“营改增”将刺激三四线城市去库存

长江商报消息 武汉地税局总经济师详解百万二手房转让少缴税2400元，开发商装房花销可抵扣税费

□本报记者 杨玲玲

5月1日，已试点4年多的“营改增”改革全面实施，随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超过5000亿元的重大改革，已全面铺开。

“营改增”如期而至，房地产迎来减税的春天，纳税人的钱包是鼓了还是瘪了？连日来，长江商报记者走访房地产企业和中介门店，采访具体纳税人以及相关部门，探索“营改增”全面铺开后房地产业缴税变化。

精装修或成楼市新趋势

作为一家小规模纳税人，5月1日，武汉馨之家建筑装饰工程有限公司成功代开第一张建筑行业增值税专用发票，票面价税合计金额8000元，按3%的征收率划缴增值税，计算方法是：8000÷1.03×3%=233元。该公司相关会计人员表示：“作为建筑业中的小公司，虽然营业税税率也是3%，但增值税是价外税，算下来，改革后的税率只有2.9%，而且开出的发票对方公司还可以抵扣，可谓是一举两得。”

当天中铁十一局集团有限公司和武汉中北房地产开发有限公司，都成功开出增值税发票，缴纳税款54.5万元和19.8万元。公司负责人均表示，营改增对企业的交易模式、管理模式、核算方式及精细化管理水平都将产生革命性的影响。

“‘营改增’之后，房企将更愿意和正规的物料供应商及建筑公司打交道，因为只有正规建筑企业才可以开到增值税发票。”一家全国大型房企的财务人士提出，在房屋售价不变的情况下，房地产企业成本中最大的应该是土地成本，约占总成本的50%左右，但这部分成本并没有增值税可以予以抵扣，为了少缴增值税，房企会找大量可以抵扣的发票，那么可抵扣成本就集中在建安成本上。

根据“营改增”细则的有关规定，涉及房屋购买的相关消费支出，如精装修物业，也在增值税的抵扣范围之内。因此，有业内人士预测，向企业、个人用户提供精装修房产，或根据用户需求定制个性化的精装修产品，可能成为未来一段时间新的销售拉动方向。

“去年在光谷东拿的一块土地，预计今年下半年开始规划建设，将做成精装修，价格也会相应的有所上涨。”武汉一家本土房企的营销负责人在接受长江商报记者采访时提出，此前该开发企业在武汉并未推出过精装房。

从毛坯房源到精装修房源，目前，这种变化发生在武汉多个楼盘中。为何开发商越来越钟情于用精装修的方式交付房子？武汉一家大型房企的营销负责人告诉长江商报记者，“‘营改增’实施后，对开发商而言，精装修房屋所花费的人工、物料都可以抵扣增值税，能节省大量税费。”

对于部分买房者而言，优质的精装房可谓省时省力，而对于开发企业来说，在即将到来的“营改增”新政影响下，推出精装房的红利同样高于毛坯房，因此，精装修交付或将成为未来开发企业的主要选择。

转让百万二手房少交税2400元

5月3日是全面推行“营改增”后的首个工作日。据武汉市地税局介绍，当日办理二手房过户的人明显增多，仅市房产交易中心过户量就达到158笔，较上月日均交易量上升约5%。

上午8点半，长江商报记者在武汉市房地产交易和登记发证中心看到，大厅内已排起几十人的长队，市民胡先生成为当天第一个交易者。按“营改增”政策，胡先生将江岸区世纪家园小区的一套车库卖出，交易评估价16.6万元，按进销差额缴纳增值税4030.24元，应纳税额较“营改增”前减少了794元。

根据国家税务总局公告，转让不动产和个人出租不动产的增值税由地税部门代为征收。武汉市地税局总经济师肖才茂提出，新税政实施后，二手房交易的税收政策总体保持平稳过渡，但有两个变化：一是计税依据调整，税负降低；二是工作流程简化，原来部分税款由房管局代征改为全部由地税直征。

“营改增前后，个人转让取得的住房税率保持不变。”肖才茂介绍，征税税率不变而税负减少的原因，在于营业税与增值税中对于“销售额”一词的解释不同，“例如，如果将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元÷（1+5%）×5%=4.76万元，少交2400元。相应的，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

近日，长江商报记者走访武汉徐东、水果湖、光谷等地，不少房产中介公司员工告诉长江商报记者，随着“营改增”的正式实施，很多客户专门进店咨询税费问题，当得知新政后缴税还略有降低后，不少客户表现出较强的交易意愿。5月4日，家住武昌水果湖附近的姜先生，便在螃蟹岬附近买到了合适的二手房。而市民王女士，则成功出让了汉口某楼盘一套购买不足两年的住房，税费比新政实施之前少交好几千块钱。

肖才茂介绍，去年武汉市二手房成交8.36万套，缴纳营业税及附加共计14.64亿元。实行“营改增”，预计将有大量个人因税制的变化而减轻税负。

长江商报记者了解到，二手房交易税费除了营业税改为增值税外，其他的契税、个人所得税、土地增值税、印花税等仍由地税部门照常征收。经房管、国税部门配合，武汉市已设立了145个代征点，方便纳税人办理房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票代开。

营改增是房地产企业重大利好

“基于对整体房地产市场的考虑，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，将直接刺激市场，为购房者注入强心剂，稳定楼市。”行业观察者提出，整个房产市场将呈现短时间的利好氛围，有利于楼市去库存，尤其为三四线城市打开局面。

据武汉市税务部门统计，此次税改涉及该市17.6万纳税户，涉及年税收规模331亿元，经测算，本轮“营改增”将减税120亿元。

长江商报记者了解到，“营改增”也体现了“因城施策”方针，如规定北上广深一线城市要销售购买两年以上的非普通住房，需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外，个人出租不含住房的不动产，按5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

另外，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。“土地问题将直接影响房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌表示，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。

某建筑企业财务人员提出，房企成本主要有三大块——建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本，成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增，有助于降低建设和融资成本。

改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税；小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。以成本价为1000万元、卖出价为1200万元为例：5月1日前建筑业的营业税为1200万元×3%=36万元，5月1日后增值税为（1200万元-1000万元）×11%=22万元。建筑业的税费节省14万元，房地产业的税费也节省了38万元。

随着钢筋、水泥等建筑成本得到进项抵扣，改革有助于消除重复征税，但目前建筑业发票管理有待规范。长江商报记者了解到，营改增政策的颁布，代表企业或个人投资不动产，将获得相应的政策红利。其一，企业购置不动产，所产生税费，可以用来抵扣企业所得税；其二，个人投资不动产，可避免缴纳二次税费（出售不动产，只征收增值部分税费）。

同时，业内人士认为，增值税只对增值额征税，增值越大，征税越多，从实际层面上，增值税对房价有抑制作用，营改增只是房地产税收体系改革的第一步。各地楼市受营改增调整的影响也将不同，一线城市原本库存就不多，改革后市场波动应该不大，三四线城市将受新政刺激，加快去库存进程。

目前来看，“营改增”对于房地产企业来说，确实是重大利好，这一利好将来还有望向整个产业链扩散，并促使整个产业链在价格上进行一定的调整。

“营改增”全面推行需迈过三道坎

长江商报消息 “营改增”推行面临制度调整、技术改进、监管完善、贯彻执行等难题

□本报记者 陈妮希

日前，国家税务总局对外表示，继1日开出首张增值税发票之后，营改增顺利闯过第二关和第三关，即二手房交易实现营改增开票缴纳和四大行业全面开票。不难看出，减税大幕正式开启，“营改增”带来的红利开始陆续释放。

企业如何乘着政策红利获益？对此，业内专家提示，“营改增”从税制设计层面保证了行业税负只减不增，不过，并不代表所有企业税负都会下降。企业还需要提升管理水平、结合自身需求正确运用‘营改增’细则，才能真正享受到营改增的红利。

曾有人将营改增的全面推行称之为史上最复杂的一次税改。中投顾问研究总监郭凡礼向长江商报记者坦言：“‘营改增’推行将面临制度调整、技术改进、监管完善、贯彻执行等多个方面的难题。‘营改增’作为供给侧结构性改革的重要一环，对于完善现代税制改革、减轻企业税负、推动产业转型升级、优化经济结构具有积极意义，但同时也面临地方财政收入减少、中央与地方利益协调、合规性征管等方面的挑战。”

郭凡礼认为，‘营改增’顺利推行至少还需迈过三道坎，“一是加强顶层设计，不仅包括增值税‘扩围’范围及税率水平的确定，还包括其他税收要素及其他税种变革的推进；二是解决合规性征管问题，完善各行各业的业务系统及增值税管理系统；三是突破技术性难题，攻克建筑业、房地产业、金融业和生活服务业这四大‘硬骨头’。”

“营改增”推进所取得的一系列成果不容小觑。自2012年1月1日，我国率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点开始，截至2015年年底，全国“营改增”试点纳税人达到592万户，其中，一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户。“营改增”已累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。国家税务总局表示，此次全面推开“营改增”，新增四大行业纳税人近1000万户，预计全年将减轻企业税负5000多亿元。

同时，第三产业增加值占GDP的比重由2014年的48.2%提高到2015年的50.5%，首次占据“半壁江山”，可见“营改增”对推动经济转型升级功不可没。“‘营改增’在落实过程中，不仅需要政府做好顶层设计，也需要企业和社会共同努力，才能将红利充分释放，达到预期目标。”业内专家指出。

◎专家解读

“营改增”对各行业的影响

从各地“营改增”试点来看，绝大部分企业税负下降，总体减税效果明显。然而，也有少部分企业在试点初期出现税负增加的情况。国税总局局长王军曾表示，截至今年2月底，9省市先行试点“营改增”的企业已达112万户，实现减负550亿元以上，而5％左右的企业税负有所增加。

那么，“营改增”等于“应该增”吗？“营改增”后企业的税是减了还是增了？ 连日来，长江商报记者联系多位业内外人士，对“营改增”全面铺开后将如何影响企业做详细解读。

湖北省国税局相关负责人：营改增对于企业而言是一种利好政策，有利于减轻企业负担。通过全面推开营改增，实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，进一步减轻企业税负，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作。同时，营改增的全面推开，创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放了市场在经济活动中的作用和活力。

来自四大会计师事务所的税务专家：“营改增”利好房地产业现金流。从收入端来说，房地产行业的产品特点是周期长，存在大量的跨期项目，有新项目老项目之分。本次“营改增”也有相关的规定，给予老项目简易征收的优惠，简易征收的税率是5%，且该优惠是可选的，主要根据项目的情况选择更加有利的处理方式。对于支出端，因为房地产业存在一定的银行贷款，在本次规定中，贷款利息不可以抵扣进项，这对于房地产业的支出确实有一定影响。

建筑行业

本身难点在于支出的很大一部分拿到进项的可能性比较小，尤其像沙石泥土。对于支出方而言，可能更多地选择功能性比较大的建材供应企业。另外，地方也在给这个行业做营改增后的支持，比如代开3%的进项发票。对于是否可以考虑允许它们用地方上的协会的价格优惠，建筑业有较多选择权力。

金融保险业

往来业务以前原则上在营业税中有相关减免，但在增值税体系中口径有所收窄。从支出方看，比如：若有不动产购入支出，包括购买设备和软件，都可以抵扣。金融商品的转让也是平移了营业税的要求。即买入卖出之后的差额才需要交税，前提是在同一个会计年度。

交通运输业

本身就是增值税纳税者，最大影响就是进项抵扣的范围扩大了。不动产的支出里面还包括一些达到标准的在建工程，要分两期进行抵扣，第二期13个月。我们可以看到“营改增”政策方面对房地产产业和建筑业等监管上的要求要细致和复杂的多。需要注意的是，把融资性售后回租，调入贷款服务中。因为贷款利息不可抵扣，但是融资性售后回租中的获得方是可以解除利息以后计税，可以想象下游在接受的过程中是有一定谈判空间的。因为融资性售后回租和贷款其实本质上都是融资方式，这就给了企业一个选择的空间。

服务娱乐业

其他行业变化较大的，例如生活服务业、娱乐业，原来最高的是20%，现在可能统一税率是6%，这部分减免很大。另一方面，此次营改增规定，对小规模纳税人，在不同税制下，改革后减免或可达到40%。比如100元的营业额，在以前交营业税5%，即5元，现在在增值税制度下，所交的税是：100元/(1+3%)*3%=2.91元，减免力度较大。

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