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购房热情催生全国抢拍土地热潮

2016-08-01 00:07:59 来源:长江商报

长江商报消息 全国上半年50个主要城市219宗土地不断刷新地价,部分地区已出台调控措施

□本报见习记者 江楚雅

炎炎夏日,各大有钱任性的房企让全国各地的土拍市场也过了一个“酷暑”。

近日,武汉出让8宗土地,最终除一宗地块遭遇流拍外,另外7宗地全部成功出让,总出让价77.15亿元。其中,三大地块以高价售出成为此次拍卖看点,仅这三个地块就贡献了74.4亿元的土地金。

事实上,放眼全国,今年1-6月份,全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,地价贵过房价的状况已较为普遍。同时,记者发现,高总价、高单价、高溢价率为特征的“三高”地块普遍出现在一二线城市,并不断刺激当地楼市。那么,这样的“三高”地块不断出现的原因有哪些?

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者表示:“2016年引爆这轮土地市场热潮的导火线就是房价上涨,背后的根源有融资成本低廉、直接融资开启、房企不缺钱;央企维护房地产牌照,以避免退出房地产业务;土地供应量下降,一二线城市土地供应短缺,倒逼房企有钱没钱都要买地。”同时,他预言:“土地市场持续火爆成为一二线城市的常态,房企抢‘地王’开始从国企蔓延到民企,预计未来土地竞争会愈来愈激烈。但是,这股热潮或将随着市场调整的到来以及政府调控收紧,而逐渐趋于平静。”

二线城市“地王”井喷

除了接棒房价上涨,二线城市的土地市场相比一线城市,同样毫不逊色。就在最近一段时间,二线城市的土地市场热潮格外夺人眼球,引发市场强烈关注。

在没有设置熔断机制的武汉,创纪录的高价地被“批量制造”。就在7月28日上午举行的武汉8宗土地拍卖中,位于汉阳滨江的拦江路地块遭到19家房企疯抢,经过210轮激烈喊价,该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下,成交楼面地价达20017元/平方米,溢价率高达289%。

据悉,今年上半年,武汉共诞生11宗“地王”,而进入7月后,武汉单价最高地块已被二度刷新,楼面地价也突破了2万元大关。

记者了解到,根据2016年武汉市国有建设用地供应计划,武汉今年住宅用地供应总量为15952亩,为近5年来的最低值。随着楼市升温,库存周期降至9个月、日光盘频现,武汉土地市场热度开始蹭蹭上蹿。进入2016年,几乎每一宗热门优质地块、尤其是住宅用地,都遭到了众多房企围抢。

湖北中原研究经理杨丽宇向记者表示,下半年还会有更多更优质的地块推出,武汉土地市场的热度已毋庸置疑。放眼全国,正迎来“地王”酷暑的也绝不止武汉这一个城市。据悉,今年上半年全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额首次突破万亿元,达到10243亿元,远超去年同期的6973亿元。

中原地产研究报告指出,“地王”诞生地由一线城市蔓延至二线城市,苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗,可见二线城市已成为2016年“地王”出现最多的区域。溢价率、楼面地价亦创下新高,219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗。

对于二线城市“地王”井喷的现象,克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟在接受长江商报记者采访时指出:“在楼市步入白银时代的大背景下,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市。但京沪深今年出让的土地可谓少之又少,对于房企来说明显‘吃不饱’,且由于一线城市房价的过快上涨,3月底上海、深圳已加强了对楼市的调控,随后一线城市成交量开始缩水。这种情况下,大量资金向南京、苏州等二线城市集中。而土地供应量难以匹配企业投资需求,‘僧多粥少’直接造成了强二线城市逢土拍必出‘地王’的尴尬局面。”

央企引领拿地风潮房价预期或受影响

长江商报记者梳理各方面数据发现,上半年,“地王”过半为国企央企斩获,中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。在全国超过15亿元的总计105宗高总价地块中,有52宗被国企获得。

分析人士指出,央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。对此,谢逸枫表示:“上市房企、央企、国企作为本轮‘地王’潮主力军团,占到地王房企总数比例的80%以上。由于这三类房企财力雄厚,融资成本低,手握大把现金。特别是一二线城市优质地块稀少,土地供应持续下降。”

与此同时,“地王”频出,大众最为关心的问题是对房价的影响。

谢逸枫指出:“地价对房价的推动力占20%以上,有的城市占50%。高地价与心理预期及房企砸钱抢‘地王’,都会让房价处于上涨的判断。不仅周边楼盘房价会上涨,‘地王’楼盘更会暴涨,呈现解套形势。”他强调:“历次‘地王潮’高点的出现都预示着房价同比涨幅将放缓,即房地产景气度见顶回落。”

记者了解到,2009年和2013年“地王潮”的高点均对应着同期房价同比涨幅的峰值,地价与房价走势基本同步。2016年5月—6月全国商品房与住宅价格涨幅连续两个月收窄,而70大中城市新建商品住宅价格亦呈现连续几个月涨幅收窄。结合其它先行指标来看,2016年4月商品房销售面积同比增速创下2015年以来的新高,高达36.5%,5月累计同比增速开始回落至33.2%,6月累计同比增速开始回落至27.9%,比1月—5月回落5.3%。

谢逸枫坦言:“这也许预示着未来房地产景气度存在下行趋势。反映出土地供应相对不足以及土地财政不可持续的客观现实。因此,房企要保持冷静审慎的态度拿地,密切关注地方政府限购限贷政策变化以及货币政策的导向及市场供求变化,至于已拿到手的地王项目,时间换空间并不能让所有地王解套,需时刻警惕市场转向带来的风险。”

土地市场出现盘整迹象

土地市场异常火爆的同时,不断攀升的土地价格和房价,让许多城市不得不推出一系列的专项政策,为防止高价地风险,站在“地王潮”风口浪尖的苏州、南京先后祭出土拍“熔断机制”,设置地价红线,规定超过红线竞价无效。对此,部分市场人士认为,尽管限价对短期土地价格上涨过快的势头有所抑制,但并非长久之计,当务之急是增加住宅用地供给和全面开放土地市场,应给予一二线城市更多的住宅用地指标,减少对中心城区容积率和建筑高度的管制,在更多的地区试点农村集体土地直接进入非农建设用地市场,尤其是住宅用地市场。

那么,市场出现盘整迹象,是否会给土地市场热潮浇上一瓢凉水,从而导致“地王潮”现象的消退?

记者发现,随着传统淡季的到来,土地市场交易情况出现明显回落迹象。中国指数研究院跟踪监测数据显示,7月第二周(7月4日至10日),土地市场交易量出现明显下滑,包括北上广深等在内的27个主要城市成交量环比下滑32%。其中,一线城市跌幅最大,共成交75.04万平方米,环比下跌41.6%,北京、上海、广州三个城市环比跌幅达4成左右,深圳稍好一些,但环比跌幅也接近3成。

虽然此次成交量的下滑在一定程度上受到气候因素影响,但不可否认的是,在去库存的大背景下,持续的低利率水平以及宽松的购房环境,已经使得市场购买力得到极大释放。在这种情况下,未来市场购买力能否保持此前的旺盛态势,目前不得而知。

根据伟业我爱我家集团数据显示,2016年二季度,全国重点城市的二手房新增房客比开始下降,下半年市场有望降温。有分析人士指出,随着市场成交量回落,未来边际成交将持续走弱,市场调整的结果会传导到土地市场,并促使其降温。

在杨科伟看来:“随着高价地的频繁出现,也会导致政策收紧。在今年上半年,部分地区已经出台地产调控措施,比如南京、苏州等城市,对土地进行限价;合肥也出台调控措施,主要通过“限贷”来打压投机性需求。由此,‘地王潮’极有可能会随着市场的自我调整及调控收紧而逐渐消退下去。”

在今年上半年,部分地区已经出台地产调控措施,比如南京、苏州等城市,对土地进行限价。由此,“地王潮”极有可能会随着市场的自我调整及调控收紧而逐渐消退下去。

——克而瑞房地产研究中心分析师 杨科伟

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