南国置业自建商业IP遇冰火两重天

长江商报消息 汉口西汇店出租率降20%，武昌首义店租金收益升逾八成

□本报记者吴婷

“千人一面”的商业地产，最近在武汉有了新动态。位于华中的上市公司南国置业（002305.SZ）正致力于打造自己的商业IP，探索新的商业模式谋求转型。

长江商报记者调查发现，位于武汉宗关的泛悦mall·西汇店一年内出租率下滑近20%，而位于武汉首义广场的泛悦汇·首义店在近些年出租率连续下滑后，如今商铺剧增。这两个商业体的运营商都为南国置业。

在武汉宗关泛悦mall·西汇店，整个二楼仅6家商铺开业。长江商报记者粗略统计，截至目前，泛悦mall·西汇店出租率不足八成。南国置业2017年半年报中公布的数据显示，泛悦mall·西汇店出租率为94.2%。

与西汇店不同，在南国置业半年报中出租率最低，仅为66.34%的商业体泛悦汇·首义店最近人气上升。3月23日，长江商报记者在该商业体看到，多家新的餐饮品牌、网红店入驻。值得注意的是，该条商业街没有一家快销服饰、化妆品牌，同时还建设了一家梦竞电竞场馆，位于负一楼的华中地区首家盒马鲜生店和地下停车场都在紧锣密鼓地装修。

对于两个商业体一衰一盛的情况，3月22日南国置业相关负责人在接受长江商报记者采访时表示，这是南国置业根据市场调查后，做出的业态组合调整。

南国置业商业事业部研发部部长于笑娴向长江商报记者直言，目前，南国置业要打造自己的商业IP，商铺置换只是阵痛期，从长远利益看，南国置业探索新商业模式是正确的。

汉口西汇店一年来出租率下滑近20%

位于武汉宗关，定位于“西汉口商业地标”的南国西汇城市广场二期——泛悦mall·西汇店，有华中首家山姆会员店，是囊括了星级KTV、大型电玩城、主题儿童乐园等的一个大型城市副中心级购物中心。然而，与周边商业体相比，每到节假日，西汇店显得有些冷清。更让人意外的是，在今年年初，长江商报记者发现，有不少商铺陆续关门，大型电玩城、主体儿童乐园都不见了踪影。

在商场手扶电梯处的导购图显示，二楼入驻的商铺应该有29家，但截至3月24日，记者看到该楼层实际入驻商铺仅为6家。其余门面都几乎都钉上了木板，上面印有商场招商信息。放眼望去，整个二楼几乎被泛悦mall的招商广告铺满。而三楼之前入驻的商铺显示有32家，但实际入驻店铺也不足20家。此前人气最旺的儿童乐园，长江商报记者透过玻璃门窗看到，海洋球、滑滑梯等设施还在店内，但墙上装置门板等都已脱落，内场一片凌乱。此外，商场一楼部分连锁服装品牌和部分甜点、面包店也相继关闭。

商场导购图显示，此前商场入驻商铺有112家，而目前空置的商铺有30余家，出租率约为七成。

资料显示，泛悦mall·西汇店商业体运营商为上市公司南国置业。南国置业2017年半年报公布的数据显示，泛悦mall·西汇店出租率为94.2%。按此计算，一年来，该商业体出租率下滑近20%。

面对西汇店出租率下滑问题，南国置业证券事务相关工作人员在接受长江商报记者采访时没有直接回复，只是表示，“对于具体的商场情况并不了解，但南国置业目前在做业态组合调整。”

负责南国泛悦汇·KA街项目的于笑娴则向长江商报记者直言，“虽然对西汇店具体情况不是很清楚，但是从南国置业战术层面看，南方置业正在主动寻找新的商业模式。”她认为，商业地产做业态转型，商场的业态结构、品牌都需要转型。因此，商铺置换是必须的，这是必经的阵痛期。虽然短期看，表面上商场大量店铺空置，但从远期利益看，转型后商业地块将更具商业价值。

盒马鲜生武汉首家门店落户首义店

在武汉商业体中，泛悦汇·首义店此前一直是“冷清”的代表。此前，该商业体叫首义汇，整个负一楼仅母婴店、KTV和健身房营业；即便在周末，地面餐饮店也时常可以“包场”消费，只有电影院人气最旺。

南国置业历年年报显示，泛悦汇·首义店出租率历年来持续下滑，2015年、2016年、2017年上半年，该商业体出租率分别为89%、77.9%和66.34%。两年半时间里，商业体出租率下滑22.66%。值得注意的是，虽然南国置业其他商业体出租率每年都会上下浮动，但只有首义店出租率大比例下滑，且出租率在南国置业商业体中垫底。

一位商铺店长向长江商报记者表示，按地段首义汇地处一环，毗邻繁华商业街司门口，周边社区云集，但此前就是没人流量。

不过，3月23日长江商报记者在该商业街看到，多家新的餐饮品牌、网红店入驻。值得注意的是，与其他商业体不同，该条商业街现在没有一家快销服饰、化妆品牌，但有一家梦竞电竞场馆进入正在装修。该电竞馆现场工作人员告诉记者，该店将于5月份左右开业，后期还会举办中国青年电子竞技大赛。

一楼某广告显示，盒马鲜生将入驻该商业街负一楼。长江商报记者在现场看到，负一楼的餐饮店都全部撤出，此前健身房场地器械散落一地。该健身房业务经理告诉记者，原健身房场地调整给了盒马鲜生，健身房将在盒马鲜生对面装修升级后重新开业。现场，整个负一楼和地下停车场都在紧锣密鼓地装修。

今年3月11日，盒马鲜生CEO侯毅在央视节目中表示，3年内将在武汉落地50家盒马鲜生门店，华中地区总部也将落户武汉。其中，盒马鲜生武汉首家门店泛悦汇·首义店将在4月底开业。

“幸亏没撤退。”上述店铺店长很有信心地表示，盒马鲜生还没来，这里人流量就比之前翻了一倍，真开业了，这里商业业态肯定会火起来。

对泛悦汇·首义店，于笑娴也信心满满。她直言，现在年轻消费群体审美感受是经过训练过的，即便没学过设计，但感官上消费者仍能知道孰优孰劣。所以，现在商业体必须抓住消费者的感受。基于此，首义店定位于“泛娱乐”，以体验消费为主，吸引更多消费者进行线下体验消费，这点也与盒马鲜生理念不谋而合。首义店也在打造自己的商业地产IP，引入了电竞馆项目，提升自身的商业地产价值。

于笑娴介绍，目前首义店打造的KA街项目租金收益提升超八成，整个项目（含电影院）客流量已经翻倍。此外，已有商家洽谈电竞比赛的冠名权。商业内容的提升，给地产的增值正在显现。

“地产商应自我打造商业内容，适应新时代‘消费’”

“看到的不一定是真实的。”商业地产的“千人一面”早已是常态，多个快销品牌关店、AI无人体验店店兴起也不再是新闻。但急剧下滑的人气，还是令不少商业地产商如坐针毡。一位商业地产人士向长江商报记者直言，商业地产基因是商业，商业模式雷同是导致商业同质化最主要的原因。加入新零售、新技术改革都是隔靴搔痒，要差异化竞争，只有开辟新的细分市场，或者彻底改变商业模式。

“一艘巨轮改变航线不是那么容易的。企业领导者的眼光、格局，企业的资金实力、资源都是必备‘弹药’。”不过，上述人士认为，近年来武汉大跨步发展，市场培育、消费观念、消费能力都有了很大提升，商业地产转型契机已经到来。

深耕商业地产多年的于笑娴分析认为，中国商业地产发展虽然仅十来年，但是中国人口基数大，城市化进程快，中国商业地产发展10年，相当于国外发展20年。中国商业地产经历了从去百货中心化，到主体化街区，再到百花齐放的时代。

“与住宅地产不一样，商业地产更强调丰富多彩的生活感受，因此在内容、空间上需要叠加更多的业态。”于笑娴指出，这几年中国商业地产近日白热化竞争发展阶段，主要是缘于商业地产快发速度快，但商业地产内容发展贫乏，内容建设跟不上地产建设的发展速度。而商业模式的雷同会导致在各个商业地产中，零售品牌具有议价权，品牌商租金越来越低，而购物中心拿地越来越贵，商业地产商“腹背受敌”，购物中心利润越来越低。

“互联网的冲击，加速了这种趋势，但这并不是坏事。”在于笑娴看来，正式因为线上消费的标准化，激发了实体经济必须创出新的业态。所以，这个时候可以看到，武汉壹立方、新天地、永旺呈现出不同的主题特征。

于笑娴直言，经过十多年发展，地产商不能再满足于做“二手房东”，即商铺出租收租金，而是应主动开发商业体内容，适应新时代的消费者，自我打造商业内容则是最主要的部分。因此，按照这个逻辑，目前南国置业要打造自己的商业IP。于笑娴介绍，未来首义店将打造电竞产业园，还在打造小龟山金融小镇，南国置业正在用“产业+商业联动”方式，探索新的商业模式。不过，于笑娴称，南国置业主业还是商业地产，与此同时还将拓展金融地产，实现商业资本化。

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