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长租公寓融资热背后:谈盈利尚早

2018-02-05 03:40:25 来源:长江商报

长江商报消息 前期拿房装修费用高投入大,回本期拉长到5至6年

□本报记者 江楚雅

正处于风口的长租公寓行业在2018年初就迎来一笔“重量级”融资。日前,长租公寓品牌“自如”对外正式宣布完成了40亿元的A轮融资,该笔投资也刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。

自2017年以来,长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局。在国家租购并举的政策东风下,长租公寓市场规模将继续快速扩张。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。

长江商报记者发现,长租公寓受年轻人特别是90后的青睐,部分长租公寓入住率高达95%,但由于投资回报率低、资金回报周期长等原因,长租公寓行业目前仍面临盈利难题,一些长租公寓陷入“赔钱赚吆喝”的境地,部分长租公寓品牌逐渐退出市场。

房东东公寓培训机构创始人,长租公寓投资人全雳在接受长江商报记者采访时表示,长租公寓企业不能只依靠低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成经营效益,而是应该在扩大规模后增加增值服务,包括租赁社区消费需求的把握等。

部分公寓入住率超过95%

小秦今年28岁,在光谷一家电气工程公司做工程师,目前居住在光谷核心区的某品牌长租公寓。日前,长江商报记者跟随他一起到公寓实地探访。他所住的公寓位于一个半开放的大型小幢独栋楼社区里,独栋公寓楼目测大约有四五层,整体呈方形,但并不是规则结构,侧面有凹凸,外表覆盖了大块玻璃幕墙。

据小秦介绍,整栋楼加上天井平台共五层,两部电梯,他住四楼,一般步行上楼。进到他家,暖意扑面而来。小秦笑着说:“家里有燃气壁挂炉,挺暖和的。”

小秦告诉记者,租赁方对房屋功能格局进行了个性化重置,整间房子57平方米,客厅、卧室、餐厨等空间分置,家具家电统一标准集中采购,楼管员按需清扫,更换寝具。“最优惠的是免费上网;最方便的是社区卫生服务中心,病人少,药便宜;还有电动汽车充电桩,我停车充电就在楼后面。”

全社区有十几栋小楼,其中还有独立的品牌便利店。公寓楼开发商和租赁方是隶属关系,小秦所在公司也与其有授权合作,他的房子57平米,每月租金2500元。谈到感受,小秦竖起大拇指,说:“生活在新时代,舒服,满意。”

通过走访武汉市几家主要的品牌长租公寓,长江商报记者发现武汉租赁需求相当旺盛,基本达到满租,可供出租的房源维持在个位数。起家于武汉本土的可遇青年公寓的创始人佘福元透露,旗下目前总共有3000多间长租公寓,出租率达到95%以上。以位于华中师范大学的可遇公寓虎泉店为例,拥有300多间房间,目前仅剩余少数几间可对外出租。公司计划未来三年,新增 20000 间人才公寓,遍布武汉各区。

长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求,因此房源的地段就显得犹为关键,地段较偏僻区域虽然收房成本较低,但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此,收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。

佘福元介绍,可遇公寓主要以拿地铁、商圈附近的政府、学校闲置楼为主,合同期通常为15—20年,单个物业体量在238—600间房屋之间。另一方面,积极响应政府的号召,首先建立了一批人才公寓,拿房的过程中,也进一步得到了政府和学校的支持。

租金贵运营者难赚钱

刚满21岁的汉川小伙明凯,从事酒店餐厨设备维护工作,目前在武汉市最大的公租房项目周边的一套酒店公寓居住。谈及不住公租房或普通租赁房的原因时,小伙子为难地说,自己来武汉不久,暂时不符合公租房申请条件;平时工作又很累,难以抽身打理生活起居。租住酒店公寓“本以为能省事省钱,但服务并不如人意,1200元一个月也不算便宜”。

“为何不租长租公寓?”面对记者的疑问,明凯坦言,长租公寓虽好,但同地段价格比普通租赁房贵一半,对刚入社会不久的他来说还承担不起。

一位品牌房产中介咨询师告诉记者,个体承包经营的快捷酒店兼营长租公寓早已有之,至今仍是行业主体,近年才出现了专业品牌运营商。“个体酒店一般是旧房隔断改造,基础环境、硬件设施比较差,资本小,投机心态重,谈不上优质生活服务。”与普通公寓相比,大多数长租公寓的最大比较优势就是配套服务,但与同等区位和基础设施条件的普通租赁住房相比,价格偏高。

长江商报记者以租户的身份咨询了几家武汉长租公寓的价格发现,价格确实不便宜,月租普遍在1800—5000元不等。例如魔方公寓,小房无窗(20平方米—30平方米),适合一人租住,月租在1800—3000元左右;大房间有窗(40平方米—50平方米),月租4000—5000元。

品牌开发商运营的更贵,如万科泊寓-劲松店,提供的两种户型公寓,20平方米左右的一居室月租金最高4000元,30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。

租金虽然贵但开发商却赚不到多少钱。由于房价的因素,仅仅依靠租金收入,长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。佘福元认为,资本在很大程度上决定了长租公寓能走的宽度和长度。长租公寓的盈利的周期比较长,虽然每个月稳步在盈利,但是前期的拿房、装修等费用极高,直接导致回本期可以拉至几年,目前甚至有企业已经将回本期拉到了5—6 年,这期间就会面临资金链问题,即使资金链不会断,但是也让你无法很大程度地去扩张,甚至有可能会因为前期获利而进行盲目扩张引起资金链的断裂,所有前期的努力付之东流。

与此同时,资本也是一把双刃剑,如果没有优质的项目,资本乱入,不计成本、不计回收地去拿物业,一方面造成市场的混乱,另一方面,也会造成资本的不合理利用,带来无法挽回的损失。

专家:应该在扩大规模后增加增值服务

值得注意的是,在投资风口下,残酷的洗牌同时也在进行。根据克而瑞的盘点,去年一年内,包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。

易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者表示,从实际情况看,长租公寓项目存在一些问题。

第一,长租公寓当前供应端规模是比较大的,但实际租金明显高于周边的普通出租房价格。第二,长租公寓很多打着创业、年青人租房等概念,而对于一些实际的问题却回避了,包括租房可以办理居住证、可以落户等。第三,长租公寓项目近期也出现了部分经营困难倒闭等现象,其实就说明当前长租公寓可能还停留在增加房源和树立品牌上,但是资金回笼方面可能一个都没达标。

魔方、可遇等知名长租公寓品牌并未向长江商报记者透露具体的盈利数据。自如方面曾表示在北京已实现了单个城市盈利,目前经营情况“还不错”,自如CEO熊林认为,规模化的阶段还将持续三年。“长租公寓这个行业在中国还普遍处在初级水平,因此谈盈利还有点早。居住本身不赚钱,增值服务才是盈利点。分散式收房,在周边小区内形成规模效应,就能带来盈利。”

全雳认为,长租公寓企业不能只依靠低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成经营效益,而是应该在扩大规模后增加增值服务,包括租赁社区消费需求的把握等。可尝试基于线下社区、通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后,可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务,例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等,但目前这些增值服务都还处在尝试阶段。

链家地产研究院院长杨现领表示,由于众多资本的进入,未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌,能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。运营效率的提升带来的集约化和规模化才是在竞争中取胜的关键。

责编:ZB

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