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楼市调控“补漏” 金九银十成色难料

2017-09-26 07:47:11 来源:长江商报

长江商报消息 为非热点城市房价降温,进一步抑制市场炒作氛围

□本报记者 江楚雅

新一轮楼市调控突然来袭,一夜之间多城限购限售。

9月22日晚间至23日凌晨,南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等城市密集发布限售、限购和限价等政策,让沉静一时的楼市,再次成为市场的焦点。

此次这些城市再次启动调控,无疑是对此前调控“打补丁”“补漏洞”。易居研究院研究总监严跃进表示,“从后续市场和政策走势来看,实际上类似的限售政策更多体现了当前房地产市场的管控新思路,即后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制,从而让‘房住不炒’的导向真正落实。”

此轮楼市调控政策剑指销售

记者注意到,此轮城市调控政策剑指销售。从限售城市的特点来看,很多属于当前省会城市中的二类城市,即非一类城市。此类城市的特点在于,限购政策推行的时间较晚,部分甚至没有限购政策。所以在当前各类外溢效应比较明显的情况下,类似的城市需要对持续上涨的房价进行管控,这样就会形成较为明显的管控导向。

严跃进在接受记者采访时表示,从此次此类城市的限售政策来看,体现了两个特点。第一是出台的密集性,包括重庆、南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列,充分体现了当前对于限售政策落实的肯定,所以各地会逐渐推广此类模式。第二是模仿限购的版本,逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看,从过去的两年升级为三年,充分体现了当前类似限售较好的管控思路,即逐渐地根据楼市状况来进行升级。

本轮调控还有一个特征,即除武汉以外,其他7个城市都在“15个一线城市和热点二线城市”的范围之外。房地产业内人士指出,从国家统计局上周发布的8月份全国70个大中城市房价指数看,一二线热点城市房价指数都在趋稳,且所有一线城市环比都已停止上涨。但同时,部分城市仍有环比上涨,且同比涨幅明显。从因城施策来看,这些城市的过热风险不得不防,需要在政策上进一步为楼市降温。从举措看,效果最快的还是限购、限贷以及加码限售。

此外,上述城市的库存正在持续减少,一定程度上强化了房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示,8月份,南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下,重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力。

炒房客渐退,刚需开始享受楼市红利

近一年来,在经历了重启限购、推动购租并举、上浮房贷利率等政策后,重庆、南昌、南宁、西安、长沙、贵阳、石家庄等城市近日又相继出台限售政策,进一步抑制市场的炒作氛围。

虽然楼市正在逐渐回归居住属性,但在一些城市,特别是热点二线城市仍然存在一房难求的状态,不少购房者特别是刚需购房者对记者表示,虽然房价没有大幅上升,楼盘也在不断开盘,但现在开发商都是冷眼对待贷款和公积金,一次性全款付清才能买上房。

为此,9月23日,武汉市房管局通知全市范围内开发企业,5类行为将被认定为违规销售行为。其中,在销售商品房时,开发商不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

严跃进认为,对于武汉的全款买房的管制,也说明在当前房源不足或信贷流动性不足的情况下,武汉出现了一些违规的做法。所以网络上的调侃内容是值得政策管理部门和房企重视的,即购房中的资格认定是住房部门决定的,而不是房企决定的。房企自己决定是否有资格购房,这一点既违背了政策的导向,也会使得当前楼市面临较大的压力,甚至给了房企可趁之机。从这个角度看,后续需要积极进行关注,也应该对各类违规做法进行查处。

他提出,近期全国各地政策收紧,对于武汉本地的购房者来说,关键就是要把握好几点。第一,要对市场管控有足够的重视,无论是否出台政策,在各类签约和买卖中都要注意政策出台的可能,这样也会防范合同纠纷等内容。第二,要重点关注武汉后续旧城改造和基础设施重点改造的区域,类似区域受政策调控可能会有波动,但长线投资更应该看好。第三,不要过于相信部分中介和房企的营销内容,往往这个时候要有独立的判断。

影响

受调控再升级利空打击,昨日地产股暴跌近4%,分析称--

未来房产龙头上市公司优势将更加凸显

□本报记者 邹平

受多地楼市调控政策再升级利空打击,昨日地产股暴跌近4%。其中,京能置业、蓝光发展跌停,中房地产、阳光城盘中瞬间跌停后打开跌停,西藏城投、泰禾集团、华远地产、信达地产、华联控股等跌幅超过7%。跌幅超过5%的更是一大片,龙头股万科跌幅超6%。

“今年的‘金九银十’可能会成色不足。”东北证券分析师高建表示,各地房地产市场的首要任务还是“稳”字当先,销售或会不及预期。

短期会对市场形成一定冲击

招商证券分析师赵可分析,对于政策调控可能造成的结果,一方面政府的目的是抑制投资性需求,初衷是降低“资产”流动性以稳定市场,短期来看,会对市场形成一定冲击,但当投资性需求短期影响被消化后,市场价格仍由交易的边际决定,如果市场流动性下降,势必也会加大波动性。在中周期复苏背景下,短期而言,加速调整,中期销量见底(明年二季度左右)后也会加大价格向上弹性。此外,除抑制短期投资性需求,或许会加大居民购房一步到位的选择,对于改善型刚需和偏大的户型或是利好。

投资关注两类公司

影响方面,赵可认为未来房地产龙头公司相对优势将更加凸显。特别是高折价资源型(仍有修复空间)、中等市值规模成长型以及周转型全国龙头。

标的层面,赵可建议关注资源价值、业绩提速、估值重构的华侨城。此外,万科估值提高利好其他更具性价比优势的全国性周转龙头,如保利、金地等;关注规模增长潜力显著的中等市值公司,如新城、阳光城。

板块投资方面,有分析师建议关注两类:一是低估值受益集中度提升的龙头房企,如万科、金地、保利、招商等;二是二线成长,如阳光城、新城、蓝光、天健、华夏、滨江等。

责编:ZB

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