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锦和商业超四成募资强补流动性

2017-11-08 07:55:25 来源:长江商报

贡献三成营收的运营房产被抵押,综合毛利率持续下滑


长江商报讯(记者 沈右荣)去年IPO被否,今年再度重来的上海锦和商业经营管理股份有限公司(简称“锦和商业”)仍然拟募资超10亿元进行市场扩张。

锦和商业专注于创业园区运营,类似于二房东,其经营模式为承租房产经营权后重新进行市场定位、设计和装修改造,然后通过招商和后续运营等获取租金和物业管理收入。

长江商报记者发现,去年IPO被否时发审委给出的原因是土地规划与使用不一致,而目前该问题依然存在。锦和商业对此重点解释称“符合政策”。

此外,除了综合毛利率持续下滑、短期偿债压力大外,锦和商业还存在承租的运营园区中部分房产未取得产权证,贡献营业收入超三成的越界创意园房产被抵押等问题。

此次IPO,锦和商业拟募资10.33亿元,涉及四个项目,最大的一笔投资项目为4.30亿元,用于偿还银行贷款和补充流动资金。

11月7日,长江商报记者致电锦和商业,该公司办公室一工作人员表示,对上述事情不清楚。

不过,在地产业内人士看来,作为运营承租的房产,未取得产权证以及房产被抵押,面临较大的经营风险。

收购10家子公司耗资2.07亿元,净利润波动明显

欲做二房东第一股的锦和商业经营业绩表现差强人意。

锦和商业的前身为锦和有限,成立于2007年5月,2012年完成股改,注册资本2.1亿元。

招股书显示,锦和商业曾进行系列资本运作,包括同一控制下和非同一控制下的资产并购,先后将上海锦长、苏州创力、上海数娱、史坦舍、劲佳投资等10多家公司揽入怀中。截至招股书签署日,公司拥有控股子公司16家、参股公司4家。

据长江商报记者不完全统计,仅收购上述10家控股子公司,锦和商业耗资2.07亿元,其中收购史坦舍一家就耗资8540.30万元。

大规模并购带给锦和商业的是规模急剧膨胀,营业收入不断增长,并萌生借力资本市场进行扩张之心。

公开信息,早在2014年6月,锦和商业就递交了A股上市申请,直到去年才轮到接受上市之前“检阅”,遗憾的是,公司IPO被否。证监会发审委给出的解释是,土地使用与规划不一致。

时隔一年,锦和商业再战IPO。针对去年发审委否决原因,锦和商业解释,公司承租运营的园区全部为存量既有建筑,承租运营的土地为划拨土地或者土地使用权实际使用情况和规划用途不一致的园区均定位于文化创意产业,符合相关规定。

长江商报记者发现,锦和商业的经营业绩存在波动。

数据显示,2011年至今年上半年,锦和商业实现营收为1.83亿元、2.60亿元、3.67亿元、3.94亿元、4.71亿元、5.30亿元、2.91亿元,呈现稳步增长之势。同期净利润为0.59亿元、0.78亿元、0.90亿元、0.75亿元、0.96亿元、1.01亿元、0.46亿元,波动较为明显。

此外,公司综合毛利率持续下滑。报告期,锦和商业综合毛利率为40.79%、43.09%、37.40%、32.77%,2015年小幅上升,随后大幅回落。

运营房产被抵押,部分运营园区未取得产权证

给锦和商业持续盈利能力带来较大变数的或是其重要运营房产被抵押及部分运营园区未取得产权证。

目前,锦和商业经营模式为:以租赁方式取得既有建经营权,将其整体进行重新市场定位和设计,通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部装修,打造成为符合新目标客户群办公和经营需求的园区,通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等,扣除向房东支付的租金和装修费用等,才是其营业利润。

毫无疑问,作为二房东,如果房东对房产的使用用途进行变更,或者房产本身存在瑕疵,该房产的用途随时可能变更。

锦和商业就面临这样情况。

招股书披露,子公司上海数娱租赁的上海一处房产一直未办房产土地证。此外,还有越界创意园1.9万平米建筑未取得产权证,运营园区越界.田林坊有1691.53平方米房屋系临时建筑,越界.X2创意街区、越界.锦绣工坊、越界.500视觉园等多个正处于运营中的园区存在已出租的临时建筑。这些未取得产权证的面积合计为3.09万平方米。

对此,锦和商业称,上述未取得产权证书的房产若被认定为违章建筑,存在导致租赁合同部分无效风险,但赁双方仍应根据合同实际已履行情况支付相关费用。这些临时建筑若被认定为违章建筑,可能被拆除,但公司作为承租方不会被行政处罚。

业内人士表示,虽然锦和商业采取了避险措施,但如果这些临时建筑被拆除,势必会影响其经营,且可能要承担租户经营损失。

事实上,因租赁纠纷,锦和商业也与租户对簿公堂。去年9月30日,上海埃罗餐饮起诉锦和商业药企返还装修费等,目前,这一案件处于二审阶段。

另一个值得关注的是,越界创意园房产被出租方广电浦东对外抵押为银行借款担保,债权数额为3.5亿元,截至今年6月底,尚存本金2.05亿元。

越界创意园对锦和商业的重要性不言而喻。2014年至今年上半年,越界创意园分别实现收入1.53亿元、1.65亿元、1.69亿元、0.85亿元,占其主营业务收入的38.90%、35.11%、31.83%、29.10%。

营运资金缺口4.42亿元

锦和商业还存在流动性不足短板。截至今年6月底,锦和商业流动资产为1.08亿元,流动负债为5.49亿元,流动资产仅为流动资产的19.67%。流动负债中,应付账款1.23亿元、其他应付款1.47亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债合计为2.03亿元。由此计算,锦和商业当期的营运资金缺口为4.42亿元。

从短期偿债指标看,截至今年6月底,流动比率为0.20倍、速动比率为0.13倍,数据表明锦和商业短期资产变现能力较弱。

锦和商业解释,公司短期偿债能力指标较低源于公司资产构成以非流动资产为主,负债构成以流动负债为主,该财务结构特点与经营模式相关。此外,公司业务处于扩张期,园区建设投入较大,公司通过自有盈余资金和银行借款对新园区进行改造支出,形成较大的在建工程和长期待摊费用。另一方面,公司预收租金、物业管理费的经营模式导致应收账款等流动资产金额较低,流动资产总额较低。

锦和商业亦坦承,如果公司未能合理安排资金周转、及时获取银行授信,或因经济形势、市场需求等不利变化导致营业收入下降,则将对公司的短期偿债能力造成不利影响。目前,公司已通过获取新银行授信等措施进行缓解。

长期偿债能力方面,报告期,母公司的资产负债率分别为22.74%、26.09%、42.41%、37.64%,总体呈上升趋势。公司称,主要原因系随着经营规模扩大,园区改造装修所需资金增加,借款规模扩大,利息支出增加,而园区改造装修完成后,需经招商、运营等过程才能实现盈利,利润增长速度小于利息支出增长速度。

此外,锦和商业除了向控股子公司、参股公司提供担保外,还对联营企业南京广电锦和的借款担保提供反担保。截至今年6月末,该笔借款金额为0.88亿元。

一银行人士向长江商报记者表示,从财务上看,锦和商业的资金紧张,如果不能保证稳定的盈利能力,不排除银行提前收回贷款的可能。

责编:ZB

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