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万科狂飙突进:斥资1569亿拿地并购 经营现金流锐减254%负债率升至85%

2018-11-26 06:56:50 来源:长江商报

    长江商报记者 沈右荣

    一边高喊“活下去”一边高歌猛进地并购拿地,龙头房企万科A(000002.SZ)戏剧般的表现或是时下大型房企普遍的处境。

    继收购华夏幸福、海航部分项目及公司股权后,11月9日,万科又收购了嘉凯城旗下5家公司股权。

    据长江商报记者不完全统计,2018年初以来,万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起,耗资超过230亿元。

    此外,万科在拿地方面也颇为积极。根据万科披露的数据,今年前10个月,其累计新增项目205个,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元。

    大举并购使得万科的负债激增、现金流锐减。截至今年9月30日,万科流动负债达到10441.36亿元,首次突破万亿。随着大举扩张,公司的现金流急剧减少。今年前9个月,其经营现金流净额同比下降254.02%。

    为了支撑其拿地扩张,今年以来,万科不断举债。截至三季度末,其资产负债率升至84.93%,这已是从2014年以来的连续四年增长,也是其上市以来的最高值。

    在去杠杆、房地产市场调控背景下,万科为何一边喊“活下去”、一边又举债拿地?对此,长江商报记者向万科发去采访函,但未获得具体答复。

    11月23日,一上市房企人士向长江商报记者称,目前,房企处于洗牌阶段,中小型房企生存艰难,不断出售股权、地块,而大型房企则趁机低价拿地,拥地过冬。而于万科而言,频频拿地扩张与负债猛增、流动性承压,二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形成挑战。

    1338亿拿地居行业第二

    在房地产市场调控之际,万科依然延续激进扩张风格。

    11月10日,嘉凯城公告称,将旗下5家公司股权出让给万科,交易价格为3.55亿元,以及约30亿元的股东债权款,合计约33.58亿元。

    公告显示,本次交易资产包中,涉及位于杭州、诸暨、重庆等4座城市共6个房地产项目,项目剩余可售面积超过71.06万平方米,合计负债达89.21亿元,净资产仅为4.34亿元。今年前8个月,合计亏损1.4亿元。

    据介绍,基于发展策略考量,万科通过收购嘉凯城资产包,可加大对华东市场的布局,有利于业务扩展。

    其实,这已是短短一个月内万科实施的第三次较大规模并购。今年国庆节之后的10月9日,万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权,获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约33.93万平方米,均为住宅用地。这也是北京万科年内最大一笔并购,收购完成后,万科成功布局了环京区域。

    11月6日,万科又收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权,转让价款约10.35亿元,加上一笔5.47亿元的原股东贷款,交易价款合计为15.82亿元。资料显示,广东兴华实业的主要资产为中央海航酒店广场项目。该项目总建筑面积17.7万平方米,是一个集写字楼、酒店、公寓及商业于一体的综合体项目。

    上述三次并购,万科合计耗资81.74亿元。一个月耗资超80亿元并购,于万科而言创了历史纪录。

    其实,今年以来,万科收购项目的动作较为频繁。据不完全统计,从今年1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中心开始,万科至少实施了14起收购,累计耗资230.86亿元。而这,还不包括一些未公布交易金额的并购项目及一些旧城改造项目。

    除了通过收购项目间接拿地外,万科在直接拿地获取方面也很踊跃。据万科经营数据,今年前10个月,万科新增建筑面积为4193.4万平方米,其中权益建筑面积为2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元,平均楼面价为5453.59元/平方米。其拿地金额和建筑面积,仅次于碧桂园(拿地金额为1197亿元),位居行业第二。

    综上所述,通过直接间接拿地,万科合计耗资约1569.03亿元。

    流动负债首次破万亿现金流承压

    大举拿地的万科也面临着现金流承压的局面。三季报显示,截至今年9月底,公司负债总额达到12163.30亿元,首次超过万亿,较年初的9786.73亿元增长了2376.57亿元,增幅为24.28%。同期,公司资产总额为14322.22亿元,较年初增加了2668.75亿元,增幅为22.90%。

    从负债端看,公司有息负债为2432.03亿元,较年初的1906.25亿元增长了525.78亿元。有息负债大幅增加直接吞噬了公司不少利润。今年前9个月,公司财务费用高达46.3亿元,而去年全年为20.75亿元,增加了25.55亿元,增幅为123.13%。这意味着,今年前9个月,公司创造的利润有46.3亿元用于支付了利息。

    此外,负债中,流动负债为10441.36亿元,首次突破万亿元大关,较年初的8473.55亿元增加了1967.81亿元。而在12124.08亿元流动资产中,货币资金为1327.66亿元,较年初1741.21亿元减少了413.55亿元。存货7078.93亿元,较年初增加了1098.05亿元。而公司的存货周转率逐年下降。2015年,其存货周转率为0.4029次(约为893天),2017年降至0.3005次(约1198天),今年前9个月为0.1759次。

    负债大幅攀升,存货高企且周转率下降,使得万科的偿债压力明显增大。

    从偿债指标看,截至今年9月30日,万科的资产负债率为84.93%,较年初的83.98%增长了0.95个百分点。这也是2014年以来,公司资产负债率连续5年上升,更是达到公司上市27年来的最高值。同时,公司的流动比率、速动比率分别为1.16倍、0.48倍,2017年底为1.20倍、0.50倍。仅以2017年底数据,其流动比率接连下降,创下了公司上市以来的最低值,这也表明公司偿债能力下降。

    此外,基于并购,万科的现金流亦呈现紧张局面。今年前9个月,公司经营活动现金流净额为-257.31亿元,去年同期为167.06亿元,去年年底为823.23亿元。三季度经营现金流锐减了254.02%,且由正转负。

    为缓解流动性压力,万科频频举债。今年11月15日晚间万科公告称,公司成功发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元。截至9月底,公司应付债券余额为429.31亿元。

    此外,万科还筹划发行H股。10月29日,万科增发H股的申请已被证监会受理。

    试图寻求扩张与流动性平衡

    扩张与流动性,二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形成挑战。

    针对万科大举收购拿地扩张,一家上市房企人士向长江商报记者表示,时下正处于房地产市场洗牌之际。小型区域性房企因融资受限苦苦煎熬,不少已被收购。中小型房企的日也不好过,多在不断收缩战线,或出售项目股权、或寻找合作合伙一起开发等。基于此,一些大型房企频频出手低价接盘,借此低成本扩张。

    其实,在去杠杆及房地产市场调控的背景下,房企资金普遍趋紧,即便是龙头房企,也得谨慎行事。

    长江商报记者采访了解到,今年四季度以来,不少房企融资后不再像以前那样用于拿地扩张,而是用于还债及补充流动资金,提高流动性。

    此外,全国范围内,此前,从财报上看,业绩还算不错的一些房企,在不断强调快速回笼资金。包括恒大、万科、金地、中粮等房企陆续通过开盘优惠,推特价单位房等手段开展促销,越秀地产等中小型房企也加入降价促销阵营。

    长江商报记者注意到,万科拿地权益比在下降。今年10月,万科新增项目11个,占地面积合计为179万平方米,计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米,需支付权益价款87.6亿元。而11个新增项目中,只有天津一个项目为企业100%权益持有,有5个项目的权益占比在50%—70%,而另外5个项目的权益占比则低于50%。

    拿地权益比下降一定程度上也说明万科“差钱”,这从其发行H股或可说明一二。目前,万科正在筹划发行H股,而近期,香港股市下跌幅度不小,此时发行H股似乎不是一个合适的时机。

    上述上市房企人士表示,大肆扩张的同时,万科接连融资,其意是试图寻求扩张与流动性资金的平衡。


责编:ZB

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