高价认筹已成地产商“蓄客调价”手段

长江商报消息 购房认筹金从2万涨至10万，退筹期长达一个月

□本报记者 江楚雅

“购房认筹去年都是两三万，高也不过5万，今年一下就变到10万了。”近日，家住武汉市新洲区的许先生在看过几个楼盘后，向长江商报记者无奈地摇头。

随着新房供应速度的放缓，“买新房靠抢，拿着钱也买不到房”成为一些购房者的心病。“天价认筹金”似乎成了开发商表现自家房源紧俏的营销手段。在连日调查中，长江商报记者发现许先生所说的高价认筹金确实存在，令购房者叫苦不迭又无可奈何。

购房认筹金飙涨

上个月，正处于适婚年龄的许先生，经朋友介绍，看中了位于硚口古田二路的华润·翡翠城一期的一套两居室，一平方米的价格已接近一万三。

“现在周围的楼盘都这个价，但当置业顾问说认筹金要交十万，我心里有些打退堂鼓，后来接连看了几处楼盘，才知道现在的认筹金都高得吓人，最少都是数十万。”许先生说当时买房心切，加上自己的几个朋友也买了，于是狠下心当就天一次性付清了10万元的认筹金。

在房地产市场，认筹金只是购房资格的凭证，交了认筹金才有机会参与摇号选房，但能不能摇上却要看“运气”。

许先生的运气并不好，在开盘当天的网上的摇号中没有中标，无奈之下只能要求退还认筹金。许先生拿着当时签订的认筹书和收据对记者介绍道，当初承诺30个工作日退还，现在一个月快到了还没什么消息。

记者仔细阅读其认筹书发现，第十条协议表明：开盘之日起7个工作日内，出卖人方可办理认筹金退款申请手续。出卖人同意在登记人递交书面的退款申请之日起30个工作日内，无息将认筹转入登记人的银联卡。

据了解，华润翡翠城的开盘时间为3月16日，许先生递交退筹申请时间也为3月16日，截至目前，还未超过开发商承诺的期限。

“说是一个月退，也有两到三个月退的，时间是开发商自己定的，为什么要30个工作日这么长时间，并且没有任何补偿，这合理吗？”

面对许先生的质疑，记者联系到华润的一位置业顾问，他表示：“一切按合同协议上的来，不存在任何问题。”

根据购房者对高价认筹金的反映，记者随机走访了多个楼盘，置业顾问均表示，目前认筹金在十万左右，退还日期在20到30个工作日内。

据记者了解，目前武汉楼市中，并没有关于预售认筹金数额和退还认筹金期限方面的明文规定。从大多数情况看，退还认筹金的时间至少是30个工作日，有的甚至长达40-60天，而这期间，等待退筹的客户没有任何利息或者补偿。

认筹优惠藏猫腻

除了日益见涨的认筹金，认筹交五千抵两万、认筹两万可享开盘9折优惠、认筹5万享82折优惠……买房先认筹，开盘享优惠，这样的营销方式在楼市都已成“潜规则”。

据了解，开发商和代理商往往在没拿到《商品房销售（预售）许可证》和资金不足的情况下打出认筹让利、VIP认筹“几千抵几万”之类的所谓“最大让利优惠”活动。

但买房者参与认筹时代理商往往会以还未开盘为由，拒绝告知买房者认筹时具体房价是多少钱一平方米。

此外，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商也就可以提价。有知情人士透露说，某楼盘开发商的领导层关于定价的决策就随着“认筹”人数的不断增加调整了数次。结果，最后的定价比最初的预期高出不少。

记者在走访楼盘时发现，不少楼盘还在建设中，就在外立面上已打出“五千抵两万”“认筹两万可享开盘9折优惠”等优惠信息，确实会引得不少购买者心动。但仔细算账才会发现其中的“猫腻”。

假设房子面积100平米，均价本来是5000元/平米，总价本应该是50万；开发商推出认筹五千抵二万的活动，参与人数超出预期，开发商就能判定他的房子很受欢迎，原计划定价5000元/平米太低，调整到5500元/平米，总价就变成了55万，然后抵消认筹优惠的1.5万元，比原本的房价还是贵了3.5万元。

此外，一旦认筹后抽签未中，或是由于其他原因消费者购房不成，这认筹金能不能按时退还却打上了问号。不少购房者交了购房认筹金后因故要求退还时，却遭到开发商搪塞，不肯退全款的纠纷屡见报端。

据相关报道，上个月位于光谷的一楼盘就因退筹事件闹得沸沸扬扬。据悉，该楼盘认筹金高达10万元，开盘后却有65%的认筹者面临退筹，而他们得到的答复却是至少一个半月以后才能将认筹金退给购房者。

对此，记者联系到该楼盘的一位刘姓客户经理，他表示，楼盘是3月11日开的盘。提交了资料的客户，30天内（20个工作日）内都退款到账了。

“我自己的客户都在规定时间内退还到位，可能有个别情况因为资料不全导致拖延。”他补充。

百套房源千人认筹

据了解，“认筹”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳认筹金来体现。在缴纳认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把认筹金如数退还给购房者。

除了高价的认筹金，现如今开盘的项目，有的虽然只有数百套房源，但认筹的人数常常是数以千计。

如光谷一楼盘开盘前一共有1800名购房者参与认筹，但实际买到房子的只有627人。该楼盘的认筹金为10万。那么有1173人未买到房子，按每个人10万来算，开发商方面收取的认筹金就高达1.173亿元。

“这些钱拿到银行吃利息，都能赚不少。”一位购房者愤愤不平地表示。

记者粗略计算了一下，1亿多元若简单购买活期理财产品，按4%的7日年化收益率计算，一周的收益就有9万多。

不过，一位银行人士向记者表示，开发商将认筹金用来购买理财的可能性不大，因为开发商承诺的退款期是在20到30个工作日之内，只能选择流动性较好但收益较低的理财方式，不如用于资金周转。

房子好卖，认筹金会不会越涨越高？“近期市场管控比较严，房企蓄客压力大，所以开发商提高认筹金的意义不大。当然后续若政策放宽，购房者积极入市，那么还是有可能出现认筹金提高的现象。”易居研究院研究总监严跃进指出。

一筹难求制造饥饿营销

“认筹出现，最早是很多开发商未取得预售许可证的情况下，为了锁定客户，提高客户的粘性而采取的一种方式。同时用这种方式来看自己产品的受欢迎程度，便于后期在价格调整上更主动。”某房地产营销策划公司副总经理宋女士向记者介绍道。

宋女士认为，如果认筹金仅仅作为前期购房资格认定，并计入房款的，风险并不大，但是如果是作为电商服务费性质的认筹金风险相对较大。

她介绍，最早一般开发商会在项目正式销售前，通过售楼处对来访客户进行认筹金的收取，该认筹金是在开盘后作为定金，将来可以转入房款；后来为了规避政策，开发商会通过第三方也就是电商公司进行认筹金收取，这部分的认筹金作为团购优惠费用，是不计入房款，一般电商公司会作为服务费给客户开具发票；现在因为有规定，除了房款外，任何人不得收取任何费用。

“所以，作为可以计入房款的认筹金来说，我个人觉得没有什么特别的风险存在，而不计入房款的认筹金或者叫电商费，则会使后期客户在出售房屋出售时产生较高的税费，主要是业主卖房时，肯定会将未计入房款的金额加入实际支出当中，但因无房产发票凭据，所以会产生较高的税费。”她补充。

事实上，现在很多楼盘“一筹难求”，实则是开发商的一种营销手段，故意制造饥饿营销，让交了认筹金的消费者感觉到自己购到房有了保障，并且还可能以比别人更便宜的价格买到房子。

认筹金疯涨背后暗藏违规陷阱

长江商报消息 开发商未取得预售许可证就开始认筹，为随时提价作准备

□本报记者 江楚雅

在签订正式购房合同之前，购房者按照开发商的要求预缴一定的购房认筹金，否则就没有排号购房的资格，已成为房地产行业的“潜规则”，购房认筹金的金额也逐年水涨船高。那么，开发商是否有权收取认筹金？高价认筹金背后潜藏着哪些风险？

根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

广东匡鼎律师事务所主任赵绍华向长江商报记者介绍，一般情况下，认筹活动都发生在开发商取得预售许可证前，这违反了现有法律及相关规定，是无效的民事行为，不受法律保护。

认筹活动不受法律保护

“认筹金”看似合理，既能保证购房者优先选房，“全额退还”又不会对购房者造成损失，但赵绍华认为，这个方式潜藏着巨大风险。“首先，因其是无效行为，所以得不到法律保护；其次，支付了认筹金并不能保证消费者就一定能买到房；再次，因认筹的时候离楼盘预售的时间较长，充满着不确定性。”赵绍华坦言。

房地产开发周期长、风险大，如果开发商卷款跑路，认筹者就会变成诈骗受害者，再讨回认筹金就难了。

在采访中，记者了解到，购房者对于认筹金的退还周期长最为怨声载道。他们认为，开发商是在无偿占用消费者资金。尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还，但一般而言，楼盘“认筹”到开盘少则一两月，多则半年甚至更长，认筹金对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。

未取得预售许可证就开始认筹、无偿占用消费者资金；开发商随时提价、优惠成一纸空谈……面对这些风险，消费者应该如何规避？

一位房产销售业内人士介绍，消费者交纳认筹金时，一定要仔细查看楼盘尤其是开发商的专业资质，看其是否获得相关行政机关颁发的预售许可证。面对热销场面，消费者也应当理性判断。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示：“认筹本身是违规的做法，但实际情况是，由于购房需求较多，一些优质楼盘会采取认筹的方式。一些性价比不高的楼盘，也会通过认筹方式来实现饥饿营销，所以确实需要有一些监管动作。”

认筹成大金额项目“通病”

认筹这种形式并不只是房地产，许多买卖领域中也存在认筹，特别是涉及数额较大的项目，如汽车、商铺等都存在购买前需认筹的现象。

今年初，王女士准备购买两间商铺，并交了5万元的认筹金，签订了商铺认筹书，工作人员告诉她几天后开盘时来交购房金即可，但在商铺开盘之日，王女士却被销售企业告知，自己看上的商铺已经被卖出，自己却不是买主，这让她十分恼火。

王女士说自己早就相中这个商铺，几乎每个星期都会来看，为此还变卖了自己的房产并向朋友借了钱，现在出现这样的变数，她觉得该公司完全不遵守承诺，涉嫌欺诈消费者。现在王女士要求销售公司遵循合同，并赔偿一定的损失，该公司经理却认为公司不存在欺诈行为。

该经理表示，王女士没有详细阅读认筹书的细则，根据细则规定，需要购买商铺的顾客，必须在开盘当天到现场进行摇号，才能确认购买商铺，王女士开盘当天没有到场，视为自动放弃。对于王女士提出的条件，该公司表示可以让他们重新选择新的商铺，或者退还认筹金，至于赔偿损失是不可能的。

购买汽车也需要认筹。据报道，去年12月初，王先生在一4S店看中一款车型准备购车，销售人员告诉他，“双12”当天店里会进行购车促销活动，预先交1000元认筹金在购车时可以抵2000元现金，如果最终不买车，这1000元认筹金可以退回。

王先生觉得很划算，随即通过微信将1000元认筹金转给该销售员。12月12日，王先生打电话告诉销售员，自己不准备在该4S店买车了，要求退回1000元认筹金，销售却称不能退回1000元的认筹金，理由为：“前来参加抽奖活动就说明消费者已经决定买车了，所以，1000元认筹金自动转成定金了，既然是定金，如果消费者反悔不在店里购车，就不能退了。”

没签任何协议，这钱怎么就被4S店私自“转成”定金了呢？王先生非常气愤。

认筹金不同于定金

那么，定金和认筹金有什么区别？

记者了解到，定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的钱款，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。

这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。但根据相关法规，开发企业应在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。

而认筹金不具备法律属性，也不具备担保、惩罚性质。认筹金与定金是两个不同的概念，在购房者不愿购房的情况下，开发商没有权利扣留购房者的认筹金。

严跃进指出：“往往认筹以后，商品交付是一个未知数，所以认筹背后承诺的各类权益是否可以得到保障也是个未知数。而对于一些认筹较多的项目来说，实际上认筹后还是无法得到购买保障。可以说，认筹的风险无处不在，消费和在购买高额商品时更需谨慎。”

不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

——《商品房销售管理办法》第二十二条

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