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千亿级龙头房企“增收不增利” 规模化扩容隐现金融调控压力

2017-08-21 02:16:50 来源:长江商报

长江商报消息 □本报记者 江楚雅

“实现利润最大化是企业的最终目标”——这是一个人人熟知的经济学概念。但从房企的发展路径来看,相比利润,房企更热衷于追求销售规模。

据统计,今年1-7月,中国房地产行业出现7家1000亿元销售规模的房企,其中,3家房企销售规模突破2000亿元。同时,500亿元以上销售规模的房企达15家,100亿元以上销售规模的房企达75家。

由此,百强房企从百亿元规模迈入千亿元规模,又从千亿元规模跃向3000亿元规模,更有望在2017年诞生5000亿元规模的“宇宙级”房企。

为什么内地房企一度热衷于追求规模?规模化对于房企意味着什么?

 “千亿军团”扩容加速

据克而瑞发布的最新数据显示,1-7月房企加快推货节奏,规模房企整体销售业绩较去年同期增幅较大。

从企业排名来看,碧桂园以3339.1亿元流量金额(某个房企参与的开发建设项目的总销售额)领跑行业,同比增长123.5%;万科实现流量金额3128.8亿元,同比增长43.8%;恒大则以2871.6亿元流量金额居第三名,逼近3000亿元,实现规模和利润双增长。

与去年相比,2017年房企规模集中度不断提升。克而瑞发布的2016年前7月数据显示,仅有万科一家房企规模突破3000亿元。2016年,碧桂园花费12个月实现3000亿元规模,如今仅花费7个月,业绩就已超去年全年业绩。

此外,前10强中,融创以黑马之势居销售榜单第6名,较年初的11名上升5名。数据显示,前7月融创实现流量销售金额1308.1亿元,同比增长93.5%。按照融创的规划,2017年将冲击3000亿元销售目标,如果融创目标达成,2017年3000亿元阵营房企或将达4家。

销售规模扩张,已经成为房企习惯性追逐的业绩指标。简言之,部分销售额达3000亿元以上的房企规划万亿元目标,1000亿元以上的企业规划2000亿-3000亿元的目标,500亿元企业规划1000亿元指标,刚刚百亿元的企业甚至就规划几百亿元或1000亿元的销售额。

8月8日,保利地产集团副总经理余英在2017年博鳌房地产大讲堂上指出,未来房企占的份额会越来越大,集中度会越来越高。未来可能万亿元才是真正的高度,如果没有300亿元,在中国房地产行业可能就要消失了。

规模争霸时代,房企规模的天花板在哪里?易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示,从天花板来看,主要是住房持有的人开始增多,自有率开始增多,这都会限制后续的住房交易,当然预计最近五年类似天花板的现象是不会出现的。

 规模效应有益于房企获取资源

对房企来说,最重要的资源无非是资金、土地、人才,其中资金居首位。国企、央企有先天的融资优势,民企则不然,同样资产体量的国企和民企,其杠杆能力和融资成本甚至可以相差一倍多。

但纵向对比民企,规模化也直接决定其融资能力及成本。不管是银行、信托亦或是基金,对房企的授信政策和融资偏好,授信准入门槛无一不是按照销售规模或区域位置来划线。谨慎一点的,要求TOP30或国企背景;宽松一点的,要求百强房企或一二线城市。

而所谓的TOP30或百强房企,都是依据年度销售规模作为排序标准。换句话说,按照现行金融体系的游戏规则,规模意味着在金融市场上有更多的话语权,有更高的加杠杆能力和更低的融资成本。而杠杆和资金成本的高低,也决定未来规模的大小和利润的多少。

规模效应的优势在哪儿?余英表示,可以使得成本端上下游拥有很强的溢价能力,同时通过标准化降低成本,也可以较低成本获得较大资金。做大规模对人才吸引、融资和拿地能力等方面都有优势。

余英认为,规模的提升不仅能够使大房企跑得更快,而且能够跑得更稳。同时,目前市场处于存量高位、增量崛起的时代,通过对比15个大中城市历年来一二手房成交数据可以发现,当前二手房成交与一手房成交差距已在逐渐变小。

具体而言,2016年一手房成交144万套,二手房是158万套,比例已经小于1。与此同时,住宅资产经营管理的规模也达到了200万亿元级别。多地推行了只租不售的租赁用地,租购同权的政策落地后,房地产住宅资产管理未来前景可能会超出想象。

严跃进对记者表示,对于规模化来说,实际上是一个高周转的模式,类似的模式是有积极作用的。通过高周转可以快速获取土地,这样是一个良性循环,即能够达到规模化的效应。对于类似地产企业项目来说,如果规模做大,那么议价空间就会增加,类似供应链的成本是可以压缩的,这样就可以达到利润的平衡,而质量则和企业的资源把控能力有关。但是若盲目追求规模,往往也是会牺牲这些。

房企“增收不增利”

在采访与数据的分析对比中,长江商报记者发现,龙头房企销售业绩光鲜亮丽只是表象,房企不断规模化背后仍然面临较大的业绩下滑压力。销售额巨量增长的背后,是房企“增收不增利”的现实。

严跃进向长江商报记者指出,对于规模化的运作来说,总体上体现了当前房企希望借规模来获取资源的导向。而且很实际的一点是,类似规模化其实也是因为继续看好地产业务。不过从危机方面看,盈利空间收窄是一个较大的问题。

据同策咨询研究部数据显示,2016年房地产行业平均净利率为10.43%,虽然较2015年的10.04%略有回升,但是,净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看,房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

同时,从市场预期来看,今年下半年和明年上半年,核心一、二线城市楼市即将进入调整周期,届时,降价促销措施将会不断增加,这将导致房企获利能力继续下降,利润率再度走低。

严跃进向记者预计,下半年利润指标会有所恶化,负债规模会有所上升,这和企业面临的压力有关系。

这与今年博鳌房地产论坛上的专家学者观点如出一辙,国泰君安首席经济学家林采宜认为,房企在规模上迅速扩张,达到千亿规模的房企越来越多,而新一轮规模竞赛还在愈演愈烈。“对于房企来讲,最安全的状态可能会是大到不能倒,这是(房企追求规模扩张)很重要的因素。”林采宜在2017博鳌直播间现场指出,“上市房企的平均负债目前已经达到78%,实际负债可能超过80%。”

今年以来,房地产行业调控趋紧和金融去杠杆加强,房地产企业的融资环境已经发生了明显的变化,林采宜认为,“金融去杆杠是必然,资金成本上行,信贷规模收紧,房地产的苦日子要来了。”

房企转“重”为“轻”

今年以来,先是SOHO中国的潘石屹高调宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售,后是万达商业和融创中国牵手打造中国地产史上规模最大的一笔并购交易。市场人士把这些典型案例看为是楼市下半场房企由重资产转向轻资产的标志性事件。

当然规模化依然重要,但相比一味的追求规模,业内认为,如何占据现金的制高点更为重要。楼市已经转入一个新的发展轨道,有的抱国央企“大腿”,借助其先天的融资优势;有的转型为金融地产集团,建立集团附属的银行、证券、信托等子公司,从而拓展自身的融资渠道,稳定开发资金来源,寻求规模化优势;而没有抱到央国企“大腿”,借助金融牌照稳定资金来源的规模化房企,或是精耕细作,或是学习万达,在资产仍具高点时转“重”为“轻”。

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一就提醒房企,要夯实自己的发展基础,处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系。

朱中一认为,未来房企将要面对四个方面的挑战,其中之一就是在行业集中度提高背景下,房企如何面对优胜劣汰的问题。

业内人士认为,顺势而为是最关键的,即市场降温是趋势,当然企业要做大市场,关键就是要不断压缩各类繁冗成本,同时积极关注其他领域的内容,比如说加快项目积极销售,同时营销中做出差异化的特点。如果没有及时调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,部分房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

除了规模竞争,未来房企还有哪些出路,未来房企的生存法则是什么?严跃进指出,未来,品牌和盈利是两个点,品牌是可以导出轻资产的业务,盈利方面则可以做出更好的现金流,有助于对冲市场风险。

责编:ZB

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