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泰禾集团净负债率高达402% 债务3年增千亿资金链持续承压

2017-12-18 06:15:28 来源:长江商报

长江商报消息 □本报记者 沈右荣

11个月、45场并购、489亿元。这三个数字让来自福建的中小房企泰禾集团(000732.SZ)的豪赌之心尽显。

长江商报记者不完全统计,今年前11个月,泰禾集团相继发起了45场并购,足迹遍及北京、上海、武汉、南京、杭州等全国多个重要城市,耗资约489亿元。

其实,2010年借壳上市的泰禾集团大举扩张步伐始于2014年,目前已完成在全国主要城市的布局,实现区域性房企向全国性房企的嬗变。

不过,在房子回归住宅属性调控政策下,泰禾集团由地王专业户变为并购狂人。今年半年报显示,报告期内新增合并子公司达70家,其中60家为地产、建筑领域。长江商报记者初步统计,系列扩张后,泰禾集团的资产规模已从2010年的51.81亿元飙升至今年9月底的1835.87亿元,暴增34.43倍。

然而,高速扩张传导给泰禾集团的是令人侧目的超高负债率。截至今年三季度末,泰禾集团的资产负债率达85.48%,较年初上升3个百分点。其有息负债1229.70亿元,净负债率达402.51%,领跑A股房企。而去年底及今年上半年,这一指标约为360%、396%。

与负债快速攀升背道而驰的是经营业绩增长放缓。2015年,泰禾集团的营收和净利增幅高达70%,而今年前9个月,净利增速降至17.71%。

12月17日下午,泰禾集团向长江商报记者发来的材料显示,通过并购、参股等方式,泰禾集团拿地成本是公开市场的一半,负债压力大幅减小。

年内激进扩张,豪掷近500亿发起45场并购

在房地产全面调控、房企洗牌之时,以激进风格著称的泰禾集团仍在扩张路上加速前进。

10.62亿元收购山西俊嘉95%股权、2.4亿元收购蓝天碧水67%股权、17.87亿元收购新华都置业60%股权、42.52亿元收购增城荔丰100%股权及增城荔涛100%股权……泰禾集团的一长串并购账单让人眼花缭乱。

公开信息显示,今年前11个月,泰禾集团发动了45场并购,遍布北京、上海、南京、南昌、杭州、武汉、天津、太原等全国重要市场合计耗资489亿元。新增11个地产项目,耗资超54亿元。

长江商报记者发现,近年来,泰禾集团不满足于闽南一城一池的得失,将目光投向全国市场。此前,其依靠激进拿地博得地王专业户之名,如今,则靠大举并购小型房企曲线拿地。

以泰禾集团进军武汉为例。今年7月12日,泰禾集团出资2亿元从武汉城开房地产开发公司手中拿下武汉金沙40%股权,并于武汉金沙签约,负责开发建设武汉金沙持有的蔡甸区金沙半岛项目。

4个月后,泰禾集团再出手布局,以3.49亿元拿下了武汉尚品置业98.60%股权及相关资产,从而获得位于武汉蔡甸区的两个地块土地使用权及开发权。

武汉的布局只是泰禾集团全国扩张的缩影。长江商报记者发现,今年以来,泰禾集团在并购路上频出大手笔,其交易价格也由亿元到数亿元再到数十亿元。

Wind数据显示,今年以来,泰禾集团并购的交易价超10亿元的项目不在少数,如10月12日收购恒祥置业65%股权及36.71亿债权,耗资40.12亿元。9月21日出资21亿元收购轩龙置业45%股权,此前一周耗资31.79亿元将沃得宝华100%股权纳入麾下。6月21日、24日,相继拿下润天置业100%股权、福建中设100%股权,合计耗资34亿元。

今年半年报显示,泰禾集团新增合并子公司达70家,其中60家为房地产、建筑企业。

对于泰禾集团通过并购模式切入二三线城市的手法,一名专注于地产的律师向长江商报记者称,在目前地产调控的政策下,二三线城市拿地的门槛不断提高,成本较大,通过并购模式开疆拓土,能实现快速扩张目的,且拿下的是存量房(土地),缩短了周转周期。

在其看来,这一模式对资金的需求较为旺盛。

总负债7年猛增44倍,六成资产是存货

大举扩张带来的是泰禾集团负债高悬,财务压力凸显。

2010年借壳福建三农上市后,泰禾集团开始扩张,截至今年三季度末,其资产规模达1835.87亿元,较2010年底的51.81亿元增长了34.43倍。

相较于资产规模的暴增,泰禾集团负债的增长速度还要迅猛。同期负债总额为1569.28亿元,较2010年底的34.78亿元暴增了44.12倍。

数据显示,2015年,泰禾集团总资产和总负债均为数百亿,到今年9月底,3年增长了千亿。

一名房企人士向长江商报记者表示,一般而言,房企的负债水平要看其有息负债及短期偿债能力,毕竟总负债中还有不少预收账款以及代确认的销售收入等。

长江商报记者发现,截至今年9月底,泰禾集团的有息负债1229.70亿元,占其总负债的78.36%。其中,短期负债263.09亿元、一年内到期的非流动负债101.76亿元、长期负债631.32亿元、应付债券233.53亿元。由此计算其净负债率高达402.51%,远超同为闽系房企阳光城281.48%的净负债水平。

从偿债能力看,截至三季度末,泰禾集团资产负债率劲升至85.48%,超过房企80%的警戒线。其流动比率为2.31倍,较年初的2.48倍略有下滑,速动比率0.64倍,较年初的0.44倍有所上升,但依然偏低。

具体来看泰禾集团的流动资产和流动负值。三季报显示,流动资产1592.86亿元,其中货币资金156.68亿元,存货1153.99亿元,存货占比72.45%,也占到总资产的62.86%。毫无疑问,156.68亿元的货币资金不足以覆盖688.21亿元的流动负债。

而在其高达1153.99亿元的存货中,大部分是其通过并购获得的存量房(土地),其变现有一个过程。

前3季度销售回款仅44%,金融梦想不及预期

巨额债务下的泰禾集团盈利能力也在下滑。三季报显示,泰禾集团实现营业收入159.84亿元,同比增长39.73%,持平去年,但约为2015年76.93%的一半。同期净利润14.29亿元,增速为17.71%,比去年的28.84%下滑了11个百分点,较2015年的69%增速少了50个百分点。

另一个值得关注的现象是,销售强劲增长,但回款率偏低。今年前三季度,泰禾集团实现销售金额478.1亿元,同比大涨103.4%,但销售回款率仅为44%,显示其资金回笼较慢。

其实,金融业出身的泰禾集团董事长黄其森或早已意识到这一问题。公开资料显示,2015年,泰禾集团就确立了“以房地产为核心,以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略,尝试探索金融和投资领域发展机会,以此作为房地产之后的利润增长点。

不过,截至目前,泰禾集团的金融梦想不太理想。

承载泰禾集团金融梦想是泰禾金控,由泰禾集团和泰禾投资于2015年共同设立,泰禾集团出资8亿元持股80%,随后又进行了增资。当年,泰禾金控亏损113.42万元,去年盈利969.45万元,而今年前4个月的净利只有数万元。

今年5月,泰禾集团将持有的泰禾金控2%股权作价5017.21万元转让予控股股东泰禾投资。控股变参股,表内变成表外。

资料显示,泰禾集团还曾参与发起设立海峡人寿、华通银行等,如今或无消息或已退出。

在研究人士看来,房子回归住宅属性、降杠杆背景下,地产主业盈利能力难有大的起色,而金融布局业绩也未达预期,未来,为了应对高负债,泰禾集团可能在资产上做减法。

长江商报记者注意到,今年10月,泰禾集团清仓了东兴证券,预计收回投资4.2亿元。

泰禾集团的另一个募资计划是员工持股。此次员工持股计划将向员工募资3.80亿元。

值得一提的是,去年,泰禾集团曾推出高达98亿元的定增方案,后又调减至70亿元。截至目前尚无进一步消息。

责编:ZB

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