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认筹金疯涨背后暗藏违规陷阱

2017-04-17 01:33:29 来源:长江商报

长江商报消息 开发商未取得预售许可证就开始认筹,为随时提价作准备

□本报记者 江楚雅

在签订正式购房合同之前,购房者按照开发商的要求预缴一定的购房认筹金,否则就没有排号购房的资格,已成为房地产行业的“潜规则”,购房认筹金的金额也逐年水涨船高。那么,开发商是否有权收取认筹金?高价认筹金背后潜藏着哪些风险?

根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

广东匡鼎律师事务所主任赵绍华向长江商报记者介绍,一般情况下,认筹活动都发生在开发商取得预售许可证前,这违反了现有法律及相关规定,是无效的民事行为,不受法律保护。

认筹活动不受法律保护

“认筹金”看似合理,既能保证购房者优先选房,“全额退还”又不会对购房者造成损失,但赵绍华认为,这个方式潜藏着巨大风险。“首先,因其是无效行为,所以得不到法律保护;其次,支付了认筹金并不能保证消费者就一定能买到房;再次,因认筹的时候离楼盘预售的时间较长,充满着不确定性。”赵绍华坦言。

房地产开发周期长、风险大,如果开发商卷款跑路,认筹者就会变成诈骗受害者,再讨回认筹金就难了。

在采访中,记者了解到,购房者对于认筹金的退还周期长最为怨声载道。他们认为,开发商是在无偿占用消费者资金。尽管开发商均承诺,“认筹诚意金”可无条件无息退还,但一般而言,楼盘“认筹”到开盘少则一两月,多则半年甚至更长,认筹金对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。

未取得预售许可证就开始认筹、无偿占用消费者资金;开发商随时提价、优惠成一纸空谈……面对这些风险,消费者应该如何规避?

一位房产销售业内人士介绍,消费者交纳认筹金时,一定要仔细查看楼盘尤其是开发商的专业资质,看其是否获得相关行政机关颁发的预售许可证。面对热销场面,消费者也应当理性判断。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示:“认筹本身是违规的做法,但实际情况是,由于购房需求较多,一些优质楼盘会采取认筹的方式。一些性价比不高的楼盘,也会通过认筹方式来实现饥饿营销,所以确实需要有一些监管动作。”

认筹成大金额项目“通病”

认筹这种形式并不只是房地产,许多买卖领域中也存在认筹,特别是涉及数额较大的项目,如汽车、商铺等都存在购买前需认筹的现象。

今年初,王女士准备购买两间商铺,并交了5万元的认筹金,签订了商铺认筹书,工作人员告诉她几天后开盘时来交购房金即可,但在商铺开盘之日,王女士却被销售企业告知,自己看上的商铺已经被卖出,自己却不是买主,这让她十分恼火。

王女士说自己早就相中这个商铺,几乎每个星期都会来看,为此还变卖了自己的房产并向朋友借了钱,现在出现这样的变数,她觉得该公司完全不遵守承诺,涉嫌欺诈消费者。现在王女士要求销售公司遵循合同,并赔偿一定的损失,该公司经理却认为公司不存在欺诈行为。

该经理表示,王女士没有详细阅读认筹书的细则,根据细则规定,需要购买商铺的顾客,必须在开盘当天到现场进行摇号,才能确认购买商铺,王女士开盘当天没有到场,视为自动放弃。对于王女士提出的条件,该公司表示可以让他们重新选择新的商铺,或者退还认筹金,至于赔偿损失是不可能的。

购买汽车也需要认筹。据报道,去年12月初,王先生在一4S店看中一款车型准备购车,销售人员告诉他,“双12”当天店里会进行购车促销活动,预先交1000元认筹金在购车时可以抵2000元现金,如果最终不买车,这1000元认筹金可以退回。

王先生觉得很划算,随即通过微信将1000元认筹金转给该销售员。12月12日,王先生打电话告诉销售员,自己不准备在该4S店买车了,要求退回1000元认筹金,销售却称不能退回1000元的认筹金,理由为:“前来参加抽奖活动就说明消费者已经决定买车了,所以,1000元认筹金自动转成定金了,既然是定金,如果消费者反悔不在店里购车,就不能退了。”

没签任何协议,这钱怎么就被4S店私自“转成”定金了呢?王先生非常气愤。

认筹金不同于定金

那么,定金和认筹金有什么区别?

记者了解到,定金是指合同一方当事人根据合同的约定,预先付给另一方当事人一定数额的钱款,以保证合同的履行,是作为债权担保而存在的。在买卖合同中,只要约定了定金条款,如果违约都要承担与定金数额相等的损失。

这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中,定金罚则同样适用。但根据相关法规,开发企业应在取得房屋合法的销售证件后,才能收取买房人的定金。

而认筹金不具备法律属性,也不具备担保、惩罚性质。认筹金与定金是两个不同的概念,在购房者不愿购房的情况下,开发商没有权利扣留购房者的认筹金。

严跃进指出:“往往认筹以后,商品交付是一个未知数,所以认筹背后承诺的各类权益是否可以得到保障也是个未知数。而对于一些认筹较多的项目来说,实际上认筹后还是无法得到购买保障。可以说,认筹的风险无处不在,消费和在购买高额商品时更需谨慎。”

不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

——《商品房销售管理办法》第二十二条

责编:ZB

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