长江商报 > 新城控股10个月500亿狂揽77块地 跻身销售千亿房企阵营却负债累累

新城控股10个月500亿狂揽77块地 跻身销售千亿房企阵营却负债累累

2018-03-05 07:19:12 来源:长江商报

    长江商报消息 (记者 沈右荣江苏房企新城控股(601155.SH)狂砸超500亿元在全国攻城掠地,让其迅速迈进千亿阵营之际,也面临着负债倍增的流动性风险。

    根据新城控股公告,去年,公司累计合同销售金额约1264.72亿元,同比增长94.39%,位列中国房企第13位,成功跻身千亿房企。预计全年净利润将达到48.40亿元至60.40亿元,同比大增60%至100%。

    起步于江苏的新城控股于2015年成功实现B股转A股,并开始大肆扩张。

    据长江商报记者不完全统计,去年3月至12月,通过招拍挂、合作、并购等途径,新城控股共斥资502.26亿元狂揽77个地块,除江苏大本营外,其足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等全国20个省市。

    借助全国性扩张,新城控股销售销售金额狂奔的同时,其负债也迅猛增长。

    截至去年9月底,公司净负债达到209.74亿元,较年初增加123.83亿元,净负债率由年初的52.49%劲升至122.38%,大增69.89个百分点。

    二级市场上,今年以来,新城控股股价大幅回落,市值蒸发245亿元。

    房企业内人士称,房企调控深入,行业洗牌、房企竞争加剧将更为明显。频频举债进行扩张的房企需警惕流动性风险。

    针对上述举债扩张等问题,长江商报记者向新城控股发去了采访函,截至本报截稿时止,未获得具体回复。

    跻身第一梯队净利接近翻倍

    激进扩张的新城控股结下了“硕果”,销售金额超千亿,跻身国内房企第一梯队。

    今年1月8日晚,新城控股发布的数据显示,去年12月份,公司实现合同销售金额211.76亿元,销售面积约156.50万平方米。去年全年,累计合同销售金额约1264.72亿元,比上年同期增长94.39%。上年,销售金额650.60亿元,同比增长103.76%。累计销售面积约928.28万平方米,比上年同期增长61.44%。

    根据此前房企披露的数据,新城控股合同销售金额超过千亿,位列房企销售金额第13位,较2016年前进2位。跻身千亿阵营,也让这个曾经的区域性房企进入第一梯队。

    除了销售金额猛增外,新城控股的经营业绩也颇为亮丽。

    1月24日,新城控股发布的业绩预增公司显示,去年,预计净利润为48.40亿元至60.40亿元,较2016年增加18.21亿元至30.21亿元,同比增长60%至100%。同期,扣除非经常性损益的净利润预计也比上年增加15.35亿元、25.55亿元,也较上年接近翻倍。

    新城控股称,公司主营业务为房地产开发与销售,去年,公司房地产项目结算金额较2016年有较大幅度增长。

    从新城控股的解释看,其净利润大幅增长的主要原因是规模带动。

    从去年三季报的经营数据看,新城控股的业绩增速排名靠前。

    去年三季报显示,新城控股实现营业收入168.56亿元,同比增长42.33%,对应的净利润19.92亿元,同比增长125.59%。

    纵览A股同期百余家房企,万科增速34%、保利地产增速16%、绿地控股增速10.86%,陆家嘴和招商蛇口负增长。由此可见,新城控股净利增速领跑同行。

    10个月进军20个省市扩张

    新城控股业绩亮丽与其快速扩张规模猛增密切相关,去年,其拿地足迹遍布全国20个省市。

    2015年底成功转A股的新城控股扩张迅猛。2016年,公司通过并购试水扩张,相继将天鸿永益、佳朋房产、兰华投资、苏州金世纪、丽洲置业等小型房企纳入麾下,进而获得这些房企手中地块。收购规模最大的是山东青岛丽洲置业,交易价格为15.71亿元。

    真正开启快速扩张模式则始于去年。

    长江商报记者不完全统计,从去年3月至当年底(未查到1、2月份数据),新城控股共计揽下了77个地块,合计耗资502.26亿元。其中,去年9月和12月,分别耗资93.86亿元、95.48亿元合计拿下27个地块,超过获取地块总数的三分之一。

    从单个拿地规模看,最大的一笔投资发生在安徽合肥。去年7月,新城控股通过参与招拍挂方式取得合肥市肥东县一地块,面积264亩,规划用途为商住用地,土地价款为35亿元。其次是去年5月份,公司出资27.89亿元在江苏苏州盛泽镇拿下4个地块,面积合计为66.26万平方米。

    从拿地区域看,足迹遍布全国20个省市,除了江苏大本营的南京、常州、苏州、徐州、扬州、无锡、滁州、镇江、连云港等地外,还转战广东、上海、浙江、四川、重庆、云南、广西、陕西、吉林、山东、河南、山西、安徽、湖南、湖北、江西等省市。20个省市中,除了在上海、重庆、南京、成都、西安、济南等省会城市拿地外,其拿地重点在三四线城市。除了江苏外,在广东的佛山、肇庆,浙江的绍兴、湖州、金华、宁波、台州,安徽淮北、湖北鄂州、黄石、孝感,四川眉山,山东的德州,江西上饶等地,新城控股都下重金揽下不少土地。

    长江商报记者注意到,新城控股的拿地途径主要有三种,即直接参与招拍挂、收购、合作开发。公司获得上述77额地块中,11个地块是来自直接收购,25个地块系合作开发,其余的41个地块为参与招拍挂获得的。由此可见,公司获取土地的最主要途径是参与招拍挂,在公开出让中通过竞价取得。

    对此,房地产行业人士向长江商报记者表示,作为后起之秀,新城控股跟很多大规模扩张的房企参与一二线城市土地市场竞争不同,公司一开始就瞄准竞争相对不太激烈的三四线城市,提前进行布局,虽然通过挂牌获取土地,但因竞争不是很充分,预计获取土地的价格不会很高。

    净负债33个月增2.8倍

    迅猛扩张的新城控股盈利能力翻倍的另一面,是其负债倍增,隐存有流动性风险。

    去年三季报显示,公司的资产总额达1488.19亿元,负债总额为1316.80亿元,资产负债率为88.48%,较年初上升4.35%超过地产行业80%的平均水平。

    房地产行业属于资金密集型行业,房企的净负债更能真实反映其负债水平。

    依据截至去年9月底的数据,长江商报记者初步计算发现,新城控股的净负债为209.74亿元,净负债率为122.38%。而在去年初,这两个数据分别为85.91亿元、52.49%。短短9个月,二者分别增长123.83亿元、69.89个百分点。而在公司登陆A股的2015年底,其净负债为55.12亿,净负债率为39.73%。这意味着上市以来的两年零9个月,其净负债增长了2.81倍。

    再看其财务结构,新城控股的有息负债中,短期借款43.97亿元,一年内到期的非流动负债80.83亿元,二者合计占有息负债总额391.99亿元的比例只有31.84%,但二者合计数比年初的73.12亿元增加51.68亿元,增幅为70.68%。

    从公司的净利润与经营现金流净额来看,去年三季度末,净利润为19.92亿元,经营现金流净额为-39.09亿元,与净利润不匹配,且较年初80.97亿元锐减41.88亿元。

    这表明,公司存在一定的流动性压力,一旦房产销售及回款不及预期,其将面临财务压力挑战。

    为了支撑拿地扩张,新城控股募资不菲。去年前9个月,除了新增短期借款36.18亿元、长期借款138.98亿元外,公司还发行债券募资约86亿元。公司于2016年筹划的向控股股东等定增募资99.98亿元已获证监会审核通过。

    二级市场上,去年,股价从年初的11.75元一路攀升至年底的45.77元,增幅高达2.9倍,市值也从265.73亿元倍增至1033亿元,成为千亿房企。

    不过,今年以来,股价大幅调整,至3月2日收报34.93元,市值为788亿元,蒸发了245亿元。

    公开资料显示,新城控股运营模式为 住宅+商业地产双轮驱动。

    房企研究人士表示,房住不炒的背景下,住宅的量价呈下降趋势,商业地产正处于迭代期,虽然正处于洗牌期,但在互联网的影响下,尤其是地处三四线城市的商业地产,未来走势仍不太明确。


责编:ZB

长江重磅排行榜
视频播报
滚动新闻
长江商报APP
长江商报战略合作伙伴