武汉楼市去库存样本解析

长江商报消息 一季度武汉住房待售面积同比大降23.0%；北上广及湖北周边区域购房者明显增加

□本报记者 杨玲玲

今年一季度，武汉住房待售面积比上年同期大降23.0%。去库存效果显著，武汉正成为一二线城市去库存样本。

长江商报记者梳理调查发现，今年以来，武汉楼市相继诞生“最火爆2月”“单日卖房纪录”“单月卖房纪录”盛况。而楼市的火爆之势，正从住房市场延续至土地市场。

武汉楼市火热，也引发了坊间流传的“一房难求、无房可售”说法，武汉市住房保障和房屋管理局相关人士告诉记者，市民觉得房子难买，实为片区冷热不均，并未出现所谓的“无房可售”。

看中家乡发展潜力 深圳白领夫妇回汉买房

“400多万元卖掉深圳小两居，白领夫妇回汉买4套房。”近日，这条新闻几乎刷爆朋友圈。

长江商报记者尝试联系小鱼儿采访，但被其婉拒。随后，记者进入小鱼儿新开通的个人微信公众号看到，在账号的功能介绍一栏，她写道：“面对涨疯的深圳房价，果断选择卖房、辞职，回到家乡武汉当‘房姐’、做宝妈。”

值得一提的是，小鱼儿还在公众号里一篇题为《小鱼儿自白为何选择回到武汉》的文章中，详细阐述了回武汉的5点原因：武汉以后将成为北京一样的中心城市；武汉经济超万亿元，入全国城市第一方阵；武大、华科研究生逾四成留鄂，超过北上广；武汉房产销售火爆、升值潜力大；割舍不下的故乡情结。

住房首付比例下调、公积金存款利率上调、购房契税减免、二手房营业税优惠宽松，央行降准降息……今年以来，武汉楼市政策利好不断，销售也进入火爆模式。

连日来，记者走访武汉多个楼盘发现，千人抢房等现象频频出现。近期开盘或加推的楼盘，大多去化在八成以上，“日光”现象也不时出现。同时，来自北上广深及湖北周边区域的购房群体明显增加。

4月28日，记者探访文化大道联投龙湾项目看到，营销中心挤满前来咨询的市民，销售人员告诉记者，平均每天接待的顾客有20组左右。该项目一位王姓营销负责人介绍，今年以来，项目销售业绩明显提升，目前销量已达去年同期的2到3倍。

交谈中，该负责人还告诉记者，5年前，文化大道两旁还未完全开发，楼盘甚少，如今有十多个楼盘，每到早晚高峰时间，文化大道便会出现交通拥堵。

房价平稳提升是对此前价格的“补涨”

4月28日，联投置业销售部负责人在接受本报记者采访时称，与一线城市相比，武汉楼市一直相对理性，目前大部分楼盘的价格也在家庭可承受范围之内。“在楼市成交量连续五年创新高的背景下，市场价格年均涨幅8%左右。就全国市场而言，武汉还是一块价值洼地。近期，武汉楼市均价稳中有升，则更像是对此前价格的‘补涨’。”

“2016年驿山高尔夫项目再创奇迹，在4月平销期，仅第一周就创造了5天劲销一个亿的佳绩。”4月29日，该项目营销负责人在接受记者采访时表示，近年来武汉高端市场发展火爆，居民购买力大幅提升，对生活品质的要求也在不断提高，高端楼盘始终占据全市最重要的资源，而别墅作为稀缺资源，越来越受到高端人士的青睐。

的确，大规模的城建投资，给房地产带来了支撑。2015年武汉完成城建投资1800亿元，2016年计划投资2000亿元，打造城市“升级版”。目前武汉地铁建设规模达到世界级，同时在建11条，从今年起，一年将贯通两条地铁，如今年底地铁6号线和机场线将正式通车。

同时，值得注意的是，2015年武汉GDP规模达10900亿元，位居全国第八；常住人口1060万，增加26.97万，也是最近几年增长最快的一年。武汉楼市的性价比优势提升了吸引力，更多地承接一线城市和三四线城市的购买力。

“从2016年开局来看，预计上半年成交量就会超过2011全年销量。”中国指数研究院华中分院的研究报告中提出，如果把东湖高新区和江夏区作为大光谷来统计，3月两大区域合计成交7089套，占到全市成交量的22.5%，相当于武汉市每卖出5套住房，就有一套“光谷房”。

与此同时，推盘项目整体价格也较前期有5%—10%的上涨，市场消费出现追涨心态。不过，也有个别高端项目在提价后遭遇滑铁卢，去化率突降至16%。“这警示市场，不同区域、不同产品，要充分考虑市场的接受程度和消费能力。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政称。

住宅市场火热已延续至土地市场

在火热的住宅市场的映衬下，今年以来，武汉土地市场也大放异彩。

根据中原地产的研究报告，截至4月29日，2016年武汉市累计成交48宗地块，合计净用地面积 245.51 万平米；比去年同期增长 56.9%；合计建面 675.33 万平米，比去年同期增长46.3%；土地出让金202.06亿元，比去年同期增长103.1%。

“面包由面粉制成，楼市热度延伸到土地市场，每一宗热门优质地块都或将遭到多家房企的疯抢。”业内人士举例称，例如，绿地在一个月时间内斥资45亿在武汉拿下三宗地，包括汉口滨江沿江一宗商服地块和光谷东两宗纯住宅地块。

确实如此，由于新建住宅市场成交火热，库存去化周期急剧缩短，众多全国大型房企积极在汉进行土地储备。但从市场供应层面来看，随着三环内优质土地资源的逐渐减少，“僧多粥少”成为主旋律，地价也掀起一阵热浪。

3月最后一天，青山一宗纯住宅用地挂牌出让，共吸引了包括万科、越秀、中海、融侨、联投、中冶等在内的近10家房企争相竞拍，最终该地块被中冶置业武汉有限公司220540万元拿下，楼面价9329元/平米，地块竞价248轮，溢价130.8%。

武汉已吸引了近50家百强房企集聚。

“无房可卖”实为片区“冷热不均”

今年3月，市民李女士从汉口某楼盘看房归来，甚为失望。“打电话过去告诉我们还有房源，仅隔了一个星期，再去看房子就已经售罄，下次加推则要等到5月份。” 今年以来，武汉楼市延续了去年的火爆之势，无论是成交量还是成交价格，均有所上扬。

由此，不少开发商开始捂盘惜售，并宣称“无房可卖”，使不少购房者焦急不已。对于坊间流传的“一房难求、无房可售”等言论，武汉市房管局相关人士告诉记者，目前武汉暂不存在“无房可售”，市民觉得房子难买，实为片区冷热不均。

根据一份房地产研究报告的统计数据，截至2015年年末，武汉各片区去化周期分化明显，其中南湖、白沙洲、黄陂、光谷南、四新、东西湖、青山等7个片区整体去化周期在6个月以下，面临供应不足。而关山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等7个片区在7个月左右，片区房价面临较大的上涨压力。同时，作为供销主力的汉口、武昌，尤其是汉阳中心区去化周期在11个月以上，仍存在一定去化压力。此外，新洲、汉南则是库存重压区。

而从二手房市场来看区域差异现象，则显得更为突出。近日，家住武昌中北路附近的姜先生向本报记者抱怨，正打算为孩子上学购置一套二手学区房，然而几个月下来，到处看房，却始终无法找到合适的房源。连日来，记者走访发现，中心城区的个别楼盘的确出现了“一房难求”的现象，甚至短短两个月内二手房均价每平方米上涨了4000元。但也有部分地区，由于新房供应量较大，二手房仍然滞涨。

与此同时，武汉与宜昌、恩施等三四线城市相比，也存在着一定的库存差异。近日，省政府印发《湖北省房地产去库存专项行动方案》（下称“方案”），要求各地把“去库存、稳市场”作为政府的主体责任，制定科学可行的去库存政策措施。到2020年，各市州商品住房库存消化周期保持在合理区间，房地产市场平稳健康发展。

今年一季度武汉楼市成交火热，图为汉阳片区的楼盘。本报记者 吴薇 摄

坐享双重人口红利 去库存效果明显

长江商报消息 既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线城市回归的创业人才

□见习记者张虹蕾

武汉楼市去库存交出了一张漂亮的季报成绩单。

长江商报记者从武汉房地产市场信息网了解到，2016年1-3月，武汉新建商品房成交73781套，同比上升60.94%。据中指研究院华中分院4月25日发布的监测数据显示，武汉的整体去化高达89%，处在一个较高的水平。

随着各项政策的不断推出，武汉的去库存效果也更加明显，有业内人士感叹，除了政策方面的推动，武汉较好的去化能力也和本地的人群需求、经济环境、发展空间等方面有着密不可分的联系。

增速领跑全国 去库存效果明显

长江商报记者连日走访武汉多个楼盘发现，武汉楼市近期的销售一直较为火爆。

4月首周，武汉的新建商品住宅成交量继续攀升至9340套，再次刷新周成交记录；截至4月20日，这个新纪录被9361套的成绩再度刷新。

家乡在湖南湘潭的驻汉国企职员小潘告诉长江商报记者，“在武汉工作两年多，最近看中了光谷的一套房子，打算先把首付交了。”

在小潘看来，武汉的房价虽在不断上涨，但还在能够承担的范围内。他还表示，武汉是一个生活幸福感很高的城市。

武昌某公司摄影师小杨想在南湖买房子，他对长江商报记者说，“因为女朋友上班在这附近，所以想买一个离她近一点的房。”跑了很多南湖的楼盘，发现只有中建南湖壹号有房卖，且所剩无几。“年前这个盘每平方米是一万多一点，现在涨到15000元/平方米，由于预算不足，只好放弃。”

4月29日，长江商报记者探访中建南湖壹号，虽临近五一，但销售中心依然有人咨询，销售人员跟记者表示，“今年销量不错，4月15日七号楼开盘的时候还进行了加推。”

在中国地质大学做辅导员的李婷，最近想在学校附近买套房，她看中了统建天成美景，“地铁二十一号线在建，又在光谷火车站（在建）旁边”，但她告诉记者，当4月18日拨打电话时，销售人员却告诉她，“只有86平米两房和135平米的四房。”两房太小不够用，四房太大买不起。早知道去年就买了，去年这里的均价才七八千，可现在却已经过万了。“李婷略显无奈地感叹道。

根据国家统计局4月18日公布的《2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，从2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了2016年3月份，同比上涨的城市数量已增加到40个，武汉以7.7%的增幅位居第十。

专家: 房价上涨态势明显 符合市场预期

某大型房产中介湖北区域公司总经理认为，2016年武汉的房地产将会出现3个关键词：涨价、并购、分化。

“现在价格涨起来了，特别是中心区，像泛海去年涨了30%-40%；整个武汉平均涨16%，四季度整体涨幅超10%。房子肯定受追捧。前年武汉取消限购，改善型的需求在显著增加，中心区库存本来就不大。”

“武汉现在进入分化期，今年出现大量并购，像万科、华润都进行并购。以前民企和品牌开发商在一个区域开发，价格没拉开，所以民企愿意自己开发。现在价差拉开了，民企自己开发还没合作开发赚得多，所以从去年四季度到现在并购很多。”该经理进一步阐述。

“武汉是目前热点城市的代表，所以市场交易活跃等现象也基本符合市场预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。“此外，不但是武汉，湖北其他城市的购房者，也开始进入武汉购房，所以整个市场交易比较活跃，整个去库存效果也比较明显；目前的去库存效果，已经使得部分郊区楼盘开始解套，也使得相应房企的现金流状况得到了改善。”严跃进进一步解释。

不过，他强调，“部分房企哄抬价格的做法可能也有推波助澜的作用。所以对于部分房企来说，需要通过监管手段来引导产品的合理定价；既能够规范市场的交易秩序，也能够防范各类价格虚高现象的出现。”

谈及武汉未来的楼市市场发展，严跃进表示，后续市场去库存应该和城市更新等内容不断结合。

前述大型房产中介湖北公司总经理也坦言，武汉一是经济活力较好，发展居二线城市前列；二是受一线城市楼市火热影响较大，楼市成交活跃；三是武汉正经历二次“城市化”，具体体现在楼盘供应量大楼盘成交量也很大。

中指院华中分院市场研究总监李国政则认为，武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线回归的创业人才，享受双重人口红利。预计未来五年，武汉房地产开发投资额增速约为10%-12%，而随着武汉第三次人口生育高峰（1980-1990年）人群陆续迈入“而立之年”，武汉将形成改善性需求与刚性需求共同增长局面。

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