地产股超预期暴涨难移高负债大山

长江商报消息 41家上市房企销售额同比上涨50%，股价8个交易日累涨9.69%

□本报记者 江楚雅

面对史上最严调控的2017年，房企销售业绩却出乎市场预料，直接带动了地产股的强劲上涨。

据统计，2017年12月28日-2018年1月9日，房地产板块8个交易日的累计涨幅为9.69%。

与此同时，上市房企近日陆续公布2017年销售业绩。受整体市场向好影响，大部分企业的销售规模录得大幅增长。根据中原地产统计，41家上市房企合计销售额高达43782亿元，同比上涨50%。

对于股价的上涨和公司业绩及未来发展相关问题，长江商报记者先后联系碧桂园、绿地、龙湖等企业并发送采访提纲，截至发稿未获得回复。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示，近期房地产股价上涨快速主要在于四个方面，一是房地产销售数据持续超预期，二是近期部分城市的限购出现松动迹象，三是龙头房企的集中度不断提升。四是部分机构强力推荐房地产板块。

7个交易日地产B端累计价格上涨28.42%

自去年底以来，地产股持续上演疯狂上涨走势。Wind数据显示，2018年1月2日至1月10日期间，剔除上市三个月内的次新股，地产股涨幅居前，荣安地产等两只地产股涨幅分别达到52%和50%，在两市涨幅榜中排名第1和第2位。

此外，万科A、金地集团、保利地产、新城控股等4只个股的股价在1月8日盘中均创出历史新高。世茂股份、绿地控股分别上涨35%和33%，苏宁环球、蓝光发展、金地集团、华夏幸福均上涨25%以上。在此期间，地产板块算术平均涨幅达到6.86%，在28个申万一级行业中排名第1。

受此推动，重仓地产股的基金涨势喜人。二级市场上，上述7个交易日内，地产B端（商家界面）累计价格涨幅达到28.42%，在所有分级基金B类份额中涨幅排名第1，房地产B、地产B涨幅也分别达到26.23%和25.28%。

从整个A股房地产板块来看，开年以来涨幅近10%。此外，作为市场房地产投资的风向标，行业分级基金房地产B从2017年12月29日至2018年1月8日短短的6个交易日内，涨幅超过32%。

此外，港股地产股今年来延续上涨态势，也助涨了A股房地产板块的补涨。板块数据来看，Wind数据显示，截至1月11日的过去一年，港股地产板块上涨73%，相比之下，A股房地产仅录得近17%的涨幅。

从个股来看，融创中国股价从去年初的6.75元上涨到今年1月11日的36.82元，股价翻了5.5倍，年初至今累计涨幅17.16%。从去年初至今，碧桂园的股价涨了4倍多。从市盈率来看，融创中国市盈率（TTM）38.6倍，预期2017年市盈率为16倍。2017年碧桂园市盈率25倍。

“港股地产股近期表现活跃，一方面是港股地产股价值过去一直被低估，在港股通的制度下容易出现活跃。另一方面是很多港股企业存量资产规模大，当前存量资产运作面临很多新机遇。”谢逸枫指出，对于此类股价来说，总体上要警惕部分股价有下滑可能。从大趋势看，预计2018年此类地产股涨多跌少。

根据中国指数研究院发布的《2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，排名前20的房企除去未上市的正荣集团，其余19家上市房企的股价年内平均上涨约100%。其中，融创中国一年涨幅超过400%，碧桂园、新城发展控股一年涨幅超过200%，万科A一年涨幅超过50%。

亮眼业绩及成长性是资本市场看好重要原因

“从当前地产股的波动来看，不排除受到近期部分城市限购松绑、人才购房刺激等内容影响。所以，房地产市场的交易总体被看好，进而也容易在资本市场上得到体现。另外，部分房企业绩持续攀升，尤其是千亿级的房企规模持续增加，而且后续参与租赁的企业或有发债等利好，所以股价容易反弹。”谢逸枫认为。

多位业内人士在接受长江商报记着采访时表示，此轮暴涨背后的逻辑是业绩增长、政策放松的预期、估值偏低以及龙头市占率提升。

据克而瑞《2017年中国房地产企业销售TOP200》显示，今年前三强龙头房企均破5000亿元销售额，第四至第六名突破3000亿元，中海则超过2000亿元，位列第七；截至2017年末，千亿房企数量达17家，规模房企业绩再上新台阶。千亿企业中，龙湖、新城、旭辉增长较为显著；而非千亿企业中，中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张，同比增长均超过100%。

除了已经实现的亮眼业绩之外，热点房企未来业绩的成长性也是资本市场看好的重要原因。从近期股票涨幅较大的多家房企来看，它们在土地储备上均处于历史高位。统计显示，新城控股土地货值高达2812亿元；世茂地产土地货值为2069亿元；金地、金科的土地储备货值分别为1560亿元和1287亿元。

此外，房市政策出现局部宽松迹象，集中在二线城市。从去年年中开始，以武汉、长沙为首的部分二线城市以人才引进方式放宽落户购房条件。今年以来，已有多个城市放松了楼市调控，其中，1月5日，兰州放松限购、加强限价；近期，南京出台新规，高层次人才首套房不限购。

易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记着采访时表示，“这一波地产股上涨其实是超过预期的，因为从逻辑上说，政策调控很紧。但是，资本市场给予的评价还是不同的，这背后或有两种情况，第一是部分地产企业发债等机会增加，企业成长性较好，所以给予了积极的认可。第二是部分企业的股价相对比较低，往往为部分主力资金所关注。”

行业资金面仍紧张，去年前三季度净负债率达100%

新年伊始的房地产这轮暴涨行情颇为靓丽。但在连涨多日之后，1月10日，房地产板块开始出现回调。当日，板块下跌0.73%，104只个股下跌。

地产股暴涨是大势所趋还是一时的狂欢？

严跃进表示，“在连续上涨后，房地产需要迎来一段时间的调整。”

长江商报记者了解到，虽然地产股在各种有利条件下强势上涨，但高额负债仍是一座大山。中信建投证券一份研究报告指出，2017年以来，行业整体资金面较为紧张，前三季度整体房企的净负债率达100%，较2016年上升约24个百分点，房企经营性现金流净额在前三季度由正转负，体现在行业下行周期中，房企经营现金流状况已经开始出现压力。

数据显示，截至2017年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长幅度达23.21%。

“企业扩张规模往往与负债相伴，对股价并没有直接影响，投资者看中的还是企业增长业绩，发展趋势与品牌价值。”一位证券研究人员向长江商报记者坦言，地产股大涨具有很多实际的意义，尤其在调控下更容易树立企业形象。

“大趋势依然会上涨，但中间有部分下跌可能，这和一些资金担心股价短期内过高有关。不过2018年预计此类企业的业绩成长依然较好，所以也容易带来业绩的反弹，股价也容易坚挺。”严跃进认为。

不过也有分析人士对此持保守态度。东方基金薛子徴指出，开年以来地产股行情表现突出，更多是对行业预期或市场情绪的一种修复。目前地产股上涨，并非基于整个地产行业复苏的逻辑，因此，不会有整个板块性的上涨，更多是基于龙头公司市场占有率提升的逻辑，因此，这波地产行情更多是龙头公司的个股行情。

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