长江商报 > 大企业应全球化 中小房企要战略转移

大企业应全球化 中小房企要战略转移

2017-08-09 07:14:14 来源:长江商报

长江商报消息 行业“大咖”热议房企并购、细分与整合——

□本报特派记者 但慧芳 江楚雅 发自海南

当今的房地产市场,动荡与创新、机遇与挑战并存,在“大佬”云集的2017博鳌房地产论坛上,长江商报记者参与了多场房企大咖的专访和对话,近距离接触了不同房企掌门人在不同阶段的思考。

他们性格不一,有的理性,有的热情,有的开拓,有的保守,有的乐观,有的对市场前景充满担忧,而无论选择从什么角度以什么方式经营企业,他们都给中国房地产同行提供了更多视野和借鉴。

旭辉集团董事长林中——

大企业走全球化多元化之路

中小房企应战略转移到二三线城市

昨日,在2017博鳌房地产主题论坛上,在业内以理性和逻辑性思维著称的旭辉集团董事长林中进行了主旨演讲。他表示,目前来看市场有两个非常典型的特征,分别是市场分化和信号扭曲。

“中国这一轮的市场分化是中国过去20年来最严重的,我们现在看到有些城市已经到‘冬天’了,但是有些城市才刚刚开始‘春天’;有些城市交易量开始萎缩,价格稳中略有下降,有些城市交易量跟价格都不断在创新高。这其实对开发商带来了比较多的机会和挑战。因为一个分化的市场不能用一种方法来做。”

林中表示,目前市场大型房企在一两年时间里集中度得以迅速提高,主要缘于大企业布局的战略纵深明显,而不是在个别城市、个别区域布局,所以发展均衡,抗周期性和跨越周期的能力会更大,而大企业在资金、土地、人才方面配置的能力远远高于中小企业。在市场分化的情况下,出现大企业的增长速度加快的趋势。

在行业集中度加速提高的背景下,林中认为,在资产端的竞争是对一个行业的战略远见、资本能力、合作、并购能力的竞争,在产品端的竞争是人才团队、专业能力、管理能力的竞争。

而对于不同体量规模的企业,林中建议应该走不同的发展道路。对于排名前30位的大企业,需要做强做好,降低负债率,提高利润率,走全球化、金融化、多元化之路。而一些区域龙头房企、中小房企,应该避开直面竞争,进行战略转移,如果竞争太激烈了,就转到二线、三线城市。“未来几年,细分市场也还有很大的机会,存量市场也有很大的机会。”

四川蓝光发展总裁张巧龙——

涉猎教育产业、商业管理等房地产周边产业利润可观

如今的房地产市场,“马太效应”越来越明显,前十的房企占据了30%的市场份额,未来还将达到50%之高。在这样的大背景下,“规模”是一定要讲的,蓝光也必须要做“规模化”的发展。

回答规模效应时,张巧龙表示,蓝光坚持规模和利润并重、有质量增长的模式,在注重规模的同时注重可持续的增长。

不过,现在的房企们,尤其是实力没那么强的房企,也不能去一味地追求规模,应该理性发展。蓝光更关注企业的负债结构和利润,讲究规模与利润并重,做到有质量的发展。

在拿地方面,蓝光采用“高价值、高增值、低存量”的方针,围绕核心城市群进行布局。张巧龙透露,并购的方式占蓝光拿地方式的70%以上。土地方面以住宅为主,需要具备快速开发的资质,利润仍是重要的考核方式。

对于眼下非常火的“长租公寓”项目,张巧龙坦言,蓝光目前不会做。蓝光目前的产业仍聚焦在住宅上面,商业和公寓都会尽量少一些。他坚持“专业的人做专业的事”,这样才能更有竞争力。蓝光打造的改善型产品品质过硬,一向是竞争力所在。

当然,与地产相关的产业可以发展,蓝光也不会犹豫。目前蓝光地产涉猎物业、教育产业、商业管理、景观装饰等房地产周边产业,也都做得相当不错,利润可观。

目前蓝光在武汉有两个项目,当记者问及两个项目运营发展如何时,张巧龙表示,项目依旧是稳定发展的,目前项目所剩房源不多,前期也非常热销,非常看好武汉市场。

而对于“特色小镇”项目,张巧龙称,蓝光正在研究“产业小镇”模式。不过,前提依旧是在核心城市的周边来做这件事。

在预测未来5年市场时,张巧龙表示,在区域结构方面,基于核心城市在向周边三四线乃至于四五线城市发展的趋势。未来房企有可能在三四线城市找到很好的发展机会,因为在这些地方,土地价格还只占到成本1/3或者1/4。

张巧龙认为,客户结构也在发生变化,现在改善性市场在扩大,还有带有养老性质的客户需求在加大,“改善以后会是主流市场”。

恒隆地产董事长陈启宗--

房企为了占领市场而高负债、拼规模的现象并不合理

以犀利和直接闻名的恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗,对房企迅速扩张和迅速做大规模的发展模式却有所质疑。

“过去30年,市场太大、机遇太多,大家似乎都以‘拼规模’为目标,从拿地速度到布点速度,讲究谁更快做得更大,增速更快,这并不一定理性。”陈启宗对长江商报记者表示,升规模和追求规模,就意味着企业不一定是以营利及利润的回报为衡量目标。在机遇比以前少、地价和房价往上走的当下,增规模并非发展的唯一模式。

“做生意的目的就是赚钱,规模大就赚钱吗?”在陈启宗眼中,GDP增速维持较高水平的中国是一个快增长的市场,企业发展受到的“风力”会更大。而在经济体起飞的阶段,一定会有很多企业迅速发展起来,但从目前情况来看,房企为了占领市场而高负债、拼规模的现象并不合理。

陈启宗笑称,目前香港一线的公司负债率普遍维持在15%至20%的水平,对现金流的要求也更高。而在数年前,部分香港企业也曾“债台高筑”,之所以将负债率维持在低水平,就是因为经历过一次市场风暴,深切体会过“见鬼就怕黑”的俗语。对于目前内地房企普遍高负债的现象,陈启宗言词直接地指出,很多内地企业从技术上衡量或许早就破产了,早晚也会经历一次行业的洗牌过程。

“我父亲曾经跟我说,懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不亏本。”陈启宗说,要赚钱的同时,房企老总需要时刻询问自己反省自己,怎么才能够不死去、不亏本,这才是长远的“致胜之道”。

禹洲地产董事局主席林龙安——

房企发展到现在,土地储备依然要有“量”

尽管目前调控收紧,禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安介绍,港股上市房企禹洲地产前7个月已达到242亿元的销售业绩,完成了全年目标的82%,预计今年全年争破400亿。

他有何经营之道?林龙安说,并购和收购是禹洲的强项,过去20多年来禹洲地产一直坚持把收购和并购当成土地储备的主要来源。目前并购收购占到所运营的项目一半左右。“我们进入房地产做的第一个项目就是并购。目前建立了一整套收、并购的财务体系和法律体系,结合完善的合作共赢的信用体系。近来年在武汉、惠州、东莞等城市的推进,全部都采用并购和收购的方式。”林龙安说,这更说明了并购收购是行业未来的发展趋势。

“单枪匹马的时代已经一去不复返了,现在更多的是讲究互利、共赢、合作。”林龙安说,地产商也要善于利用“朋友圈”,通过“1+1大于2”的合作模式,达到共赢的目的。

对于今年禹洲地产的逆势增长,林龙安称,这正受益于一二线城市经济转型较成功的因素。“一二线城市经济转型比较成功,GDP远远高于全国的水平,更是高于欧美的水平,另外这些城市人口政策的变动,使得这些城市新增了更多的高素质人口。禹洲刚需、改善型的户型设计的住宅成为抢手货,促使销售比较快地增长。”

他还认为,房企发展到现在,土地储备依然要有“量”,然后结合企业抗风险能力、可持续性盈利能力两个硬性指标判断企业后市发展趋势。

据林龙安透露,目前禹洲地产土地储备已经超过1200万平方米,货值在2200亿元以上,并且80%的货值集中在一线和二线城市。其中,长三角五大城市上海、苏州、杭州、南京、合肥五个城市占55%的土地储备。

责编:ZB

长江重磅排行榜
视频播报
滚动新闻
长江商报APP
长江商报战略合作伙伴