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楼市“五限齐下” “租赁”成新主题

2017-10-09 05:57:47 来源:长江商报

长江商报消息 金九银十多地楼市掀起调控风暴

□本报记者 江楚雅

国庆节前夕,新一轮楼市调控政策措施正在多地渐次铺开。

自9月22日起,西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政,从“五限令”到“购租并举”“租售同权”,已有超百城发布150余次楼市调控政策。

业内人士认为,从长期来看,楼市最终将通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化,引导自住和投资需求各归各位,促使房地产市场向更加理性的方向发展。

全款才能买到房?

“全款的往里走,贷款的靠边走,公积金的把门口的共享单车骑走。”已经看遍各大楼盘的金先生道出了武汉购房者的无奈困境,这句看似戏谑的话是现今买房的真实写照。

金先生还清晰地记得7月中旬一楼盘入市的场景:“本以为远城区的房子会好抢一点,可谁知开盘当天开发商要求购房者认筹金交50万,并且需要全款付才能有购房资格。算了一笔账后,手上得要有100万现金,才能有机会买得到一套房。”对于普通工薪阶级和刚需者来说,100万无疑是一笔巨款,将他们拒之门外。

开发商要求购房者全款买房的要求是否合理?该楼盘的置业顾问不以为然:“炒房者以这个价格即使全款买下,也挺划算的,因为按照价格差,好像没有比这更好的投资品了,但真正需要房子住的普通人,可就遭殃了,因为价格便宜的时候,被有实力的购房者抢走了房源,价格高的时候更没机会买到房。”

不管是主城区楼盘还是远城区的热门楼盘,开发商面对庞大的购房人群,甚至一度开始用首付款比例来“筛选”客户,类似要求购房者认筹金不低于五成,甚至不接受按揭贷款。

一长期观察武汉地产的业内人士认为,一方面是火爆的楼市下开发商不缺客户,付全款有利于资金回转。二是规定禁止收取茶水费,加上银行贷款业务收紧,开发商玩起了各种各样筛选客户的方法。

在开发商的各种“套路”下,“一房难求”几乎是部分城市新推项目的标配姿态。在广州,普通的三成首付比例几乎绝迹,而高首付比例或全款买房的客户则成为了楼盘的首选群体,在买房上可享受多重“优待”。

多地升级限购限售

全款买房让购房者特别是刚需怨声载道,9月23日,武汉市房管局下发通知,进一步规范全市商品房预售管理,设置选房购房限制条件等5类行为将被认定为违规,相应开发商会面临暂停项目网签等严厉处罚。

文件中明确指出,在销售商品房时,开发商不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

事实上,全款付款优先买房的潜规则已经是见怪不怪的现象了,这次叫停全款买房对于刚需者来说是个天大的好消息。此外,变相收取购房费用、变相囤积房源、以购房人自行提供房产信息作为购房前置条件等也都被叫停。

据了解,目前,武汉是第一个对“全款购房”下手的城市,禁止开发商要求购房人一次性付款或采取全款优先的销售方式,这样就意味着,不论你再有钱,该排队还得排队。继武汉之后,未来可能有更多城市出台措施打击“全款买房”的行为。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,对于武汉的全款买房的管制,也说明当前房源不足或信贷流动性不足的情况下,开发商出现了一些违规的做法。所以网络上的调侃内容是值得政策管理部门和房企重视的,即购房中的资格认定是住房部门决定的,而不是房企决定的。房企自己决定是否有资格购房,这一点既违背了政策的导向,也会使得当前楼市面临较大的压力。

与此同时,今年自9月22日起,西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政,其中6个城市实施了限售。限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的最大特征。

重庆和南昌规定,在限售区购买的新建商品房,取得不动产权证两年后方可转让;贵阳的限售期为签购房合同之后三年;南宁则是限售升级:法人单位购买二套及以上住房限售两年;长沙新购住房满三年后才可转让,首套住房购买满三年之后,才能购买二套房。

严跃进认为,此次各城市限售政策体现了三个特点。一是出台的密集性,包括重庆南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列,充分体现了当前对于限售政策落实的肯定,所以各地会逐渐推广。二是模仿限购的策略:逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看,从过去的两年升级为三年,充分体现了当前较好的管控思路,即逐渐根据楼市状况来进行升级。

调控效果显著

在多项政策叠加下,各线城市房价呈现不同走势。

热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制。国家统计局数据显示,截至今年8月份,热点一二线房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄。

在一二线城市因调控楼市遇冷之时,大多数三四线城市的楼市可以用火爆来形容。8月份,三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。

不过,对于一些热点的三四线城市,楼市库存消化得差不多了,进而有转向调控从紧的趋势。无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。

可以看到,经过严格的调控,一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。

业内预测,一年来,一二线重点城市的需求在向一二线非重点城市及三四线城市转移,进而带去了房价上涨压力,而一二线重点城市楼市潜在需求旺盛,存在随时反弹压力。所以,虽然目前全国楼市正在降温,但政策调控的弦还会紧绷。加上政策调控还有储备,财税政策等还捏在政府手中,只要一二线重点城市出现反弹苗头,其它城市出现市场过热,调控就会加码。

租赁市场进入视野

去年十一至今,一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策。

与以前相比,这一年来的房地产调控不是简单地控制房价,而是在精准调控的前提下,通过租售并举、租售同权、增加保障性住房等调整供应结构,较好地引导了社会预期,楼市不同群体的心态正在悄然变化。

国庆期间,记者探访多个中介门店发现,前来咨询看房的人依旧很多,许多中介在节假日仍然是加班加点,不少中介向记者表示,今年国庆期间到店看房的客户数量和去年并没有特别明显的下滑,但购房意愿更加谨慎。

投资客也越加谨慎,在他们看来,在现行的调控政策下,如果买新房,从签订合同到拿房产证大概需要两年,如果从拿证开始限售3年,意味着一栋房子持有5年才能卖。一笔资金每年不涨10%,投资就失败了。

此外,随着租赁市场的不断放宽与优化,促使年轻一族特别是90后更倾向于租房,“如果有房子让我稳定租一辈子,何必买房?”租赁客群“90后化”是目前住房租赁市场上发生的最大变化,他们对租赁产品的要求也更加个性化、时尚化。在住房租赁新政策影响下,不少90后表示,即使家长有足够经济实力购房,但出于资产灵活或居住地灵活的考虑,依然会选择租房。

有统计显示,未来5年,仅仅北上广深4个一线城市就将提供超过250万套租赁住房。从长期来看,最终通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化,引导自住和投资需求各归各位,促使房地产市场向更加理性的方向发展。

严跃进向记者预测,随着调控深入,楼市全面进入“五限时代”(限购、限贷、限价、限售、限商),市场逐渐回归理性,去年“十一”国庆长假前后全国掀起调控大潮以来,政府已经显现出强大的调控决心,所以这一年来的楼市政策与过往完全不同,不仅力度更大,而且持续时间长久。

责编:ZB

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