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世茂销售额重回“千亿阵营”将达1600亿 购地增一倍4年全球扩张百家酒店

2018-12-03 07:12:09 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    “接下来的3年将是世茂高速增长年。”作为曾经的闽系房企老大哥,世茂房地产控股有限公司(00813.HK,下称“世茂房地产”) 在诸多闽系房企规模飞速跃升的几年经历了规模掉队,自2015年开始跌出房企销售额排行前十名。2017年开始,世茂重提规模增长。

    经过几年的高速增长,世茂房地产终于重回规模扩张轨道,踏入房企千亿阵营。最新数据显示,截至10月,世茂房地产实现累计合约销售总额约为1360.28亿元,累计合约销售总面积为827.86万平方米,较去年同期分别上升73%及77%,平均销售价格为每平米1.64万元。据了解,世茂2018年业绩目标为1400亿元,截至目前已完成97.16%。

    尽管在2017年终于进入千亿阵营,但由于行业集中度大幅提升,房企强者愈强态势明显,世茂在排名上尚未有突破。调整后的2017年,世茂终于达到千亿规模,今年全年的目标则是1400亿元,按目前形势全年规模有望达1600亿元。在中期业绩发布会上,世茂房地产相关负责人表示,暂时不会调整全年目标,有信心超标完成。

    房地产专家谢逸枫对长江商报记者表示,世贸近年业绩大涨得益于大量收并购,低成本拿地,布局一二线及核心三四线城市销售快,营销团队运作体系完善和产品价格与市场吻合。

    踏入千亿阵营,前十月销售已完成目标97%

    11月5日,世茂房地产披露了2018年10月份销售简报显示,10月份,世茂房地产实现合约销售额约为152.0亿元,同比增长51.4%,合约销售面积为923594平方米,10月平均销售价格为每平方米16460元。

    2018年前10月,世茂房地产实现合约销售总额约为1360.3亿元,合约销售总面积为8278619平方米,较去年同期分别上升73%及77%。截至2018年10月31日的平均销售价格为每平方米16431元。

    按照今年年初定下的全年1400亿元销售目标来计算,截至10月底,世茂房地产全年目标完成率为97.2%。在中期业绩发布会上,世茂房地产相关负责人表示,暂时不会调整全年目标,有信心超标完成。

    早期的世茂房地产,属于典型的“港资模式”——广囤地、缓开发,赚取土地增值的收益。世茂房地产很早就手握大量优质土地储备,但开发速度较慢,对销售的要求也不高,经营战略是“以土地为核心”。早在2008 年,世茂房地产就拥有2357万平方米的权益土地储备,在大型房企中名列前茅。

    由于强战略,弱运营的战略策划。自2015年开始跌出房企销售额排行前十名。世茂董事会主席许荣茂曾称,这是主动调整的结果,变革的关键词是利润、回款和质量,规模退居其次。

    调整后的2017年,世茂终于达到千亿规模,今年全年的目标则是1400亿元。世茂集团董事局副主席许世坛表示,今年肯定会超额完成目标,而且会超过很多。虽然2017年以来,世茂的销售额排名一直在上升,但迄今为止还未回归前十阵营。许世坛制定了更长远的目标:2020年,城市公司增至30个,单个城市公司销售业绩达到100亿-150亿元,最高销售规模可以到4500亿元。但他也强调,这不是硬性指标,“主要看市场,市场好也许会更高。”

    “其实本质上还是因为世茂基础是不错的,本身在产品定位和城市扩张方面,都比较成熟。类似企业重回千亿的阵营,也说明企业力争上游,有较好的表现。”房地产专家谢逸枫对长江商报记者表示,世贸近年业绩大涨得益于大量收并购,低成本拿地,布局一二线及核心三四线城市销售快,营销团队运作体系完善和产品价格与市场吻合。从目标上看,总体上不算太激进,且这两年社会影响力和评价都做得不错,对于后续的项目营销等也是有较好的推动作用的。

    拿地总量大幅增长,关注一二线需求外溢城市

    重新加速的结果不仅体现在规模增长上,也体现在拿地上。

    2017年,世茂花费679亿元新增694万平方米土储,今年上半年,世茂新增权益后土地296亿元。按照年初规划,世茂预计今年权益后的买地金额为700亿元,与去年持平。

    截止2018年上半年,世茂新增48块土地,权益前土地储备约5162万平方米,在全国热点区域均已拥有充足的资源储备,货值已超过8800亿元。这些土地储备足以满足未来持续增长的需要,成为未来销售保持增长的重要支撑。

    在当下房企“不进则没”的格局下,拿地补仓的重要性已成为行业共识,在获取土地方面,世茂采用了灵活的土地策略,通过加大底价合作及收购,把握部分一、二线城市的土地机会,通过合作、收购、底价招拍挂等方式获取土地,全年购地数量和面积预计将增加一倍以上。

    在销售策略上,世茂目前的销售策略是快速去化。在三四线,世茂的策略是加快周转。许世坛甚至认为,大约80%的三四线城市可能存在后续风险,“三四线长远压力比较大,去库存后可能(政策)会有偏紧,包括棚改调整货币化安置的影响,所以对销售会有影响。”

    “拿地大涨关注二线需求外溢城市和核心三线城市主要是因为低价成本低,房价上涨快。”

    谢逸枫认为,类似总量大增,关注需求外溢的概念,也有助于此类企业降低成本,这也带来了业绩成长的机会。而拿地本身的策略正确与否,对于业绩拉升等也是有较为积极的影响的。一般来说若是快速追求业绩增长,这个时候是要防范资金方面的压力的。

    短长期债近千亿,净负债率保持60%以下

    净负债率是考察房企扩张能力的一项重要指标,世茂房地产2018年上半年净负债率上升3.8个百分点至62.7%。

    “虽然略有上升,但仍处于行业平均水平。”许世坛称,负债率的上升主要是去年拿了很多地,世茂去年豪掷240亿元拿下了深圳龙岗的一幅商业地块,预计将建深圳第一高楼,这笔支出也直接导致今年上半年世茂的净资产负债率上升3.8个百分点至62.7%。

    目前,世茂房地产货币资金+受限制使用资金共有360亿元,短期债务为292亿元,长期债务为693亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,世茂房地产短期偿债压力指数为0.81,与主流房企数据均值相当。

    一位业内人士向长江商报记者透露,虽然世贸前几年掉队,但“因祸得福”。负债率控制得较好。

    融资方面,世茂房地产今年中期平均融资成本较2017年略有上升,为5.6%,略低于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。2017年数据显示,世茂房地产平均融资成本为5.3%。净负债率为63%,较2017年略有升高,但仍大幅低于行业均值125%。

    许世坛表示,世茂曾连续5年将净资产负债率控制在60%以内,但今年下半年还会略微增长,预计全年净负债率能控制在70%以内,这也将是未来两三年的控制目标。

    谢逸枫指出,债务风险可能会带业绩压力和调控和风险,未来要重视债务率控制,保持稳点现金流。不过,净负债率数据相对低,反过来说明其实在债务方面是有较好把控的,这是值得肯定的。

    多元化布局,世茂商业已进入全国25城

    当下,传统房企都在加速转型,世茂多元化业务已布局多年,目前“一体两翼”的格局逐渐成形,“一体”指销售型地产,“两翼”是指商业和酒店。

    2017年7月,世茂和喜达屋资本共同成立了世茂喜达酒店集团,以轻资产运营模式拓展中国精品酒店市场。截至2017年年底,世茂喜达旗下酒店共计31家,其中包括两家豪华度假酒店和9家高端商务酒店。有8个酒店正式投入运营,23家在筹备开业中。

    世茂喜达计划在4年内发展100家酒店。2018年,备受关注的上海世茂深坑洲际酒店试营业。今年上半年,“世茂喜达”酒店开业数量以及项目签约数量达到55家,并计划在4年内发展100家酒店;旗下6个品牌全面开花,顺利牵手海外项目,以强劲发展势头践行着民族酒店品牌国际化道路和轻资产输出战略,进一步巩固了其作为国际化酒店集团的企业形象。

    商业布局方面,2018年6月,世茂商业以“为城市的大生活”品牌理念为核心,发布“文化+、活力+、体验+、科技+”系列计划并即将逐一落地。目前世茂商业已进入25个城市,45个项目。

    易居研究院研究总监严跃进认为,近期类似深坑酒店项目其实为世茂赢得了较好的产品口碑和评价,类似评价也有助于世茂后续的产业发展。大体上说,近期包括富力等企业也在积极发力,所以酒店产业方面依然会有较大的竞争,关键是要防范酒店竞争受宏观经济波动等影响。


责编:ZB

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