房企升级迭代由单一开发转向“多元结合”

长江商报消息 房地产投资规模20年增40倍达14万亿

□本报记者 江楚雅

40年，在历史的长河中不过是弹指一挥间，但是对中房地产来说却是深远影响的40年。

2016年，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第一。

房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更多是有成长。

进入2014年，房地产市场回归均衡，房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动，成交量同比亦出现下滑。相应地，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高企、资金短缺等问题突显。

简单的规模扩张、增加利润的方式已经走到尽头。在房地产正逐步过渡到存量市场的背景下，房企也纷纷深化转型，寻求多元发展。 

同策咨询研究部总监张宏伟认为，经过过去两年多的有效调控，如今房地产市场正处于合理回归的过程。各地房价尤其是二线三线城市出现了大范围的降价，一些开发商也在全国范围内开始做一些价格调整，其中刚需的降幅达到百分之十到十五，高端豪宅的降幅达到百分之十五到三十。预计到明年上半年，房地产降价的会越来越多。

1978年是中国改革开放的起步之年，中国房地产业也几乎在此时应运而生。改革开放40载，中国房地产市场从无到有，从小到大，开创了一个个历史“第一”。

1980年，中国房地产元年拉开序幕。

1989年，中国终于迎来首次土拍。此次土拍过程共持续了17分钟，原深房公司总经理骆锦星代表公司以525万竞得东晓花园地皮。这一“拍”，让中国土地商品化实现了历史性的突破。

1994年，我国颁布《城市房地产管理法》，这标志着中国房地产法制逐步成熟，地产、房产分开立法逐步走向房地产一体化立法。

1998年，首次提出建立和完善经济适用房。从1998起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度最终退出历史舞台，开始实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。市场化的“商品房”成为城市住房建设的主角。

2010年，第一家销售额破千亿的房企。截至2010年12月1日，万科集团在当年累计销售金额达1000.6亿元，成为我国首个销售额破千亿的房企。另外，公司A股于1991年在深圳证券交易所挂牌交易，万科成为中国第一家A股上市房企。正如业内人士所言：万科的一小步，我国房地产行业的一大步。

2016年，第一次提出“房住不炒”。鉴于全国房价高居不下的状态，2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。让房子回归居住属性，也表达出政府对房地产调控的决心。

历程：激荡四十年开创多个第一

回顾我国房地产行业在改革开放40年来的发展历程中，可以看到房地产经历了翻天覆地的变化，如今房地产市场一枝独秀，除了在满足社会居住需求的功能外，还增加了带动经济增长的作用。2003年，国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确立了房地产作为支柱产业的地位。

著名经济学家任泽平在2016年发布的房地产分析报告中显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。

中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍。由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。

“房地产重要性不断增加。得益于中国城镇化的不断加深，投资属性日益明显和对长期房价上涨的预期。”同策资深研究员宋红卫指出，中国1978年城镇化率为17.92%，到2017年增长到58.52%，40年间城镇人口增长了6.41亿，巨大的新增人口的住房需求带动了房地产市场的发展。

住房的投资属性日益明显是由于社会其他投资渠道技术性门槛及风险较高，除了正常的改善需求外，大部分还作为主要资产配置方式，有研究报告指出我国居民家庭资产70%以上都配置在房产上面。

此外，我国长期的货币超发，及投资渠道缺乏，造成房地产成为货币“蓄水池”。1985年我国M2仅为5198.9亿元，到2018年9月份达到1801700亿元，增长了345.6倍。房地产成为货币的“蓄水池”，不仅体现在对于房子的数量需求不断增加，同时还体现在价格的不断上涨上。

发展：成为带动经济发展的支柱产业

转型：加速改革创新“去地产化”

过去十几年来，中国房地产市场需求规模处于高速增长期，房价和土地价格均保持快速上涨，开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。

然而，进入2014年，房地产市场回归均衡，房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动，成交量同比亦出现下滑。相应地，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高企、资金短缺等问题突显。

简单的规模扩张、增加利润的方式，在2014年已经走到尽头。在房地产正逐步过渡到存量市场的背景下，房企也纷纷深化转型，寻求多元发展。 

在谋求转型的房企中，有的高喊“去地产化”，比如要做“城乡建设与生活服务商”的万科，还有直接将企业更名的龙湖集团；也有低调蓄力，默默出手的沉稳派，比如进军机器人产业和产城的碧桂园，或计划投资千亿进军科技圈的恒大。

不少中小型房企也加快了转型步伐，这或许从2018年的一波改名风中便可看出。据不完全统计，上半年，规模房企中更名的至少有10家，这10家无一例外地将企业名字中的“地产”字眼去除。

以万科、保利为代表的房企纷纷开始多元化业务布局，更名映射出大型房企正在从“单一开发”转向与地产开发相关业务的“多元结合”。

此外，主导革新的房企中，有的已经突破单一发展模式，有的还在转型过程中继续摸索；围绕地产主业，布局长租、文旅、养老、科技等产业，将是众多改革派房企实现多元发展的“推进器”。

业内认为，在行业集中度不断攀升、市场环境日渐复杂的情况下，对于多数规模房企而言，去除地产标签，更多是一种企业定位的升级，是企业面对新的行业环境下多元化发展的必然。预计还会有越来越多的房企将往综合业务方向发展，未来考验房企的将不仅仅是地产开发销售能力，运营能力也将是衡量房企发展的重要指标。

未来：加快供给侧改革 让全体人民住有所居

40年房地产市场经过了两次大型的转型，一次是1998年住房改革，当时牺牲了一大批开发商，才完成了转型，又有了一大批后起之秀，第二次就是现在面临的转型，那么，未来房地产发展的方向是什么？

多位房企负责人和行业研究人都达成了一个共识，即经历了快速增长黄金时代的房地产行业，其光环正在渐渐消退，传统开发模式也已淘汰。以前人们注重“吃、住、行”，现在人们注重在“游、养、玩”。新时代的到来，无论是调控，还是楼市本身都在发生着巨大变化，房企也纷纷启动轻资产战略和多元化转型。

宋红卫指出，房企的分化格局将会持续，楼市呈现持续分化将愈加明显，不同城市区域楼市、同城市楼市差距也逐渐拉大。在调控政策持续下，楼市还趋向“透明化”，同时依附在房子上的附加值也将逐渐剥离。另外，住房租赁市场潜在需求依旧庞大，其发展空间广阔。当然，不同城市间差异也较大。

而规模不再是衡量房企的唯一标准，其产品品质与资产运营能力将愈发重要。由于消费者的购房观念从“有住房”向“住好房”转变，购房需求将更高、更全面，其不仅注重居住功能，还将注重居住健康、居住文化等方面。消费需求的升级，使得房企在产品供给形式上多元化和产品质量上提高，同时经营型物业更加专业化。另外，新形势下的城市更新和城镇化进程，都将决定着房地产业的持续发展。

孟晓苏认为今后的趋势是继续供应廉租房，加快完善住房保障；提倡“租购并举”，发展住房租赁市场特别是长期租赁；用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想；加快推进农村集体建设用地改革；通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资引入农村。

责编：ZB