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中航地产依赖物业贡献近八成净利

2018-04-02 06:58:46 来源:长江商报

长江商报消息 商业地产过多和银行货款利息致多项财务指标明显下降

□本报记者 江楚雅

背靠中航工业集团这棵“大树”的中航地产(000043),交出了一张并不亮眼的成绩单。近日,中航地产发布2017年报,数据显示,2017年公司实现营业收入58.93亿元,同比下降6.88%,其他财务指标也明显下滑。

事实上,这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015年、2016年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元,分别较上一年同比下降18.53%、59.77%。

针对利润持续下滑的现状,中航地产相关负责人向长江商报记者透露,正如财报中所述,由于战略布局出现失误和投资过热的商业地产,外加为响应国资委的“瘦身计划”,不断“卖卖卖”,中航地产归母净利润连续出现下滑,业绩一直处于“水深火热”之中。

房地产专家谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示,中航地产盈利指标下降,其一在于投资开发的成本过高,税费增加比较大,尤其是拿地的成本非常高,导致整体的成本上升,影响到盈利的下降;其二,中航地产本身持有的商业地产项目过多,导致资金回收缓慢;此外,银行的贷款利息相对高增加资金压力。

一位在中航地产就职近5年的前员工日前向长江商报记者表示,放弃房地产开发转战物业,有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场,未来将集中资源发展物业资产管理业务,这或许是“满血回归” 的一个转机。

利润下滑经营成本上升

近日,中航地产发布2017年报,数据显示,其各项财务指标明显下滑,中航地产2017年实现营业收入58.93亿元,同比下降6.88%;归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元,比2016年同期下降6.74%;其中,房地产开发业务营业收入为28.08亿元,同比大幅下降26.01%。

事实上,这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015、2016年,中航地产分别实现归母净利润4.01亿元和1.61亿元,同比下滑幅度分别为18.53%和59.77%。

“盈利等指标不断下滑,其实是说明地产业务的发展正在走下坡路,面临退房令的压力,所以土地投资等方面是有制约的,这都会影响企业经营规模和盈利能力。”谢逸枫认为,近年来,中航地产盈利指标不断下滑,与其项目密集布局在三四线城市的战略失误有关。

利润下滑的同时,中航地产的经营成本却仍在上升。2016年中航地产销售费用为3.22亿元,同比增幅为57.78%;管理费用为3.40亿元,与2015年的3.38亿元相比,变化不大;财务费用为4.44亿元,同比增长19%。

对于销售费用的大幅增加,中航地产解释称,主要原因是公司部分项目本年开始预售,导致销售代理费等大幅增加。

此外,中航地产房地产开发业务占企业总营收比重持续走低,2015年、2016年、2017年分别为65.08%、60.03%、47.65%。 

业内认为,尽管决定剥离地产业务,但中航地产在增加现有项目销售力度方面,仍然不遗余力,这也是其进一步增加回款、缓解公司资金压力的一种手段。

抛售多个公司和项目

面对盈利指标下滑的阵痛,中航地产“卖卖卖”的脚步一直没有停止。长期以来,中航地产不断通过转让下属公司股权以回笼资金。

记者梳理发现,仅2014年,中航地产即公开挂牌转让 2 家子公司,协议转让 5 家子公司。

2016年底,中航地产以20亿元的价格,将旗下的9个项目打包出售给保利地产,包括在武汉的首个商住项目九方城。2017年,中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和深圳市深越联合投资有限公司27%股权的转让。

截至2017年底,中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%,其“地产”之名已逐渐淡去。

“抛售项目应该是符合央企地产资源整合的需要的。而且通过此类抛售,也利好资金回笼,进而促进房地产业务的梳理。这对于中航地产的轻资产业务转型也是有积极的促进作用的。”易居研究院研究院王梦雯对长江商报记者表示。

谢逸枫则认为,中航地产目前资金链的确有点问题,不仅仅是负债比较高,而且公司下属项目销售也并不是很好。而且有些项目开工的时间也不是很明确。尤其是负债率的提高,以及现金流紧张,导致其不得不卖掉手里的一些项目与资产。

中航地产因资金承压抛售多个业务 ,目前效果如何?“目前仍看不到明显的效果,中航地产因资金承压抛售多个业务之后,仍在四处寻找战略方向。”谢逸枫直言,从目前卖项目的效果来看也并不是很好,主要是因为抛售项目的资产规模并不大,还有其他的债务,因此即使是把手里的项目资产卖掉,可能还不够还债。

押宝物业服务转型升级

在出售房地产开发业务之后,中航地产决定集中资源发展物业资产管理业务,从而实现公司业务的转型升级。

记者梳理发现,在2016年的营收构成中,中航地产建筑楼宇工程业务的占比为2.65%,房地产开发业务的占比为60.03%,物业与餐饮等业务的占比为37.32%。

这些业务共同在2016年为中航地产带来1.61亿元的净利润。但值得注意的是, 1.61亿元的净利润中,来自地产业务的为0.33亿元,来自物业管理业务的为1.19亿元,建筑业(楼宇工程)的为0.14亿元,服务业及其他为-0.04亿元。

对比营收结构可知,占据营收大头的房地产业务并没有成为公司净利润的最大贡献板块,占营收比重约3成的物业板块反而成为公司的利润“大户”。

中航地产2017年年报显示,公司物业管理业务实现营收28.67亿元,占总营收比重不到一半,对净利润的贡献近五分之四。

“中航地产之所以剥离房地产开发业务,全力投入物业资产管理业务,一是走轻资产化发展道路的需要,二是央企整合的需要。”王梦雯表示,通过对自持商业地产进行物业管理为以后的转型提供了良好的基础,目前中航地产转型思路是从住宅转向商业地产再转向物业管理,减少了成本,在增加盈利的同时还能避免债务的风险。

值得注意的是,占净利比重如此之大的物管业务,其2017年毛利率仅为10.55%,虽较2016年同比上升0.18%,但仍远落后于同行业。

全国物业管理协会报告显示,2016年,百强物管公司住宅平均物业收费为2.24 元/平方米/月,平均毛利率为 20%,十强企业平均毛利率可达 25%。

换言之,中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。业内认为,大量子公司与中航集团的关联交易中,服务方式为包干制和酬金制混用,或是其毛利率低下的原因之一。

据了解,包干制是收取所有的物业费后,再由物业公司承担管理支出成本,因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例,其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出,收入金额即为营业利润,毛利率为 100%。

致力于剥离房地产开发业务,全力投入物业资产管理业务,对中航地产来说是一个转型升级的契机还是又一次沉沦?一位在中航地产就职近5年的前员工向长江商报记者表示,放弃开发转战物业,有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场,未来将集中资源发展物业资产管理业务,这或许是“满血回归” 的一个转机。

责编:ZB

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