总负债接近2000亿。净负债率约为76%,较2017年12月31日的62%增长了14个百分点,2015年—2017年远洋集团该项数据分别为67.48%、67.39%、69.40%。

    亿翰智库认为,由于公司正处于迅速发展期,远洋集团负债率持续上升,净负债率为76.5%;货币资金233.64亿元,同比增长10%;现金短债比为1.5,虽然较于2017年底有所下降,但短期内偿债压力依然很小。

    融资方面,2018年上半年,因当前行业融资渠道收紧、融资成本普遍提高,集团加权平均利率由5.07%上升至5.26%,出现小幅上升。

    年报数据显示,2015—2017年,远洋集团经营活动产生现金净流量分别为52.43亿元、189.72亿元、-12.22亿元,而其投资活动产生现金净流量分别为-91.26亿元、-14.62亿元、-29.04亿元,连续多年呈净流出态势。据悉,远洋集团期末现金余额达258.14亿元,拥有现金及现金等价物达207.66亿元。

    事实上,长江商报记者梳理远洋近年经营业绩发现处于稳步增长状态,2014-2017年合约销售金额为360亿元,421.2亿元,526.1亿元,705亿元,同比上年增长率分别为2%,17%,25%,34%,行业排名分别为18,18,22,30名。

    不过,2018年上半年远洋集团营收、利润出现了罕见的同步下跌,报告期内,远洋营业额为人民币153.76亿元,较2017年同期下降11%。毛利为人民币36.15亿元,较2017年同期下降5%,毛利率为24%,较2017年同期上升2个百分点。净利为人民币23.3亿元,较2017年同期下滑12.53%。

    物业开发业务收入占营收84%

    进入白银时代,转型和变革成为行业共识,住宅开发为主业的黄金时代成为历史,所有企业面临重新出发、重新创业的挑战。

    2016年,“远洋地产”正式更名为“远洋集团”。宣布未来只会投入40%的权益资本到住宅项目上,其余的60%则分别配比在商业地产、房地产金融和物业服务和养老服务业务上,开启多元化发展,加速布局养老、长租公寓、物流、联合办公、健康等领域。

    房地产金融化是远洋近年来一直侧重探索的业务。2018年12月13日,该公司以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇,以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产,发行规模为32.03亿元的ABS产品。12月23日其公告称53.8亿元出售远洋光华国际写字楼。近期通过物业基金、类REITs等金融手段,已累计将旗下四个商业项目套现约85.83亿元。

    对此,远洋表示,随着投资物业体量的不断扩大,集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。截至目前,远洋持有性物业规模已达到360万平方米,主要位于北京、上海、武汉等核心城市的优质地段。

    严跃进认为,对于金融业务来说,应该说这两年在去杠杆的情况下,金融产业其实是受到冲击的,这实际上也是审时度势,进而业务调整的一个考虑。当然此类调整后,也说明远洋更侧重在金融、资金等领域进行发力,这和当前金融产业发展机会较多是有关的,这利好此类企业新产业的健康发展。

    在养老地产方面,由于养老地产是被远洋寄予厚望的领域,远洋积极进行跨界合作,与中国人寿等企业探索养老领域商业模式的可能性。

    在长租公寓方面,远洋积极响应市场需求和国家政策参与租赁项目。旗下品牌“邦舍”在北京、大连、杭州、深圳、广州五个城市落地,已运营超过1000间公寓,2018年长租公寓计划的储备量要增至1.4万间,2020年达10万间,未来将会在一线城市与核心二线城市筹备开展多个项目。

    值得注意的是,尽管远洋方面不止一次表示过,“除了开发主业,在其他几个业务领域都已具备独立发展的能力。”但数据得出的结果,却未能佐证这一点。从业务构成看,一直强调多元化布局的该公司,物业开发业务依然保持着最大的贡献。

    2018年半年报数据显示,从各业务对营业总额的贡献占比来看,上半年来自物业开发业务的结算收入比例高达84%。

    远洋集团2018年上半年物业开发业务的营业额为129.55亿元,较2017年同期的151.80亿元同比下降15%,主要由于受阶段性结转节奏影响上半年项目交付数量下降。物业管理业务营收达到5.94亿元,物业投资业务营收垫底,仅5.42亿元,其他房地产相关业务也仅实现营收12.85亿元。

    “养老产业面临着资金沉淀、开发周期长等不利因素,长租公寓频频发生关店倒闭,发展前景并不清晰。”严跃进对长江商报记者表示,在如今的,市场环境下,除住宅主业服务,养老产业、长租公寓等其他业务短时期内仍难当大任。

    坚持全国布局深耕五大城市群

    远洋集团在2018年明显加快了扩储的步伐,截至6月末已购入39幅土地及1个成熟项目,总土地储备达3918.7万平方米,同比上升15%,而土地储备应占权益部分则上升12.2%至2106.2万平方米。

    在土储的区域分布中,东北区域的比重逐步降低,其他地区则略有上涨。2018年上半年,远洋集团继续坚持加快全国布局、深耕五大城市群的策略,成功进入台州、茂名等新城,为2018年下半年乃至未来数年的业绩实现奠定了基础。

    机构数据显示,远洋地产2018年上半年拿地金额为73.5亿元,大幅低于主流房企数据均值。2018年上半年远洋地产拿地面积为79.03万平方米,拿地力度断崖式下滑,而2017年全年拿地为1311.9万平方米。

    在扩张战略上,2010年,远洋地产积极拓展二三线城市,计划五年拓展全国。目前远洋地产在全国拥有超过38个分别处于不同开发阶段的开发项目。2018年上半年,远洋地产按建筑面积计算的土地储备约1442万平方米,其中约80%位于环渤海湾地区。

    不过,二三线城市布局一度带来规模上的增长,卖得多却没能挣得更多,远洋在2014年便开始全线退出三四线市场,项目走低价销售路线,直接导致利润下降。当年年报显示,2014年远洋销售额增长12%,营业额增长25%。


责编:ZB

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