长江商报 > 武汉二手房供需将进入博弈平衡期

武汉二手房供需将进入博弈平衡期

2016-06-13 00:07:00 来源:长江商报

长江商报消息 租房新政后,武汉二手房交易量价齐升,大批存量房源逐渐被消化

□本报记者 杨玲玲

本该是购房“淡季”的六月,今年却意外的火热。

6月3日《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)出台后,长江商报记者连日走访武汉多家房产中介门店发现,以改善型购房需求为主的“换房潮”席卷而来,“卖一买一”的现象日益增多。不仅如此,一向“温吞水”的二手房市场也因各项利好政策叠加,成为房产市场的香饽饽。

与住宅市场交易火爆相反,商业地产则正逐渐呈现出过剩局面。日前,武汉市人大代表、省房地产协会副会长喻惠平在接受长江商报记者采访时称,去年以来,武汉商业地产项目集中入市,人均商业面积已超香港,应特别注意商业地产过剩问题。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,《意见》允许“商改住”,给了处在困境期的开发商一个更加灵活的调头机会,有助于消化目前市场的库存,而对于北上广深等一线城市来讲,“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。

“租房新政”利好二手房交易

在光谷软件园上班的小南,去年下半年在单位附近购置了一套新房,最近,他又想在新房附近寻找一套合适的二手房,把远在黄冈的父母接过来。不过,要找到一套合适的二手房并不容易,近一个月来,他几乎跑遍了光谷片区。6月5日,小南告诉长江商报记者,二手房市场不仅房源紧俏,价格也水涨船高。

长江商报记者走访武汉多家二手房中介门店发现,随着新房价格的一路攀升,二手房价格也不甘示弱,房东入市意愿明显增强,纷纷选择在近期交易。

“今年以来,频频收到房东要求涨价的通知,加价幅度从每平米几百元到几千元不等。”位于地铁4号线东亭站附近的一家房产中介的销售人员告诉记者,由于该片区紧邻地铁,交通便利,同时靠近东湖,环境优美,各项配套也相对完善,二手房比较抢手。

日前,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作,对火热的住房租赁市场再添了一把火。“租房新政”从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面,提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

“国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。”6月8日,中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时表示,在房价过高,大量外来务工人员、新就业学生购房支付能力不足,住房问题难以解决的背景下,国务院颁发《意见》,可通过调节供求关系来解决租房之痛并缓解去库存危机。

二手房市场量价齐升

近一周来,长江商报记者在水果湖和光谷几家房产中介门店发现,前往店内咨询房源情况的顾客三五成群,较之前明显增多,而每到周末,前往中介门店了解出售房源情况,并跟随中介人员一同看房的人,更是络绎不绝。

“之前的房源挂出去,一两个星期甚至个把月都无人问津。现在,房源刚挂出去,就有人来电咨询,尤其是学区房,非常紧俏。”水果湖一家房产中介称,今年春节以来,二手房的看房量与去年同期相比增长了三分之一。

受武汉新房市场房源面临断供影响,购房者纷纷转向二手房市场。六月本该是购房“淡季”,但今年开年以来,武汉房价一路上涨,各种“日光盘”频现,二手房市场交易火爆。

6月首周(5月30日-6月5日),根据亿房网研究中心的统计数据显示,武汉二手住宅挂牌价格为9907.36元/平方米,环比涨幅为7.19%。该周,武汉市二手住宅共成交了762套,与5月第四周相比上涨了51套,环比涨幅为7.17%,平均每天成交109套。

同时,亿房研究中心分析师告诉长江商报记者,今年开年以来,武汉市新房价格不断刷新、房源紧缺,带动二手房价格上扬,另一方面二手房市场需求旺盛导致二手房业主预期升温,顺应形势对上调房价,从而导致二手房挂牌价结构性上涨。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强介绍,不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%,美国约有1/3的居民家庭租房住,德国居民家庭租房比例超过50%。

他认为,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。《意见》提出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

韩长吉认为,“楼市新政”有如下亮点:首先是鼓励住房租赁企业发展,政策的放开与支持将会促进住房租赁商业的繁荣;其次,简化住房公积金支付房租的手续,有利于提高租房者的消费能力,进而扩大住房租赁的市场需求;最后是加大对住房租赁企业、机构和个人的税收优惠,有利于促进住房租赁市场发展。

“商改住”得到合法身份

今年以来,住宅市场交易火爆,商业地产却呈现出过剩局面。

统计数据显示,截至2015年底,武汉市已办证的商业面积约2700万平方米,加上已建成未登记的部分,总面积超过3000万平方米。

“按照武汉市1066.77万常住人口计算,人均商业面积已接近3平方米,约为香港的两倍。”一位不愿意透露姓名的房地产研究人士告诉记者。此外,武汉市还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存,按照去年的去化速度,全部消化完至少还需4到6年。在此基础上,未来5—6年,还将新增约1000万平方米商业体量。

日前,武汉市人大代表、省房地产协会副会长喻惠平在接受长江商报记者采访时称,去年以来,武汉商业地产项目集中入市,人均商业面积已超香港,应特别注意商业地产过剩问题。

《意见》允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。上述政策可以简称为“商改住”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策出发点来看,无论是对一线城市,还是二三线城市,由于同质化竞争、供大于求、电商冲击等因素,目前商办地产库存去化周期均较长,有较大的去库存压力。

在这个特殊时期,通过“商改住”政策的释放,给了处在困境期的开发商一个更加灵活的调头机会,有助于消化目前市场的库存,而对于北上广深等一线城市来讲,“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。

“不过,即使有‘商改住’政策并且后续可以落地执行,开发商也并未真正退出市场,允许土地改变性质并不意味着开发商马上就可以解套,这当中还有不少问题亟待解决。”张宏伟称。

《意见》对租房市场的利好明显。“首先,给‘群租房’‘商改住’一个合法的身份,这些一直以来都在进行的民间经济活动将受到法律的保护;其次,鼓励住房租赁企业发展,这将促进住房租赁步入产业化发展;最后,对住房租赁企业、机构和个人的采取税收优惠,能够减轻住房租赁双方经济与经营负担。”韩长吉表示。

政策红利释放,那么,当下武汉二手房市场平稳上涨的态势还会持续多久?

今年前4个月,武汉二手房市场处于卖方市场,市场供应较小,大批存量房源逐渐被消化掉。但进入5月以后,由于供给房源逐步消化,刚性需求提前释放,新增置业需求和新增性价比高的房源增长都开始放缓。吉家地产市场总监黄蕾在接受长江商报记者采访时提出,“后期武汉二手房市场供需将进入一个新的博弈平衡期。”

责编:ZB

长江重磅排行榜
视频播报
滚动新闻
长江商报APP
长江商报战略合作伙伴