推进以房养老 政企力探“兜底模式”

长江商报消息 政府配套方案出台在即；合众、泰康、首创等险企房企加紧圈建养老社区

□本报记者 杨玲玲

看似应者寥寥的以房养老，却“意外”吸引了业界十足的投注热情。2月19日以来，长江商报记者探访发现，更多的养老地产概念不断加码升温，合众、泰康、平安等险企纷纷高调宣布进军养老产业。

接下来，政企如何合力改变以房养老“曲高和寡”的现状？

据长江商报记者了解，以房养老试点工作将于3月31日截止，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前介绍，“以房养老”的试点方案，由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。而国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，已经明确政府的兜底责任。

我国以房养老模式会发生怎样的改变？险企能否跨过“成本高、受众窄、回现弱”三道坎？2月19日，中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣在接受长江商报记者采访时表示，对于养老，主要就是考虑“钱”和“养”的问题。而在“以房养老”领域，除了目前正在试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种形式，都有待企业去探索。

险企兜底房价波动 赚取利率差

虽然早在2014年7月1日，武汉便已经被作为保险版“以房养老”的试点城市之一，但其真正进入运行阶段还是2015年3月，幸福人寿保险股份有限公司（下称“幸福人寿”）首款“以房养老”产品获批上市销售之后。

幸福人寿方面表示，“房来宝”产品条款中已明确，保险公司不参与分享房产增值收益，但要承担房价下跌风险和长寿给付风险。这意味着，在投保后，老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。

作为商业机构的保险公司，盈利无疑是其主要目标，那么在该款产品中，保险公司如何获利？保监会批复的合同显示，该款产品的保单年度累积利率为年复利5.5%。保险公司的盈利模式主要是通过利率差赚钱。例如，老人经过房屋价值评估确认每月可领1.5万元，那么第一年计入养老金账户的本金是18万，利息是0.99万；第二年计入养老金账户的钱为本金18万加上18.99万，利息则为2.03万元，账户累计款为39.02万元……以此类推，直至老人身故。保险公司处置房产，扣除老人养老金账户的本息，剩余金额部分转给老人的继承人继承。

由于产品的复杂性，保监会要求申请试点资格的保险公司须满足七个条件：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；申请试点时，保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员等。

此外，相较于市面上已有的养老保险产品，“房来宝”的投保流程要复杂得多，需经过房产评估、抵押登记、公证等多个环节，并由律师全程见证。普通保险产品的犹豫期为10天到15天，而以房养老保险犹豫期为30天，可以给老人更多的时间考虑。

不可否认，“以房养老”实施以来，最大的争议就是子女是否愿意老人将自己的房屋抵押给保险公司。保险公司表示，如果投保老人有子女，会在老人签单时要求子女签署一份“知情协议”，避免日后因为房屋的继承等问题产生纠纷。

而老人如果中途想退保，将承担退保手续费和其他费用，如养老保险相关费用及损失赔偿。如果在一定期限内，老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，出售抵押房屋。老人身故后，如果继承人想要继承房产，也是可以的，只需偿还保险公司的损失和相关费用。

布局“以房养老”风险远超传统保险

刘冬姣称：“对于武汉市‘以房养老’政策的推行，可以用‘一冷一热’来归纳。政策层面包括媒体都在热切地宣传和推动这件事，而市场层面的反应则相对冷淡，特别是需求这一方。”

目前来看，“以房养老”在国内市场行得艰难的原因何在？

“目前我所看到的针对”以房养老“的调查，90％的老人都提出要把房产留给子女。根据我们国家特定的文化氛围，房产是颇具代表意义的传家实物。在这种背景下，‘以房养老’的主要客户群体就不会是那些有儿有女的老人。”刘冬姣指出，在大众提出“以房养老”遭遇水土不服之前，应先考察一下其真正的客户群体。比如，针对失独老人，或者子女在国外的老人，做一个专门的市场调查。

不过，幸福人寿推出的“以房养老”产品也适用于有子女的老人，并出现过老人在子女陪同下成功签订投保单的案例。“有房同时有子女的老人，并不是说绝不会选择以房养老，而是说，他不是‘以房养老’保险产品的主要受众群。”刘冬姣称，受“养儿防老”的传统观念影响，大多数人认为“以房养老”对于有子女赡养的老人，并不适用。而这一点，在记者多次尝试联系湖北首单签约老人均以失败告终，便可窥见一二。

而且，对于像幸福人寿这样的保险公司来说，开发“以房养老”产品具有一定的风险性。“它不同于其他普通保险产品，除了需要面对传统保险业务的风险，还需应对房产评估、房地产市场走势和老人的生命预测等风险挑战。也就是说它所要面临的风险比传统的保险要大得多。”刘冬姣称，具体来说，房产价值波动、70年产权，老人平均寿命等，都会影响到保险公司对于这个产品的运作。

房企、险企加紧试水养老地产

“‘以房养老’保险产品的投保年龄为60岁至85岁，突破了现有养老保险产品的年龄限制，是对基本养老和商业养老保险的有效补充，尤其适合高龄、失独、空巢等特殊老人。”湖北保局寿险处副处长吴兴刚接受记者采访时表示，下一步，将指导试点保险机构边试点边完善，同时营造环境，协调地方政府尽快出台有利于推动试点的优惠政策和配套措施。

同时，吴兴刚介绍，以房养老除幸福人寿的“货币型模式”外，合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”也已在武汉试点。

2013年11月，合众人寿在武汉郊区后官湖的养老社区竣工，总占地2400亩，一期712亩，可容纳4000人入住，全部完成后可容纳30000人，总投资80亿元，为业内第一家养老社区。

“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内候鸟式养老。”合众人寿党委书记、副总裁刘校君曾对外表示。

此外，据业内人士透露，泰康、平安、新华等保险公司也在加紧圈地建设养老社区。其中，泰康人寿已在武汉选址，准备建养老社区。

同时，随着近年来“银发经济”市场规模的不断扩大，越来越多的一线房企开始试水养老地产。早前，万科、保利高调宣布进军养老地产，并以北京作为试点。此后，首创、华润、远洋等房企相继成立了养老研发团队，养老地产在全国范围内进展如火如荼。

不过，业内人士也指出，虽然“养老地产”被业界普遍认为，是房地产进入“微利时代”后的又一绝佳掘金地。但大部分房企只是将此业务停留在概念状态，并未大规模展开行动，对于如何参与和推进“以房养老”，企业家们也还没有做好相关研究和评估。

对此，戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰表示：“养老地产对资金实力要求高，总成本投入将达一般社区建设的4倍至5倍，且建设周期长，回现能力弱，后期运营成本高，因此对开发商要求极高。”

我国以房养老将现多元化模式

有关数据显示，老年人口每年以近800万的速度增加。我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。

我国老龄化形势的大数据彰显着养老产业的光明前景，但市场的成熟尚需时间。目前，选择“以房养老”的老年人，大部分是鳏寡孤独老人、失独老人以及拥有两套以上房产的老人。总的来说，可以认为选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

据报道，截至2015年底，幸福人寿已与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的29户38位老人，已开始领取养老金的老人29位；参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领额达到19003元。

中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响“以房养老”交易双方博弈的重要因素。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

为此，在2016年全国保险监管工作会议上，保监会主席项俊波圈定了“以房养老”配套政策的时间表。项俊波透露，今年将会同相关部委，逐步完善老年人住房反向抵押养老保险配套制度。

随着人们思想观念逐渐开放，未来我国的以房养老模式可能会出现更多元化的尝试。业内人士表示，目前国际上主流的“以房养老”模式，除了我国试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种，只要符合我国现有法律法规，且不违反市场规律，政府都应给予一定的空间让企业发挥。

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以房养老保险产品的投保年龄为60岁至85岁，突破了现有养老保险产品的年龄限制，是对基本养老和商业养老保险的有效补充，尤其适合高龄、失独、空巢等特殊老人。——湖北保局寿险处副处长吴兴刚

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