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中海地产“出局”或难保房企第二梯队

2018-05-07 05:57:11 来源:长江商报

    净利润和净资产收益率连续5年进入下滑通道 


    长江商报记者 江楚雅

    曾几何时,中海地产(00081HK)顶着“利润王”的美誉一路疾驰。不过,当前已风光不再。

    长江商报记者对比全行业数据梳理发现,无论是销售金额,还是销售面积,中海地产的增幅均不算亮丽。

    此外,中海地产净利润增速连续五年放缓,净资产收益率(ROE)连续5年处于下滑趋势。

    中海地产的销售增速,远不及业内龙头平均水平,似乎离第一梯队越来越远。

    对于核心盈利能力指标放缓和下滑趋势,长江商报记者日前发送采访函至中海地产,截止到发稿前仍没有得到回复。

    盈利能力连续5年放缓

    得益于央企背景和企业自身基因,中海地产以低于行业水平的土地成本和资金成本成为“净利润一哥”。

    中海地产在净利润率和净利润额的表现上居同行前列。

    “融资的优势以及其拿地等方面比较稳健,这都会带来高利润的水平。”亿翰股份武汉公司总经理肖诗社对长江商报记者表示,首先央企背景,意味着低于行业水平的土地成本和资金成本,就融资来说,2017年中海平均融资成本4.27%,属于行业最低水平之一;其次,中海地产从做工程起家,对建安成本、管理费用控制在行业中处于领先水平,早年万科、碧桂园大力挖中海员工,也是基于此原因。

    然而,无论是销售金额还是销售面积,对比全行业数据,中海地产的增幅均不算亮丽。

    统计显示,2012年-2017年,中海的净利润额分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元,增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

    换言之,中海地产净利润增速连续五年放缓,净资产收益率(ROE)连续5年处于下滑趋势。

    “按照这个增速发展,中海地产已经‘出局’地产第一梯队,能否在第二梯队保持身位,也充满变数。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示,盈利数据的放缓,其实很大程度上也说明了一点,行业竞争格局在发生变化。

    央企优势不再 拿地成本创新高

    中海地产去年以来在公开土地市场的表现与公司过往的表现相比,可谓“激进”。公司2016全年的购地金额也才仅有407亿。而掌门人颜建国在中期业绩会上也坦承,去年上半年销售业绩并未有太大增幅,受累于过去几年买地太少。

    根据中海地产土地收购公告统计,截至2017年公司共获得76宗地块,总占地面积约524万平方米,公司25%的土地储备增速远超同期10%的预计销售增速。

    值得注意的是,拿地成本也水涨船高,克而瑞研究数据显示,2017年中海地产的拿地成本创下新高,均价为6723元/平方米,同比上升64%。迅猛拿地的同时创造了不少热点地区的高地价地块。

    中海如何实现规模和利润双增长?肖诗社认为,这也是全行业的课题,甚至对其他企业来说更为重要,除了提高周转速度,加快资金利用率外,布局多元化,开拓新的利润增长途径也至关重要,因为当下,国家经济脱虚入实迫在眉睫,房企被引导协助国家实现经济转型,对拥有央企背景的中海地产来说更有优势。

    未来项目销售仍存巨大压力

    在楼市调控趋严的形势下,高价地的开发前景成为行业关注焦点。在此背景下,对于向来以“高利润”著称的中海地产而言,如何将这部分高价地推向市场,有待观察。

    根据统计,中海地产2017年上半年新开工面积约为932万平方米,在建面积2085万平方米,计划全年新开工目标1900万平方米,而这一数据在2016年是690万平方米,同比大幅增长175%。

    在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策环境压力下,中海地产未来的项目销售将面临较大压力。经济学家宋清辉认为,在楼市调控趋严的形势下,高价地的开发前景成为行业关注焦点。在此背景下,对于向来以“高利润”著称的中海地产而言,要想将这部分高价地推向市场并非易事,市场接受程度难言乐观。


责编:ZB

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